Курс доллара достиг минимума за весь год. А повлияет ли это на цены на квартиры? Рассказывают эксперты
Как курс влияет на цену квартир?
— Изменения обменного курса иностранных валют оказывают непосредственное влияние на рынок жилья посредством изменения покупательской способности населения. Поскольку, по сложившейся практике, стоимость недвижимости формируется в долларах, то с увеличением обменного курса валют и при сохранении прежнего уровня заработных плат, покупательская способность снижается ровно настолько, насколько увеличивается обменный курс — за счет снижения уровня заработной платы, выраженной в иностранной валюте, — к такому выводу еще несколько лет назад пришли аналитики агентства недвижимости «Твоя столица», проведя собственное исследование поведения рынка жилой недвижимости.
Но насколько это утверждение актуально для нынешней ситуации и что будет, если курс доллара пойдет и дальше вниз?
По мнению аналитиков «Твоей столицы», девальвация белорусского рубля (являющаяся причиной увеличения обменных курсов валют) приводит к стагнации на рынке жилья и снижению спроса (количества сделок) на период около 2−4 месяцев. Точный срок, а также дальнейшее развитие событий зависит от того, как поведет себя обменный курс в дальнейшем. Если будет продолжать расти, то давление на цены в сторону снижения будет сохранится (пример 2015 год). Если же курс стабилизируется (пример зимы — начала весны 2020 года), то спрос восстанавливается до среднего уровня заключаемых сделок, который для Минска составляет порядка 1 000−1 100 проданных квартир на вторичном рынке в месяц.
Помимо чисто экономического влияния, существенные скачки обменного курса валют оказывают еще и психологическое давление на покупателя, заставляя его откладывать покупку в ожидании стабилизации обменного курса валют и/или снижения цен. В качестве примера аналитики приводят ситуации просадки спроса, наблюдавшиеся в мае и сентябре 2011 года, а также в январе и августе 2015 года. Тогда количество продаваемых квартир снижалось практически на 50% - до 500 проданных квартир.
— В то же время стабильность обменного курса валют располагает к совершению сделок. А если к стабильности добавить еще и оптимизм в развитии экономики и увеличении доходов, то получим активный покупательский спрос, а вслед за ним, стабильный рост цен — как это было в 2012- 2013 годах и 2017−2019 годах, — говорят в «Твоей столице».
Что стабильнее: новостройки или «вторичка»?
В ответ на вопрос многих покупателей, какие квартиры быстрее дешевеют, а какие наоборот — стабильнее всего противостоят экономическим стрессам, аналитики «Твоей столицы» на основании анализа последнего десятилетия, сформировали следующее мнение: в случае снижения цен, новостройки дешевеют медленнее, а в случае роста цен — первыми начинают дорожать.
— Все потому, что в отличие от продавцов квартир на вторичном рынке, застройщики сильнее зажаты по части снижения стоимости. Индивидуальным продавцам распоряжаться только одной квартирой гораздо легче и потому они идут охотнее на предоставление скидок покупателям для ускорения продажи. В то время как в руках у застройщика целый дом с десятками квартир, и в этом случае снижение стоимости даже на 50 долларов за квадратный метр повлечет ощутимое снижение выручки, которое не вписывается в согласованный с банком бизнес-план продаж. Да-да, застройщики тоже берут кредиты в банке. Именно поэтому застройщики до последнего сопротивляются снижению цен, и при необходимости привлечения покупателей предлагают скидки на отдельные и/или ограниченные по количеству квартиры, — рассказывают аналитики.
При этом в случае возвращения стабильности на рынок недвижимости цены на новое жилье первыми идут вверх — помимо вышеназванных причин, в качестве причины тут выступает и общий для всех видов товаров фактор увеличения стоимости — чем новее вещь, тем она дороже.
Курс снижается, а цены?
По мнению аналитиков «Твоей столицы», наблюдаемое в последние месяцы снижение обменного курса валют не сможет не только поменять расстановку сил на рынке недвижимости и ощутимо вмешаться в ценообразование, но и даже изменить тренд давления на цены в сторону их снижения.
— И тому есть несколько причин. Во-первых, оно не столь существенное, чтобы компенсировать увеличение обменного курса, произошедшее в марте 2020 года (с 2,1 рубля до 2,6 рубля), и тем самым поддержать покупательскую способность, которая в настоящее время по-прежнему остается невысокой, — говорят в «Твоей столице».
На рынке новостроек спасает наличие по большинству домов рассрочки и возможности кредитования, а на вторичном рынке — то, что большинство сделок, это цепочные сделки (когда для покупки одной квартиры продается имеющаяся).
— А вот если бы курс снизился ощутимо ниже 2 рублей, то это могло бы иметь эффект: покупательская способность бы увеличилась за счет того, что за одну и ту же сумму в рублях, люди могли бы купить большее количество квадратных метров. Да и подобное снижение курса, как минимум, имело бы чисто психологический эффект, внушающий покупателям оптимизм и желание перейти к активному решению жилищного вопроса, как одного из главных для большинства белорусов. И только в случае активизации покупателей, в целом по рынку можно было бы наблюдать увеличение цен. А пока, с учетом текущего снижения обменного курса доллара на 10 копеек, объективных предпосылок к увеличению цен нет — как на новостройки, так и на квартиры вторичного рынка, — считают аналитики.
Источник realt.by
