Как изменился рынок аренды квартир и почему собственникам надо подвинуться

«Недостаточно ответственные люди встречаются не только среди студентов»

— На рынке жилья в 2019 и 2020 годах самыми желаемыми арендаторами были айтишники. Почему? Для собственников квартир важны два фактора — платежеспособность и ответственность. Причем ни один из них нельзя поставить на первое место, — считает руководитель отдела аренды жилья группы компаний «Твоя столица» Маргарита Почицкая.

Если говорить об общих пожеланиях собственников, то, во-первых, они хотят, чтобы квартиру арендовал либо одинокий человек, либо пара без детей, домашних животных и вредных привычек.

— Но если углубиться, то еще важен и возраст. Ведь зачастую молодые пары без детей — это студенты. А арендодатели всегда относились к ним с опаской, ассоциируя их с рисками в виде возможных просроченных платежей и порчи имущества. Но, как показывает многолетняя практика «Твоей Столицы», недостаточно ответственные люди встречаются не только среди студентов. При этом нельзя сказать, что среди студентов их больше.

По словам эксперта, нивелировать риски «молодого возраста» можно, если договор аренды подписывается с родителями студентов. Кроме того, необходимо смотреть на личность. Многие студенты даже в арендной квартире хотят создать уютный уголок, обустроить его и тем самым обосноваться в квартире надолго. Более того, бывают и такие случаи, когда студенты по своей молодой неопытности, предлагают даже переклеить обои за свой счет и т. п., чтобы добавить комфорта проживанию.

Твоя столица

Фото носит иллюстративный характер

Айтишников на рынке аренды стало значительно меньше. Нужно снижать стоимость аренды?

По последней статистике «Твоя столица» в период с осени 2020-го по осень 2021 года количество запросов от айтишников сократилось на 20−25%.

— Причина не только в том, что они уезжают из страны. Многие из них начали на фоне локдауна строить собственное жилье. И, в частности, в новостройках, где предложения значительно более бюджетные по ценам, чем это было в 2019 году. Им выгоднее платить ежемесячно кредит, чем оплачивать арендную квартиру, — утверждает Маргарита Почицкая.

Твоя столица

Поскольку работники IT-сферы — люди финансово обеспеченные, то это отражается и на качестве запрашиваемого им жилья и стоимости, которую они могут себе позволить. Им важны удобное расположение, качественный ремонт в квартире и ухоженные места общего пользования в доме (подъезды, лифты и т. п.). Поэтому, как правило, они арендуют квартиры сегмента «комфорт». Сегодня этот сегмент находится в самом сложном положении на рынке за счет снижения спроса. И эта тенденция прогрессирует с начала года.

— Что же делать собственникам таких квартир? Самое простое, но не самое выгодное, это снижать стоимость аренды, чтобы тем самым переходить в бюджетный сегмент, который, наоборот, сейчас процветает и является самым стабильным и массовым в связи со снижением уровня доходов населения. Но это невыгодно собственникам, ведь есть риски, что арендаторы будут проще относится к жилью, что скажется на его состоянии.

Твоя столица

Фото носит иллюстративный характер

«Сейчас не время выбирать на основе предрассудков, тянущихся с прошлых лет»

Как говорит эксперт, есть и другой вариант, который можно назвать «ноу хау» текущего периода. За последний год по мере снижения уровня заболеваний коронавирусом, к нам в страну увеличился приток иностранных студентов. И несмотря на то, что им, как и ранее, предоставляются общежития, но сейчас они предпочитают жить обособленно и нацелены на арендные квартиры сегмента «комфорт». Поэтому за счет иностранных студентов можно отчасти компенсировать снижение спроса со стороны IT-специалистов.

— Из нашего опыта, а с иностранными студентами мы работаем не первый год, иностранцы ответственно относятся к жилью, потому что, во-первых, они заключают договор, что в их понимании серьезное обязательство в чужой стране. Во-вторых, они временно регистрируются по месту жительства и не хотят потерять эту регистрацию в случае возникновения конфликтных ситуаций с собственником арендуемой квартиры. Поэтому не в их интересах портить и чужое имущество, и отношения с арендодателем. А риски того, что они будут приводить шумные компании, можно отмести, ведь они общаются в очень тесном кругу своих земляков.

Твоя столица

Фото носит иллюстративный характер

Чтобы обезопасить собственников квартир и тем самым нивелировать их страхи в отношении иностранных студентов, договор заключается не на год, а на три месяца, чтобы собственнику и арендатору присмотреться друг к другу.

Если к студентам совсем не лежит душа, то недостаток спроса можно компенсировать за счет тех арендаторов, которых далеко не все собственники готовы рассматривать. Например, это семьи с детьми.

— В ситуации существенного снижения спроса в сегменте «комфорт», собственникам необходимо пересмотреть требования. Сейчас не время выбирать на основе предрассудков, тянущихся с прошлых лет. Нынешние арендаторы, выбирающие квартиру не по стоимости, а по комфорту, изначально будут ценить и стараться сохранить этот комфорт. Собственникам квартир, чтобы минимизировать риски, можно увеличить обеспечительный платеж (залог). Семья, которая выбирает квартиру из сегмента «комфорт» не бюджетной стоимости, вполне будет готова оставить залог и поддерживать квартиру в хорошем состоянии. Кроме того, рекомендация для собственников любых сдаваемых в аренду квартир, это застраховать ее и свою ответственность перед соседями, — рассказывает Маргарита Почицкая.

Твоя столица

Ремонт в каждой арендной квартире или почему даже студентам не нужны «бабушатники»

Что касается квартир, которые в полной мере можно назвать элитными, то их осталось мало.

— Большинство подобных квартир покупались и готовились под аренду в 2012—2014 годах, когда в стране был мощный подъем рынка. А к настоящему времени ремонт в них устарел — не физически, а стилистически. И делать новый нужно не косметически и просто из качественных материалов, а полноценно и обязательно с привлечением дизайнера. Ведь арендатор, который рассматривает квартиры от 700 долларов в месяц, сегодня ожидает получить максимум за эти деньги, а не просто качественную отделку.

По словам эксперта, сегодня ремонт однозначно должен быть в каждой квартире вне зависимости от года постройки дома (вторичка или новостройка) или сегмента (эконом или комфорт). Сегмент будет влиять лишь на качество используемых материалов и наполнение квартиры мебелью и бытовой техникой.

Твоя столица

Фото носит иллюстративный характер

Если говорить про бюджетный сегмент, то минимум — это свежий косметический ремонт. В него входит — новые обои, линолеум или паркет, а также оснащение — кухня, холодильник и стиральная машина. Это позволит сразу же в разы расширить верхнюю воронку притока потенциальных арендаторов. Сегодня даже студенты рассматривают «бабушатники» исключительно в качестве перевалочного пункта.

За счет минимального ремонта собственник может и повысить стоимость аренды, и увеличить шансы встретить такого арендатора, который будет ценить этот комфорт, а не того, кто будет эксплуатировать квартиру «на убой».

Твоя столица

«В новостройке квартиру вполне можно сдавать на 30 долларов дороже»

Квартиры в новостройках по умолчанию будут более ликвидны — под этим понимается как более высокий спрос, так и стоимость аренды, считает Маргарита Почицкая.

— Например, если в одной локации находятся две арендные квартиры с одинаковым ремонтом, то в новостройке квартиру вполне можно сдавать на 30 долларов дороже, чем если это будет «вторичка». И рассматриваться она будет в первую очередь. При этом под новостройками понимаются дома, чей возраст может достигать 5−7 лет — главный фактор, это хорошее состояние мест общего пользования.

Твоя столица

Фото носит иллюстративный характер

Большая площадь квартиры в сегменте «комфорт» не является основополагающим фактором. Есть и небольшие однокомнатные квартиры, которые за счет своего ремонта и обустройства сдаются по верхней ценовой планке «комфорта». Чтобы квартира попала в этот сегмент и привлекала соответствующих арендаторов, у нее должен быть не просто качественный ремонт. Должна быть квартира полностью в формате «заезжай и живи».

— Собственнику арендной квартиры прежде, чем делать в ней ремонт, необходимо учесть расположение дома. Например, район застройки Новая Грушевка уже сформировал себе репутацию современного и качественного жилья, пусть в нем и недостаточно развита инфраструктура в виде школ и детских садов. Но наличие метро, близость к центру города и развязкам делают локацию привлекательной. Ради нее люди могут закрыть глаза на отсутствие инфраструктуры.

Кроме того, необходимо проанализировать другие предложения арендного рынка в этом районе. Чтобы нивелировать возможность вкрапления неадекватных цен от собственников, которые долго пытаются сдать квартиры. А таких сейчас много. Нередко они до сих пор считают, что на них «найдется свой айтишник». Но сейчас не то время.