Москва и Минск: какие бизнес-центры можно «подсмотреть» у России

Управление проектами , 24.05.2017

Чтобы привлечь арендаторов, столичные девелоперы принялись строить современные бизнес-центры: с просторными помещениями, высокими потолками, панорамным остеклением и высокотехнологичной «начинкой». Однако сейчас этого оказалось недостаточно: потребности рынка растут быстрее, чем работают строители. Менеджер проектов по административной недвижимости «Твоя столица. Управление проектами» Артем Жданьков на основе опыта других городов рассказывает, на какие объекты можно равняться и какие идеи могут почерпнуть белорусские девелоперы. В следующий раз мы заедем в Варшаву, а сейчас предлагаем погрузиться в офисную Москву.

Рынок офисной недвижимости в Минске адаптируется к новым реалиям. Избыток предложения и относительно невысокий спрос среди арендаторов вынуждают девелоперов конкурировать не только ценой, но и качественными характеристиками. Успешных на рынке объектов не так много. Среди них — «Башня Европы», «Silver Tower», «Omega Tower», «Fortune», «Titul» и «Красавiк». Что интересно, «Орлан», «Fortune» и «Красавiк» целиком арендовала «Epam Systems» — «айтишники» сейчас во многом и формируют спрос на современные бизнес-центры.

Несмотря на трудности, бизнес-центр в Минске можно на 90% заполнить арендаторами в течение одного года после ввода в эксплуатацию. Главное, чтобы офисный объект выглядел современным и соответствовал потребностям среднего и крупного бизнеса. «Как показывает опыт других стран, хорошее офисное здание может оставаться популярным в течение десятков лет. Безусловно, возможны ребрендинг и перепланировка, однако проект, в котором еще на начальном этапе были заложены будущие ожидания арендаторов, будет актуален долгие годы», — считает эксперт.

Интересным для Минска можно считать опыт Москвы. Некоторые офисные объекты в нем были построены еще в 80-е годы, однако смотрятся современно и пользуются спросом даже сегодня.

Центр международной торговли

Комплекс занимает 270 тыс. «квадратов» в центре Москвы и своим примером доказывает, что если построить что-то хорошо, то пустовать оно не будет никогда. Бывший «Совинцентр» открыт в 1980 году и включает в себя три офисных здания и отель Crowne Plaza. Проект инициировала торгово-промышленная палата СССР и американский бизнесмен Арманд Хаммер.

В чем же секрет успеха проекта, которому уже без малого 40 лет? Дело в том, что строили бизнес-центр по западным стандартам, которые оказались актуальны и сегодня: офисы разных размеров (сейчас в аренду доступны помещения от 33 до 6000 «квадратов»), панорамные окна с видом на центр Москвы. А еще переговорные, которые полностью оборудованы и обеспечены всем необходимым, вплоть до канцелярских принадлежностей — их предоставляют с почасовой арендой и услугами секретаря. Дополняет картину развитая инфраструктура.

Центр международной торговли (ЦМТ) предоставляет арендаторам и то, что в Минске найти сложно. Помимо стандартных помещений классов А, B+ и В, предусмотрены офисы формата «прайм», который представляет собой офис с мебелью и услугами по встрече гостей и приему корреспонденции. Договор аренды можно заключить на срок от одного месяца, что весьма удобно, когда нужен кратковременный проектный офис.

В ЦМТ также существует формат аренды «миниофис», когда в аренду сдаются помещения площадью от 7,3 до 23 кв.м. Его можно снять на срок от одного дня. При этом управляющая компания ЦМТ идет навстречу малому бизнесу: если арендатор настроен на долгосрочную аренду, то ЦМТ не требует аванс за последний месяц. Как в «прайм», так и в миниофисах цена аренды для удобства арендатора включает все эксплуатационные услуги и даже ноутбук.

Заслуживает внимания и конгресс-центр на 22 зала, где можно проводить мероприятия от 15 до 1500 человек. Каждый год здесь проходит более 600 международных конгрессов, форумов, конференций, симпозиумов, деловых встреч, презентаций, семинаров, выставок, банкетов и всевозможных шоу. Помимо коммерческой составляющей, конгресс-центр также «вкладывается» в имидж самого комплекса, что делает его более узнаваемым среди потенциальных арендаторов.

Также в ЦМТ расположены гостиница, бары и рестораны, столовые, салоны красоты, фитнес-центры и даже супермаркет. Есть также нотариальная контора, переводческое бюро и другие полезные сервисы. По сути, здесь можно жить полгода, не выходя за границы делового центра, чем, собственно, и пользовались некоторые американские бизнесмены во времена Советского Союза.

«В свое время мне самому посчастливилось поработать в компании, которая арендует офис А-класса в здании ЦМТ. И напоминало это гигантский муравейник: в здании так много лифтов, что «пробок» не возникает, — рассказывает Артем Жданьков. — Наличие развитой инфраструктуры позволяет решать большинство деловых и личных вопросов, не выходя из здания. Цены в столовой для сотрудников компаний-арендаторов гораздо ниже средних по Москве. В обеденное время можно прогуляться в парке или вдоль Краснопресненской набережной. Метро находится в 15 минутах ходьбы. А благодаря проекту "Велобайк" можно добраться до бизнес-центра на взятом напрокат велосипеде и сдать его у здания ЦМТ».

Конечно, не все атрибуты ЦМТ применимы в Минске здесь и сейчас. «Взять тот же конгресс-центр. Нам видится, что потребность рынка в подобном формате полностью удовлетворяется современными конференц-залами минских отелей, "Минск-Ареной" и другими имеющимися площадками. Тем не менее, девелоперы могут перенять сам подход: проект, в бизнес-модели которого присутствуют такие разноплановые источники дохода, как организация мероприятий на 1500 человек и аренда офиса 7 кв.м на один день, обладают определенной финансовой устойчивостью. Такие объекты будут актуальны на рынке десятки лет и смогут обеспечить инвестору стабильный денежный поток, в том числе благодаря диверсификации источников доходов. На такие принципы мы и ориентируемся в "Твоей столице" при разработке или аудите концепций девелоперских проектов для наших клиентов», — отмечает эксперт.

«Москва-Сити»

Самый крупный деловой центр России тоже удивляет масштабами. Комплекс включает около 20 строений, в которых есть все для работы, жизни и отдыха. В частности, здесь находится самый высокий небоскреб России с говорящим названием «ОКО», который вскоре обойдет восточная башня «Федерации». Большинство зданий проектировали европейские архитекторы.

Внутри башен планировки с минимумом колонн, панорамный вид, мощные кондиционеры и скоростные лифты. За пределами рабочего места также удобно: попасть из зданий в метро можно через подземную галерею, а на крыше того же «ОКО» организовали каток.

Есть тут и магазины, и рестораны, и апартаменты, и выставочный центр. Бизнес-центры стали объектом притяжения для многих компаний. Однако высокие капитальные затраты и эксплуатационные издержки на «грандиозность» и «необычность» вместе с нестабильной ситуацией на рынке аренды, безусловно, не позволяют девелоперам рассчитывать на быструю отдачу от проектов.

«Белая площадь»

Деловой центр выделяется своей эффектной архитектурой, ради которой пришлось прибегать к менее эффективным объемно-планировочным решениям с «острыми углами». Отчасти потому, что проектировщикам надо было угодить главному архитектору города: как-никак, объект расположен на «первой линии» в центре города, рядом со станцией метро «Белорусская». Комплекс площадью 74 тыс. «квадратов» состоит из трех зданий высотой от 6 до 15 этажей, причем между ними проложены пешеходные зоны.

Бизнес-центр делает ставку на офисы в формате openspace. Работает офисный объект круглосуточно: за безопасность отвечают видеокамеры и «умная» система контроля доступа — к слову, такие же внедряют и минские объекты. На качество бизнес-центров косвенно указывает состав арендаторов: офисное пространство заняли международные консалтинговые и финансовые компании. Работать честно обязывает положение: из окон верхних этажей виден храм Николая Чудотворца.

«Белые сады»

Комплекс практически соседствует с «Белой площадью» и включает два здания высотой 16 и 12 этажей. Между зданиями соорудили стеклянную аркаду, которую отвели под галерею с круглогодичными ресторанами. На интерьер также не скупились: пол и стены покрыли мраморными плитами, а паркинг предусмотрительно спрятали под землю.

Планировка у офисов смешанная: есть как небольшие кабинеты, так и openspace. Чтобы оправдать название, на каждом этаже организовали террасы, разбив там небольшие сады. Не меньший интерес представляет лобби, где открыли арт-галерею с подлинниками известных современных художников. Может, работе это и не помогает, но имидж подчеркивает.

«Завод Арма»

Пример «возрождения» заводских площадей: в начале нулевых помещения Московского газового завода отдали под офисы и креативные пространства, однако, качество помещений на то время оставляло желать лучшего. Решение было ожидаемым — заводское пространство нуждалось в капитальном ремонте. На то, чтобы привести в порядок все 27 зданий, ушло около 10 лет.

Пространство обустроили в стиле лофт: без лишних колонн, но с кирпичными стенами, винтовыми лестницами и огромными трубами над головой. Все это по замыслу владельцев комплекса должно стимулировать полет фантазии — именно на творческих людей и рассчитан проект. Поощрять свободу мысли и гедонизм призваны шоурумы, фитнес-клубы и кофейни. Фабрика кукол, брендинговые и PR-агентства, офисы редакций, фотостудии и пять ночных клубов превратили эту территорию в своеобразное «место силы» с высокой концентрацией творческих людей.

Минск больших надежд

Интересные объекты появляются и в Минске. Более того, с каждым годом их будет все больше. «Девелоперы осознали, что мало построить здание — нужно сделать его комфортным и интересным. Причем об "изюминке" объекта, выбранной с учетом потенциальных арендаторов, нужно позаботиться заранее. Когда к нам обращаются за аудитом строительного проекта, мы адаптируем его к реалиям рынка, чтобы увеличить коммерческую ценность объекта, а излишние и неоправданные расходы полностью ликвидировать. Редко бывает, чтобы девелопер сам с "нуля" разработал первоклассный проект, огрехи ведь, как и самый мощный коммерческий потенциал, кроются в мелочах», – поясняет представитель «Твоя столица. Управление проектами».

«До сих пор встречаются ситуации, когда девелопер испытывает сложности с тем, чтобы найти объекту место на рынке. Например, у клиента объект готов уже на 80%, и только сейчас возникает мысль "A будет ли объект востребован сегодня в принципе?" Мало кто имеет эффективную маркетинговую стратегию с акцентом на конечный результат продаж. Зачастую у девелоперов есть какое-то общее представление о рецепте успеха: "дать везде рекламу" или, что еще хуже, "подождем, сами найдут". А ведь о правильном позиционировании объекта и верном определении эффективных каналов коммуникации нужно позаботиться задолго до окончания строительства бизнес-центра», — подчеркивает Артем Жданьков.

Вместе с тем, по его словам, столичный рынок офисной недвижимости еще удивит минчан первоклассными объектами. «На рынке уже произошли качественные преобразования: инвесторы, в основном, отказались от долевого строительства, перешли на современные планировки, не жалеют денег на скоростные лифты и мощные климат-системы», — продолжает представитель «Твоей столицы».

«Опираясь на мнение наших клиентов, можно сказать, что даже при текущей ситуации в Минске есть достаточно много арендаторов, и не только IT-сектор, которые готовы рассматривать ставку на 20-30% выше рыночной при условии предоставления им качественных площадей, которые отвечают их представлению об "офисе мечты". Идеальная формула для девелопера такова: построить бизнес-центр, который за счет различных факторов предоставляет арендатору ценность большую, чем среднестатистические офисные здания города, но при этом сдавать его по сопоставимым или более низким ставкам», — поясняет эксперт.

Чтобы удовлетворить меняющийся спрос со стороны поколения миллениалов, сегодня мало предоставить качественное помещение как таковое. «Продвинутая техническая начинка бизнес-центра, эргономичная планировка и прочие "сухие" качественные характеристики объекта давно воспринимаются рынком, как нечто само собой разумеющееся. Офис должен вызывать эмоции. Вот та ценность, за которую сегодня готов платить арендатор», — заключает Артем Жданьков.

Наши новости
Чем больше офис, тем меньше спрос. Как, кому и по ...
В интервью анализируется ситуация на офисном рынке Минска
29.11.2021 , Управление проектами
«Мир перевернулся с ног на голову» - как пандемия ...
Что происходит с ценами на офисные помещения
26.11.2021 , Управление проектами
ТОП-5 необычных офисов Минска
То, что можно арендовать прямо сейчас
24.11.2021 , Управление проектами
Инвестиции в недвижимость: ликвидность коммерчески...
С точки зрения инвестиций, наиболее интересными сегментами рынка коммерческой не...
18.11.2021 , Управление проектами
Анализ рынка административной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах
10.11.2021 , Управление проектами
ТОП-10 предложений осени
Здесь каждый найдет свой идеальный вариант
25.10.2021 , Управление проектами
Цены на вторичном рынке стоят?
Сентябрь не внес серьезных изменений в ценовую политику вторичного рынка жилья. ...
19.10.2021 , Купля-продажа жилья
Возможен ли обвал на рынке новостроек?
Рынок новостроек Минска продолжает расширяться. В сентябре предложение выросло...
04.10.2021 , Строительство жилья
Кто, если не IT-шники будут арендовать пустые офис...
В сентябре стало известно, что EPAM покидает площади
04.10.2021 , Управление проектами
Топ-5 офисов, встроенных в жилые многоквартирные д...
Офисы расположенные на пешеходных потоках
21.09.2021 , Управление проектами
Все новости
Перейти в каталог
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу