Когда жильё могут признать непригодным для проживания: полный разбор

Для кого этот материал будет полезен

Материал предназначен для:

• собственников квартир и домов;

• арендаторов;

• жильцов общежитий;

• управляющих компаний и ЖЭС;

• юристов и консультантов по недвижимости.

Он поможет понять, в каких случаях жильё может быть признано непригодным или не соответствующим санитарным и техническим требованиям, кто принимает решения, какие шаги можно предпринять и чего ожидать на каждом этапе.

Вводная часть и основания

В 2025 году вступило в силу Постановление Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 31 октября 2025 г. №32 «Об условиях несоответствия жилых домов (квартир) установленным для проживания санитарным и техническим требованиям», которое определяет условия признания жилья не соответствующим санитарным и техническим нормам и непригодным для проживания.

Речь идёт о:

• многоквартирных домах,

• блокированных жилых домах,

• одноквартирных домах,

• квартирах,

• общежитиях,

• придомовых территориях.

Важно: «не соответствует требованиям» ≠ «аварийное жильё». Но и «непригодно для проживания» не означает, что жильцы должны покинуть помещение немедленно — часто они могут оставаться в нём до предоставления замещающего жилья или решения о расселении (Постановление №32).

13 оснований, по которым жильё может быть признано не соответствующим санитарным и техническим требованиям

1. Жильё находится ниже уровня земли — например, цоколь или подвал.

2. Жилое помещение на чердаке или мансарде — без соблюдения норм.

3. Отсутствует отопление или вентиляция — помещение не имеет функционирующей системы отопления, нет вентиляционных каналов или системы воздухообмена.

4. Отсутствие кухни (если она обязательна) — для общежитий требования зависят от категории.

5. Нет естественного освещения в жилых комнатах или кухне.

6. В кухне отсутствует вентиляционный канал (вытяжка).

7. Невозможно обеспечить соблюдение санитарных норм, установленных Совмином:

1. Постановление № 37 от 25.01.2021 (гигиенические нормативы);

2. Постановление № 360 от 04.06.2019 (допустимые уровни излучений).

Если коротко: в квартире невозможно соблюдать нормы по уровню шума, излучения, качеству воздуха и т.п.

8. Высота потолка менее 2,4 м.

9. Все окна в комнате выходят на крытую галерею или арку

10. От окна жилой комнаты до стены противоположного здания расстояние менее трёх метров, при условии отсутствия других окон.

11. Существенные конструктивные дефекты, например трещины или деформации несущих элементов, а также нарушения инженерных систем, создающие угрозу безопасности.

12. Жилое помещение расположено над мощным источником избыточного тепла - например, над мастерской с тепловыделяющим оборудованием или котельной. При этом температура пола должна быть не ниже 28°С, а воздуха на высоте полтора метра - не менее 25°С.

13. Дом расположен слишком близко к дороге с оживлённым движением, на расстоянии меньшем, чем допускают действующие строительные нормы, которые зависят от типа застройки и класса дороги.

Жильё признаётся непригодным для проживания, если имеет физический износ или предаварийное состояние, превышающие критические показатели:

• свыше 70 % для каменных домов,

• свыше 65 % для деревянных и домов из иных материалов, установленный обследованием. Предаварийное состояние означает, что имеются значительные повреждения или риск разрушения, устранение которых невозможно.

FAQ

Блок 1. Кто и как запускает процедуру признания жилья непригодным

Кто может инициировать процедуру?

• собственник,

• наниматель по социальному найму,

• организация, обслуживающая дом (ЖЭС, УК),

• местный исполнительный орган,

• иные государственные органы при выявлении нарушений. Основание — Постановление №221.

Куда обращаться? Заявление подаётся в местный исполнительный орган (рай/горисполком) по месту нахождения объекта. Желательно приложить: документы на право собственности, технический паспорт, фотографии дефектов и предварительные заключения.

Может ли процедура начаться без согласия собственника? Да. Если выявлены нарушения санитарных или технических требований, орган может организовать обследование независимо от воли собственника.

Что такое «предаварийное состояние»? Техническое состояние здания или конструкций с значительными повреждениями, при котором существует риск разрушения, но оно ещё не признано аварийным. Определяется только по результатам технического обследования.

В течение какого срока формируется комиссия? Комиссия создаётся местным исполнительным органом после заявления или выявления нарушений. Сроки определены Постановлением №221.

Кто входит в комиссию? Представители местного органа, специалисты ЖКХ, эксплуатационной организации, при необходимости — других органов. Комиссия оценивает результаты обследования в рамках процедуры.

Блок 2. Обследование: кто проводит, кто платит, можно ли оспорить заключение

Кто проводит техническое обследование? Организации с официальным допуском на обследование зданий (реестр ведёт РУП «Белстройцентр», Постановление №755). Проверить можно на сайте предприятия.

Кто оплачивает обследование?

• Если инициатор — собственник: расходы несёт он.

• Если инициатор — орган власти: финансирование может идти из бюджета или иным способом, установленным органом.

Можно ли присутствовать при обследовании? Да, участие собственника помогает уточнить информацию и реагировать на выявленные дефекты.

Срок проведения обследования определяется Постановлением №221.

Что содержит заключение?

• фактическое состояние здания,

• процент износа,

• дефекты,

• вывод о соответствии требованиям.

Альтернативная экспертиза Если выводы вызывают вопросы или с ними не согласны, можно заказать независимое обследование за свой счёт у организации с допуском. Это часто используется для подготовки доказательной базы при оспаривании.

Можно ли оспорить результаты? Да. Обжаловать можно заключение, решение комиссии или органа власти в суде.
Срок обращения — 1 год со дня принятия или получения решения (определяется нормами административного судопроизводства).

Блок 3. Решение и его последствия

Кто принимает окончательное решение? Окончательное решение о признании жилья непригодным принимает местный исполнительный и распорядительный орган (Постановление №221).

Разница между статусами:

• «Не соответствует требованиям» — есть нарушения, жильё можно использовать, но нужно устранить дефекты.

• «Непригодно для проживания» — использовать жильё нельзя; возможны восстановление, перевод в нежилой фонд или снос (Постановление №32).

Можно ли продолжать жить? Жильцы могут оставаться в помещении до фактического предоставления замещающего жилья или решения о расселении (Постановление №32).

Регистрация по месту жительства Ограничения применяются в зависимости от статуса жилья и последующих решений органов.

Сделки с жильём Право собственности сохраняется, если не принято решение о сносе; покупатель должен быть уведомлён о статусе.

Жильё пригодно, но не соответствует требованиям Собственнику рекомендуется устранить выявленные дефекты; проживание не запрещено, но может последовать повторная проверка.

Блок 4. Выселение, расселение и судьба единственного жилья

Срок расселения Устанавливается местным органом с учётом возможности предоставления замещающего жилья; точный порядок расселения и предоставления замещающего жилья определяется местным органом (Постановление №221, №32).

Единственное жильё в частной собственности

• право на предоставление замещающего жилья,

• оформление и фиксация документов — обязательно,

• изъятие без замещающего варианта запрещено (Постановление №221, ЖК, статья 112).

Блок 5. Дополнительные рекомендации и полезные советы

1. Храните документы и переписку.

2. Участвуйте в обследовании.

3. Проверяйте допуск организации (Реестр РУП «Белстройцентр»).

4. Фиксируйте даты решений и заключений.

5. Используйте альтернативную экспертизу при сомнениях (за свой счёт).

6. Обращайте внимание на право на замещающее жильё, если это единственное жильё.

7. Предварительно устраняйте очевидные дефекты и следите за инженерными системами.

Заключение

Понимание статуса своего жилья — важный шаг к безопасности и спокойствию. Даже если помещение признают непригодным или не соответствующим требованиям, это не означает немедленного выселения или потери собственности.

Главное — быть информированным: знать свои права, следить за документами, участвовать в обследовании, при необходимости использовать альтернативную экспертизу и вовремя реагировать на предписания органов власти.

Своевременные действия и внимание к деталям помогут сохранить жильё, обеспечить безопасность и минимизировать возможные неудобства.

Этот материал призван стать практическим ориентиром для собственников и жильцов, позволяя действовать уверенно и юридически грамотно на каждом этапе.

(с) Светлана Белько, риэлтер. Консультации по тел. +375 (29) 628-66-59