За безопасную сделку, взвешенный выбор и защиту своих интересов

Покупатель квартиры - самая уязвимая сторона сделки. На первый взгляд всё выглядит просто: выбрал квартиру, договорился с продавцом, подписал документы. Но настоящие сложности начинаются после фразы: «Беру эту квартиру». Именно там возникают риски, о которых редко думают заранее.

Риски, которые несёт покупатель 
Самый главный риск - признание сделки недействительной. В  РБ ежегодно признаются недействительными 150–200 сделок. Наиболее частыми и опасными для покупателя являются риски, связанные с личностью продавца (его дееспособностью, семейным положением) и статусом имущества (наличием обременений, скрытых прав третьих лиц, в том числе несовершеннолетних граждан и лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве). Известны случаи когда признавались недействительными сделки приобретения квартир у юридических лиц, когда договор купли-продажи подписывался лицом, не имеющим на это права. Мы обязательно подготовим отдельный развёрнутый материал о ничтожных и оспоримых сделках, но сегодня разговор о другом.

1. Ошибки в документах и деталях сделки

Любая неточность:  просроченная доверенность, непройденное согласование, неузаконенная перепланировка - и сделка может быть оспорена. 

2. Неочевидная история квартиры

Едва ли обычный покупатель в состоянии глубоко проверить историю перехода прав на квартиру, учесть интересы всех наследников, в том числе имеющих право на обязательную долю в наследстве, изучить ситуации с браками и разводами, необходимым согласием супругов, а также законно получить сведения о дееспособности сторон. За сложным фасадом простой продажи может скрываться неочевидная история квартиры: наличие запретов и обременений, отсутствие необходимых согласий, ущемление интересов неочевидных участников сделки. Риэлтор же видит все эти риски, которые нельзя увидеть, читая рекламное объявление.

Даже в сделках с новыми квартирами, которые продавец продает сразу после получения ключей от застройщика, тоже есть свои риски. Случается, что даже добросовестные продавцы не знают, что в их ситуации необходимо было получать согласия третьих лиц (например, супруга), чтобы сделка впоследствии не была оспорена. 

Деньги без защиты - задаток и взаиморасчёты

В договоре можно записать, что задаток передан. Но кто обеспечит его возврат, если продавец передумал? Кто проверит безопасность передачи всей суммы? Кто контролирует расчёты в день сделки, если что-то идёт не так? Покупатель, действующий самостоятельно, почти всегда остаётся лицом к лицу с сильной стороной - продавцом, чьи интересы защищает его профессиональный представитель - риэлтер. Ведь 85% квартир в Минске продаются через агентства недвижимости!

4. Проблемы после сделки

Даже при «чистой» квартире всплывают нюансы:

• продавец не освободил помещение вовремя;

• пропало или, наоборот, осталось не вывезенное имущество;

• возникли претензии родственников;

• продавец не передал все комплекты ключей;

• появились вопросы по регистрации.

К сожалению, без профессионального сопровождения это часто превращается в длинную цепочку конфликтов и ненужный стресс.

И главное: страхование профессиональной ответственности (даже если квартира куплена через агентство) не покрывает большинство рисков покупателя. Но покупатель платит не за страховку. Он платит за то, чтобы страховой случай не наступил вообще.

Помните, что спор о правах на квартиру может тянуться годами. Судебные расходы, расходы на оценку стоимости квартиры профессиональным оценщиком, адвокатов - всё ложится на покупателя. Работа риэлтора - сделать так, чтобы подобные проблемы просто не возникали.

Что получает покупатель, заключив договор

1. Защиту своих интересов - перед продавцом и перед риэлтором продавца

Риэлтор покупателя - это профессионал, который работает только на вас.Он защищает вашу позицию в переговорах, в документах, в сроках проведения сделки, расчётов и освобождения квартиры, и, конечно в переговорах о цене. 

• безопасность взаиморасчётов;

• сопровождение до фактической передачи объекта.

Результат - отсутствие  проблем после сделки

2. Контроль передачи квартиры

Риэлтор фиксирует состояние квартиры на момент как предшествующий заключения договора, так и момент передачи новому собственнику. В частности, он производит фотофиксацию через приложение ЧекаЧек. Он проверяет всё имущество, которое продаётся вместе с квартирой: наличие, количество и состояние мебели и бытовой техники, а также соответствие моделей бытовой техники описанию. Это гарантирует, что покупатель получит квартиру именно в том виде и комплектности, в каком видел её на осмотре и о котором договорился с продавцом.

3. Переговоры, в которых выигрывает покупатель

Переговоры о цене - это отдельный профессиональный навык. У большинства покупателей нет опыта противостояния давления риэлтору продавца. У профессионального переговорщика есть. Каждый хороший риэлтер - обязательно хороший переговорщик.

4. Точный подбор вариантов - в том числе тех, о которых покупатель не догадывается

Это то, что невозможно получить без специалиста. Опытный риэлтор знает:

• где находятся оптимальные по цене-качеству варианты;

• какие планировки бывают в конкретных домах;

• как меняется ликвидность в перспективе 5–10 лет;

• какие районы закрывают реальные задачи семьи;

• какие альтернативы покупатель просто не умеет увидеть.

Очень часто именно риэлтор показывает людям решение, которое они бы никогда не нашли бы сами.

5. Экономию времени и сил

Покупатель получает подбор вариантов со всего рынка: в том числе объекты от других агентств и “свободных” собственников. Ему становятся доступными те объекты, которые ещё не попали в рекламу (в крупном агентстве - 10-15 ежедневно). Ему предлагаются только актуальные варианты, только подходящие по параметрам. Без пустых поездок, «сюрпризов» и потери недель на просмотры.

Форматы сопровождения

По сути, существуют два формата - и оба направлены на защиту покупателя.

1. Полное сопровождение: подбор + сделка под ключ

Для тех, кому важен идеальный вариант и максимальная защита. Включает: подбор, экспертизу, переговоры, проверку, расчёты и передачу объекта. Более того, если у покупателя не решён окончательно решён вопрос с кредитом, с помощью кредитного консультанта ему подбирается оптимальная программа ипотеки, в том числе от наших партнёрских банков с выгодными ставками. Возможна также и покупка квартиры в лизинг через  наши партнёрские лизинговые компании, опять-таки, на выгодных для него условиях.

2. Сопровождение выбранной квартиры («Ваш вариант»)

Если покупатель уже нашёл вариант ( от собственника или от другого агентства, есть сомнения, если нужна защита интересов )  - агентство подключается на этапе проверки и проведения сделки.

Особенно востребовано, когда:

• продавец найден самостоятельно;

• у продавца свой риэлтер, который защищает его интересы;

• есть сомнения в чистоте или прозрачности сделки.

Главный вывод

Договор с агентством - это защита  денег, нервов и самой важной покупки в жизни. И чаще всего - это ещё и реальная экономия за счёт выигрыша в переговорах о цене.

И если покупатель остаётся один - он остаётся один не только с продавцом, но и с риэлтором продавца, который профессионально защищает интересы другой стороны.

Суть договора с риэлтером проста: покупатель получает своего профессионального  защитника, который работает только на него. 

Если хотите купить квартиру безопасно - и при этом уверенно чувствовать себя в сделке - начните с бесплатной консультации. Мы разберём ваш вариант, оценим риски и предложим оптимальный формат сопровождения.