Цены на «вторичку» начали падать?

По данным экспертов, первые 10 дней августа были достаточно активными, после чего покупательская активность снизилась до 680 сделок в месяц, в то время как стабильный для Минска уровень — 1100 сделок. За январь — ноябрь текущего года на вторичном рынке столицы было продано порядка 9,5 тысячи квартир, что на 19% (или 2,2 тысячи квартир) меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Как объясняют специалисты, первым переломным моментом можно считать март этого года, когда доллар вырос на 18%, а цены реальных сделок снизились на 4%.

Весной начала набирать обороты пандемия, количество покупателей снизилось, а часть продавцов продолжила настаивать на старых ценах.

— К подобному развитию событий продавцы оказались не готовы. Те, для кого продажа квартиры не была срочной, продолжали настаивать на прежнем уровне цен в надежде на скорое улучшение экономической ситуации. Но таких было меньшинство — не более 30% от всех продавцов на вторичном рынке. В то же время оставшаяся, преобладающая часть продавцов (порядка 70%) была гораздо более зажата в сроках продажи квартиры, поскольку рассчитывала использовать вырученные деньги для приобретения другой (например, более просторной). А значит, пока все еще было доступно кредитование, надо было успеть продать квартиру, взять кредит и приобрести новую. В ситуации сниженного спроса другого выхода, кроме как начинать уступать в цене, у них не было. И в последующем снижение цен продолжилось — порядка –1% в месяц, — объясняют эксперты.

Кроме того, продавцы стали активнее торговаться. Если в начале года величина дисконта (скидки на торг) составляла порядка 3%, то уже в апреле она увеличилась до 5%, в сентябре — до 6%, а по итогам ноября поднялась до 7%.

Ниже представлена таблица, которая хорошо иллюстрирует падение цен с весны этого года.

По данным «Твоей столицы», в неблагоприятной экономической ситуации, каковой можно считать и нашу, растет спрос на хрущевки и «брежневки»: они интересны минимальными площадями при наличии полноценных изолированных комнат, что очень важно для семьи с детьми. К тому же во многих из них уже сделан капитальный ремонт. Хорошо покупают и жилье в панельках. Кроме того, по-прежнему в тренде остаются квартиры в панельных домах до 1999 г. п., все по той же причине — из-за небольших площадей.

Сильнее всего сегодня подешевели квартиры большой площади: например, однокомнатные свыше 45 кв. метров, двухкомнатные свыше 60 кв. метров, трехкомнатные свыше 70 кв. метров. А еще квартиры с дорогими дизайнерскими ремонтами.

А теперь самое интересное — прогнозы, которые могут порадовать покупателей и разочаровать продавцов.

— Еще однозначно не конец, и ценам есть куда падать. О точных цифрах сложно говорить, но при сохранении в стране текущей нестабильной и сложно прогнозируемой экономической ситуации, к которой добавилась вторая волна коронавируса, стагнация и рецессия рынка в дальнейшем будут усиливаться. При этом ожидать до конца года чего-то кардинального не стоит. По итогам декабря мы не ждем ни всплеска, ни еще большей просадки спроса, поэтому количество проданных квартир если и будет выше ноября, то все равно вряд ли превысит отметку в 800 квартир, что для Минска по-прежнему очень мало. Особенно учитывая тот факт, что за последние 5 лет этот показатель не опускался ниже 1000.

Также на фоне слабого спроса ожидается снижение цен еще на пару процентов. А их поведение в новом году будет зависеть от экономической ситуации — в частности, от обменного курса доллара.

В любом случае, даже при его относительной стабильности, мы предполагаем, что за первое полугодие цены снизятся еще как минимум на 5—7%. Но если ситуация будет ухудшаться, то к середине 2021 года не исключено снижение еще на 15%, а количество сделок упадет ниже 600 квартир в месяц.

При любом варианте развития событий в первую очередь с рынка будут вымываться наиболее дешевые квартиры и квартиры экономсегмента. При этом продавцам следует понимать, что в подобных ситуациях алгоритм «выставить на продажу и ждать звонков» по факту теряет свою эффективность, поскольку предложение квартир на продажу в разы превышает предъявляемый к ним спрос. И в этой ситуации необходимо напрямую выходить на спрос и, конечно же, устанавливать объективную рыночную стоимость, поскольку высокая надбавка на торг отпугнет потенциальных покупателей — они просто не обратят на нее внимания в многообразии других предложений, — заключают наши собеседники.