Сколько удалось выиграть продавцам на росте цен?
Что сейчас?
- В конце прошлого и начале текущего годов, некоторые продавцы в ожидании дальнейшего роста цен снимали квартиры с продажи, - рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко. – Но желаемой выгоды, они так и не получили. И вот почему.
Да, цены за последние полгода в среднем выросли на 8-10%, но при этом конкуренция между продавцами, за счет увеличения количества выставленных на продажу квартир, выросла более чем на 25%. За счет расширившегося предложения, покупатели уже не скованы в выборе и поэтому торгуются более настойчиво, что зачастую сводит для продавца «выгоду» от роста цен на 0. А по некоторым типам квартир, цены, по сравнению с весенним уровнем, уже немного снизились.
По словам Светланы Куделко, количество предлагаемых на продажу квартир из зоны дефицита ушло еще с приходом весны. А сейчас, быстрыми темпами продолжает приближаться к отметке в 7 тыс. квартир. Если опираться на практику прошлых лет, то после превышения этой отметки может начаться дисбаланс – превышение предложения над спросом. И тогда надо будет уже думать не о росте цен, а о том, чтобы они не пошли вниз.
Кроме того, на цены давит снижение спроса. В подтверждение своего мнения эксперт «Твоей столицы» приводит коэффициент покупательской активности, который по итогам мая опустился до уровня кризисного ноября 2016 г.
Снижение спроса подтверждается также и данными по сделкам - количество ежемесячно продаваемых квартир снижается до своего традиционного уровня с 1 400 до 1 100 проданных квартир. То есть ежемесячно нового собственника находит только каждая 6 квартира.
- В настоящее время продавцам сложно принять тот факт, что время ограниченного выбора квартир, которое наблюдалось в конце прошлого-начале текущего года, уже прошло. Это требует большей ценовой лояльности к покупателям, чем это можно было позволить себе раньше. В противном случае, покупатели находят иные варианты квартир по более интересным для них ценам.
Для того, чтобы квартира нашла своего нового хозяина в течение месяца, закладываемая в начальную стоимость надбавка на торг не должна превышать 5%, иначе квартира может выпасть из рассмотрения части покупателей. Чтобы не ошибиться со стоимостью продаваемой квартиры, можно воспользоваться on-line калькулятором, который рассчитывает стоимость исходя не из цен заявляемых другими продавцами, а из цен совершенных сделок. А если цена уже определена, то квартиру можно предложить заинтересованным покупателям, воспользовавшись для этого on-line базой покупателей.
Чего ждать в дальнейшем?
По мнению спикера, с каждым годом влияние сезонности на покупательскую активность уменьшается. Поэтому вполне возможно, что в сезон отпусков текущего года существенного снижения спроса не будет. И вообще, можно сказать что столичный рынок вторичного жилья уже стабилизировался и значительных скачков ожидать не стоит.
- Активизацию покупателей мы ожидаем уже с августа – отчасти это будет обусловлено приближением учебного года. Иногородним покупателям, кто в этом году планирует приобрести квартиру для своего ребенка-студента, мы рекомендуем начинать поиски подходящих вариантов уже сейчас – так будет больше возможностей найти наиболее подходящий по качеству/цене/расположению вариант. К тому же ежемесячно в продаже появляются все новые варианты. Кроме того, для иногородних покупателей, у нас имеется специальная программа помощи – «Покупателям из регионов».
Значительного скачка числа совершаемых сделок с приходом осени мы не ожидаем, как и какого-либо роста цен реальных сделок. Причина в том, что возросшая по сравнению с летом активность покупателей, будет лишь отчасти уравновешивать продолжающий увеличиваться объем предложения квартир на продажу.
Вполне возможно, что определенная категория продавцов будет рассчитывать на увеличения стоимости квартиры осенью, за счет чего статистические цены предложения покажут некоторую прибавку. Но за счет торга при покупке, цены сделок будут оставаться на прежнем уровне. Эффект, который может повлечь преднамеренное завышение цены, это увеличение срока продажи – до момента корректировки стоимости до рыночной.
Единственное исключение по части ценообразования могут составлять готовые к проживанию квартиры (со свежим ремонтом и, возможно, мебелью), располагающиеся в домах моложе 2000 г.п. Спрос на них за счет молодого возраста продолжает оставаться стабильным, а цена во много зависит от качества ремонта. Поэтому в каждом конкретном случае, к определению стоимости подобной квартиры, следует подходить индивидуально.
