Жилье в городах-спутниках. Заменит ли квартиры в столице?
Еще в далеком 2016 году был подписан указ о развитии городов-спутников. Для многих тогда это стало сюрпризом, особенно для тех, кто ждал своей очереди на строительство жилья. В список попали Смолевичи, Руденск, Фаниполь, Дзержинск, Заславль и Логойск. Было запланировано строительство новых домов, развитие инфраструктуры и открытие новых рабочих мест. Первыми предложения в новостройках получили минчане-очередники. Строительство началось. В спутниках действительно появились отличные ЖК, в том числе и от государственных застройщиков. Возникает вопрос: сумели ли новостройки в этих городах стать привлекательной альтернативой столице? Обсудили с экспертом.
Фаниполь лидирует
Около пяти лет назад спутники активно застраивались не только государственными, но и частными застройщиками.
Тогда на слуху были ЖК «Подсолнух» и «Зеленые аллеи» в Фаниполе, ЖК «Радужный» в Дзержинске. Государственные застройщики так же делали проекты для желающих. Сейчас квартиры строятся практически только для очередников, коммерческих проектов почти нет.
– С 2017 по 2020, и правда, отмечался интерес к пригороду,- рассказывает аналитик агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Причем речь не только о городах-спутниках. Популярными среди покупателей тогда были также Прилуки (за счет ЖК «Вяселка»), деревня Озерцо с одноименным жилым комплексом, коммерческие проекты в Фаниполе. Безусловно, интерес был связан с привлекательной ценой: стоимость метра на тот момент была в пределах $700—800 по курсу, а в Минске она была на $500 больше.
— Однако 2021-й год внес свои коррективы. На рынок пришла компания Dana Holdings с форматом малометражных квартир в «Минск-Мире». Стоимость метра в квартире-студии составляла порядка 900 евро. Так застройщик привлек внимание покупателей, которые были готовы к покупке в пригороде. Логично, что многие сделали свой выбор в пользу нового предложения в столице.
Сейчас по нашей статистике всего 3—5% покупателей от общего количества интересуются жильем в городах-спутниках, — отмечает эксперт.
Возможно заинтересованных покупателей было бы больше, если бы коммерческие застройщики не отвернулись от пригорода.
Какие предложения есть сейчас? Жилой комплекс «Современный» в Фаниполе и «Соколиный край» в Мачулищах. А ведь когда-то строились симпатичные ЖК в Колодищах, Новой Слободе, Ратомке, Озерце и даже в агрогородке Новоселье. Получается, сейчас выбор пригорода невелик — остается выбирать вторичку, или ждать, пока очередники выставят свои квартиры на продажу.
— Если говорить о жителях столицы, то переезд в города-спутники они рассматривают скорее как вынужденную необходимость, — говорит Андрей Чернышев. — Такие варианты часто выбирают в связи с нехваткой денег. Сначала смотрят то, что ближе к МКАДу: Боровляны, Сеница, Колодищи. Только если ничего не подошло, переходят к выбору спутников. Важным критерием является расстояние от дома до транспортной остановки, откуда можно доехать до столицы. Немаловажна и стоимость маршрутки, ведь если ездить на работу ежедневно, может набежать ощутимая сумма в месяц. Автомобилисты просчитывают затраты на топливо и амортизацию.
Кто чаще покупает квартиру в спутнике?
По нашей статистике: молодые семьи без детей. Для них главное – отдельное жилье, которое вписывается в бюджет. А расстояние и время на дорогу в Минск не является проблемой.
По данным“Твоей столицы” самый популярный у белорусов спутник — Фаниполь. Город хорошо отстроился, выглядит привлекательно и современно.
Хотя по расстоянию Заславль находится ближе, но выбор новостроек там небольшой. Дзержинск находится дальше Фаниполя. Смолевичи пугают многих не самой лучшей дорогой и проблемами с транспортом. Про Логойск многие ошибочно думают, что там дорого, т.к. там курорт. На самом деле в Логойске небольшой выбор новостроек, в этом его основной минус. Про Руденск наши клиенты практически никогда не интересуются.
— Некоторые говорят, что им удобнее жить в спутнике, чем в арендной квартире в столице. И добираться из Фаниполя на работу быстрее и удобнее, чем из отдаленного района Минска. Бывает и так, — продолжает Андрей Чернышев.
— Бывает ли, что люди переезжают в спутник, понимают, что ошиблись с выбором, и возвращаются в Минск?
— По нашей статистике заметного оттока обратно в Минск нет. Связано это с тем, что квартиру в городе-спутнике чаще покупают при ограниченном бюджете. Т.е. нет резерва, чтобы продать, доложить и обосноваться в Минске. Очередники, для которых метр при покупке был дешевле, за несколько лет жизни успевают подкопить деньги и тогда уже производят обмен на квартиру в столице.С чем связано такое решение? В основном с желанием иметь развитую инфраструктуру в шаговой доступности. У нас были клиенты, которые поменяли новостройку в спутнике на хрущевку в Минске, т.к. инфраструктура была для семьи в приоритете.
Статистика по реальным сделкам “Твоей столицы” за прошедший год. Например, 34-метровая однушка в Смолевичах в доме 2018 года постройки была продана за $35 000 по курсу. В фанипольской высотке 2016 года хорошая однокомнатная квартира с ремонтом и мебелью продалась за $42 000 в эквиваленте (в Минске такая обошлась бы более $50 000). В Дзержинске в панельном доме 80-х годов была продана 35-метровая однушка. «Квадрат» обошелся новым владельцам в $800 по курсу. Так что разница в цене с Минском есть значительная.
— Убежден, что если застройщики запустят привлекательный проект в пригороде по хорошей цене, к нему будет большой интерес. Новостройки в столице растут в цене, аукционы не проводятся, а те участки, что могли бы попасть на торги, требуют большого и дорогостоящего сноса. Все это влияет на цену метра, прогнозов по снижению цен нет. Людям придется рассмотреть спутники и пригород.
В Фаниполе сейчас достраивается ЖК «Современный» с метром от $825 по курсу. По нашим данным продажи идут хорошо. Так что и другие проекты наверняка заинтересовали бы белорусов, — заключает эксперт.
