Курс доллара вверх, а цены на квартиры?
Сценарии в зависимости от роста курса USD
По данным аналитиков «Твоей столицы», в зависимости от того, насколько сильно и быстро растет обменный курс валют, ситуация может развиваться, как минимум, по двум сценариям:
1. Если курс растет постепенно и, пока еще непродолжительное время, то это активизирует покупателей - ведь они понимают, что с каждым повышением, квартира становится для них дороже. В дальнейшем, если курс продолжает расти, или увеличиваются его темпы, то картина всегда одна – начинается стагнация рынка. Количество сделок снижается, начинает расти количество предлагающихся на продажу квартир и конкуренция между продавцами, и все это начинает давить на цены.
2. Если происходит резкий скачок обменного курса валют, то это оказывает психологическое давление на покупателя, заставляя его откладывать покупку.
В итоге, все эти валютно-курсовые коллапсы приводят к значительному снижению количества продаваемых квартир на период порядка 2-4 месяцев. По истечение этого периода, как правило, цены стабилизируются, рынок восстанавливается.
В частности, подобные ситуации наблюдались в мае и сентябре 2011 года, а также в январе и августе 2015 г.
Как покупатели выходят из ситуации
- Несмотря на все экономические невзгоды, которые обрушиваются, в первую очередь, на покупателей, необходимость в покупке и/или обмене квартиры никуда не уходит. Поэтому фокус спроса смещается на квартиры подешевле. Только не на квартиры в откровенно-плачевном состоянии (потому как серьезный ремонт, это также серьезные затраты), а, например, на квартиры старого жилого фонда – хрущевки-брежневки. Благодаря маленьким площадям и почтенному возрасту, их средняя стоимость ниже. А поскольку в большинстве таких домов уже сделан капремонт, и зачастую квартиры имеют современную отделку, то жизнь в пятиэтажке 60-х годов постройки, особенно при недостатке денег, уже не так смущает.
Но это совсем не значит, что квартиры в стандартных панельных или в свежих каркасных домах будут дешеветь, а цены на хрущевки-брежневки останутся на месте - нет. При проседании спроса, снижение цен коснется всех типов квартир – кого-то в большей, а кого-то в меньшей степени. Ведь продавцам тоже необходимо продать, и лишь считанные единицы из них могут позволить себе ждать годами. Когда в предложении находится более 7 тыс. квартир, и этот объем ежемесячно пополняется новыми квартирами, при этом продается в месяц от силы 700-800 квартир, то даже самые стойкие пойдут на встречу заинтересованному покупателю.В настоящее время…
По данным «Твоей столицы», после июльского проседания спроса, в августе активность покупателей снова вернулась на стабильный уровень, о чем свидетельствует зафиксированный показатель совершенных по Минску сделок - более 1 000. Цены остались на прежнем уровне:
В сентябре существенных изменений в спросе не отмечается, однако настораживает то, что количество выставленных на продажу квартир уже перевалило за отметку 7 000 квартир, что для Минска является переломным показателем. По мнению представителя «Твоей столицы», если в последующие месяцы спрос уменьшится, то объем предложения продолжит накапливаться, что может привести к снижению цен.
Аналитики «Твоей столицы» считают, что до конца года многое будет зависеть от интенсивности роста курса валют. При постепенном увеличении стоимости доллара, спрос будет оставаться активным, хотя бы потому, что многие будут стараться решить свой жилищный вопрос в преддверии наступления нового года. А значит, цены могут остаться без изменений.
В подобной ситуации, продавцам однозначно не стоит пытаться поднять цену на квартиры, потому как тем самым можно оказать себе «медвежью услугу» и растянуть продажу на неопределенный срок. Ведь предпосылок для улучшения экономической ситуации не видно, а значит покупательская способность будет снижаться.
Поэтому тем, кто собирается приобрести квартиру, не стоит с этим медлить. Во-первых, при росте курса валют, стоимость квартир будет также «тяжелеть» для рублевых кошельков покупателей. Во-вторых, неизвестно какие неожиданности может принести новый год, например, по части кредитования. И в-третьих, большинство продавцов одновременно являются и покупателями: они продают квартиру, чтобы приобрести другую – больше или меньше, или новостройку. В этой ситуации действует правило «Время – деньги»: чем быстрее продастся имеющаяся квартира, тем выгоднее будет приобретена ей взамен другая.
