Итоги первого полугодия на рынке офисов
Первое полугодие на рынке офисной недвижимости Минска выдалось весьма интересным: введены новые объекты, структура спроса продолжает меняться, а ставки опускаться вниз. Аналитики по коммерческой недвижимости группы компаний «Твоя столица» подвели итоги первого полугодия на рынке офисов. Какие выводы они сделали? Читайте далее в материале…
Как изменился объем предложения?
Начнем с того, как изменился общий объем офисов.
С 2019 г. совокупный объем офисных площадей в бизнес-центрах Минска увеличился на 9%, а в разрезе 10 лет показатель вырос на 160%. Представляете, сколько было построено объектов за это время? По нашим подсчетам более 80 бизнес-центров с 2013 г. А сколько БЦ уже успели построить к концу 1-го полугодия 2023?
В начале 2023 г. в эксплуатацию ввелось 2 небольших бизнес-центра, совокупная офисная площадь которых составляет всего 7,9 тыс. кв. м:
- «Delphi» – бизнес-центр класса «B+», расположенный на ул. Хоружей 4., офисная площадь 4,3 тыс. кв.м;
- «Сухарево» – бизнес-центр класса «C» (Горецкого ул., 14), офисная площадь – 3,6 тыс. кв.м. Его строительство осуществлялось с привлечением дольщиков.
Таким образом, по состоянию на конец 1-го полугодия 2023 г. в Минске насчитывается 144 введенных в эксплуатацию бизнес-центров, чей совокупный объем офисных площадей насчитывал 1 146 тыс. кв. м.
В конце 1-го полугодия объем предлагающихся в аренду офисных площадей в бизнес-центрах Минска составил 208 тыс. кв. м. Таким образом, с начала этого года предложение выросло на более чем 4%. Для сравнения, стабильным для уровня офисного рынка Минска показателем объема предложения считается 60 тыс. кв. м, а текущее значение превышает его более чем в 3 раза.
О профиците офисных площадей и снижении спроса свидетельствует и увеличение показателя вакантности на офисном рынке с 5,5% в 2019 г. до 19% в начале 2023 г.
Большой объем предложения продолжает давить на ставки аренды!
Поскольку на рынке бизнес-центров в настоящий момент наблюдается переизбыток предложения, собственники вынуждены снижать ставки аренды на офисные помещения. И за счет предоставления собственниками офисов персональных скидок арендаторам, сохраняется (в ряде случаев значительное) расхождение уровней ставок предложения и реальных сделок.
Ставки предложения аренды кв.м. офисов площадью порядка 150-200 кв.м в бизнес-центрах сформированы на следующем уровне:
Однако приемлемым для рынка уровнем арендных ставок, определенным для офисов площадью порядка 150-200 кв. м. с учетом ожидаемого дисконта по факту заключения договора аренды, считается следующий:
- класс «А» = 17-18 EUR/кв. м. с НДС;
- класс «В+» = 12-13 EUR/кв. м. с НДС;
- класс «В» = 8-9 EUR/кв. м. с НДС;
- класс «С» = 5-6 EUR/кв. м. с НДС.
После продолжительного снижения ставки аренды по всем классам качества достигли своего исторического минимума.
Для улучшения ценовой ситуации на рынке офисов, необходимо восстановление спроса и выход из зоны профицита предложения офисов. Однако объективных предпосылок, указывающих на это, в перспективе ближайших лет, пока нет.
Какие офисы в приоритете у новых арендаторов офисов?
Ранее формирующие спрос на офисы IT-компании уже не являются главными арендаторами на рынке (в июле доля спроса от них составила всего 7%). Основной спрос поступает от арендаторов компаний сферы услуг и торговли. Они, в силу специфики своей деятельности и размеров штата сотрудников, рассматривают помещения небольших площадей. Поэтому самыми «интересными» помещениями на рынке офисов можно считать объекты до 100 кв.м. И сейчас их доля в общем объеме спроса от арендаторов составляет порядка 61%.
Ценовой спрос тоже подвергся изменениям. Поскольку новые главные арендаторы не обладают высоким капиталооборотом, то платить за офисы много они тоже не готовы. Таким образом, преобладающая доля спроса в настоящее время сконцентрирована в ценовом сегменте «до 15 EUR/кв. м. с НДС». При этом сегмент «более 15 EUR/кв. м. с НДС» является самым малочисленным – всего лишь порядка 10% от всех поступающих заявок.
В итоге, на сегодняшний день и в перспективе ближайших нескольких лет, главной проблемой развития офисного сегмента Минска будет не столько профицит свободных площадей, которые будут увеличиваться по мере ввода новых объектов, сколько отсутствие должного объема спроса, который бы смог поглотить это предложение.
