Ваш главный эксперт на рынке недвижимости Минска
Весь сайт Весь сайт группы компаний «Твоя Столица»
Главная страница Закрыть

Рынок офисной недвижимости в Беларуси. Оправдан ли рост арендных ставок?

21 октября 2013
Рынок офисной недвижимости в Беларуси постепенно развивается и растет. Повышаются арендные ставки и все чаще в объявлениях можно увидеть предложения по аренде офисов класса "А". Соответствует ли заявленное качество европейским требованиям, и будут ли цены на аренду продолжать расти? С этими и другими вопросами мы обратились к заместителю руководителя "ТВОЯ СТОЛИЦА•НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА" Ольгой Сенчук.
  • Аренда офисных площадей поднимается за счет нескольких факторов, например, удорожания площадей из госфонда. Какие еще факторы в наибольшей степени влияют на рост цен?

– Повышение арендных ставок коммерческих офисных площадей не имеет привязки к базовой арендной величине. Основным фактором, влияющим на рост коммерческих арендных ставок, является увеличение спроса на офисные помещения в целом.

Каждый сегмент офисной недвижимости, будь то государственные объекты либо коммерческие офисные площади, имеет свои плюсы и минусы. Так называемый "государственный офисный фонд" может предложить достаточно демократичный уровень арендных ставок даже на те объекты, которые находятся в центре города. Именно поэтому уровень вакантности в государственных объектах всегда близок к 0%. Но при этом в зимний период арендаторы, скорее всего, столкнутся со значительным ростом коммунальных и эксплуатационных платежей.

В свою очередь коммерческие офисные помещения в большинстве своем поддерживаются в "привлекательном" состоянии как арендаторами, так и самими арендодателями. В отличие от государственных, они в большинстве случаев имеют пакет дополнительных услуг (например, услуги рецепции и т.п). К тому же арендаторам не приходится опасаться непредвиденных расходов в связи с сезонным удорожанием платежей по обслуживанию помещения. Но при этом и арендные ставки значительно выше государственных.

Еще одним фактором удорожания аренды офисных коммерческих помещений можно назвать увеличение себестоимости строительства новых объектов. А это, в свою очередь, напрямую зависит от многих факторов, в частности от экономической ситуации в стране. В таком случае арендодатель вынужден повышать ставки аренды, чтобы выйти в итоге на запланированный уровень прибыли. С его стороны это своеобразные меры по защите своего капитала.

  • Как влияет на рынок то количество офисных площадей, которые вводятся или будут введены в строй?

- До конца 2013 г. планируется ввести в эксплуатацию порядка 122 тыс. кв.м коммерческих офисных площадей. Безусловно, ввод такого объема новых площадей должен вызвать некоторое колебание арендных ставок. И, исходя из законов рынка, а также с учетом возросшей конкуренции, такое колебание должно привести к их снижению.

Этот прогноз подтверждается практикой последних лет. Так, в 2010 г. объем ввода в эксплуатацию коммерческих офисных площадей составил порядка 45,3 тыс. кв.м., при этом среднегодовая арендная ставка составляла 21,5 EUR за кв.м с НДС. После ввода в 2011 г. 63,5 тыс. кв.м новых площадей (на 40% больше объема ввода 2010 г.) по итогам года средняя ставка аренды была сформирована на уровне 20,7 EUR за кв.м с НДС, что на 4% ниже уровня 2010 г. А в 2012 г. объем ввода составил всего 18,5 тыс. кв.м новых офисных площадей, что на 71% меньше объемов ввода 2011 г. Это обусловлено тем, что в 2012 году большинство коммерческих застройщиков столкнулось с серьезными финансовыми проблемами. Но, даже несмотря на такое снижение, среднегодовая арендная ставка на офисы по всем классам качества все же уменьшилась. Правда, не так значительно как в прошлые годы, а лишь на 1%, и составила 20,5 EUR. Поэтому, учитывая планируемый в текущем году объем ввода офисных площадей, вполне обоснованно можно было бы рассчитывать на некоторое уменьшение арендных ставок, если бы не намеченное на 2014 г. грандиозное для Беларуси событие – чемпионат мира по хоккею. Несмотря на то, что данное событие прямого отношения к рынку офисной недвижимости не имеет, но его косвенное влияние недооценивать не стоит.

  • Каково качество новых построек?

– Качество новых построек однозначно хорошее, и с каждым годом становится все лучше и продуманнее. Здоровая конкуренция среди собственников помещений с одной стороны и возрастающие требования арендаторов с другой стороны являются основными двигателями прогресса в этой сфере. И так оно и должно быть. Ведь все вокруг течет и меняется. К тому же на рынок Беларуси постоянно приходят новые зарубежные компании со своими требованиями к уровню и качеству офисных помещений.

Из последних качественных офисных объектов хотелось бы выделить два бизнес-центра класса "А": действующий бизнес-центр на ул. Интернациональной, 36 и находящийся на завершающей стадии строительства бизнес-центр Titul. В этих объектах очень удачно сочетаются высокий уровень функциональности и исполнения.

  • Соответствуют ли минские офисы класса "А" заявленному качеству и насколько существенно отличается стоимость класса "А" и "С"?

– В последнее время в Минске все чаще можно встретить рекламу объектов самого высокого ранга – класса "А". Но здесь зачастую кроется подвох: в Беларуси не существует нормативного акта, который бы регулировал "классность" помещений. А значит, он присваивается по заявительному принципу. В Москве, например, классификация бизнес-центров существует – она была принята и узаконена профсоюзом риэлтерских организаций. Там, если ты нарушаешь "правила игры", то как минимум можешь прослыть недобросовестным застройщиком.

Бизнесменам, которые приобретают или арендуют помещения в Беларуси, стоит быть внимательнее и не позволять вводить себя в заблуждение. Сейчас многие застройщики, рекламируя свои бизнес-центры, не совсем точно оценивают их уровень. Засилье в рекламе офисных помещений класса "А" не соответствует действительности.

Самая главная характеристика объекта класса "А" – это принадлежность всего бизнес-центра одному собственнику. В Минске из введенных в эксплуатацию объектов в лучшем случае наберется десяток таких примеров. Второе важное требование – месторасположение. Это обязательно должны быть центральные улицы. Уже потом идут требования к отделке, наличию подземного паркинга, определенных систем безопасности. У нас же объекты зачастую находятся за пределами второго кольца, возводятся на основе долевого строительства, и при этом относятся девелоперами к классу "А". На наш взгляд, за всем этим кроется не более чем маркетинговый ход для привлечения большего количества клиентов и установления максимально высокой цены.

Что касается разницы в арендных ставках между офисами разных классов качества, то в 2013 г. она составляет порядка 105%, или 17 EUR. Именно настолько аренда офиса класса "А" дороже аренды офисного помещения класса "С".

  • Можно ли говорить о достижении определенного пика по стоимости арендных ставок офисных помещений? Если нет, то на какой отметке, вероятно, он будет достигнут?

– О пике уровня арендных ставок на всю офисную недвижимость говорить не приходится. Как показывает рынок, понятие "пика" весьма растяжимое и изменчивое. Особенно при текущей экономической ситуации в стране. Однако если рассматривать аренду помещений в разрезе классов качества, то можно отметить, что для офисов класса "А" текущая средняя стоимость аренды в размере 34 EUR за кв.м с учетом НДС достаточно велика. Но и при этой арендной ставке эти офисы нельзя назвать невостребованными на белорусском рынке. Средний уровень вакантности в них по итогам августа составил всего 5%. Другое дело, что в случае дальнейшего роста арендных ставок по данному сегменту, их уже можно будет назвать несколько завышенными.

Что же касается "пика" уровня арендных ставок по остальным офисным помещениям, то здесь достаточно сложно что-либо прогнозировать. Однозначно можно сказать лишь одно – резервы для их роста еще есть.

  • Какие меры со стороны государства могли бы приостановить рост цен?

– Изменение арендных ставок в большинстве своем диктуется уровнем спроса на рынке. Исходя из этого, единственным фактором, способным несколько приостановить рост цен на рынке аренды офисных помещений, может стать лишь постоянный ввод в эксплуатацию большого объема качественных и доступных арендатору офисных площадей.

Со стороны государства меры содействия могут быть выражены в увеличении числа земельных участков, выделяемых для строительства административных и многофункциональных объектов в Минске, их качественной предпродажной проработке, создании условий для привлечения зарубежных инвесторов, а также увеличение доступности кредитных ресурсов.

  • Получится ли в Минске образовать настоящий деловой центр? Что для этого необходимо?

– На данный момент у Минска имеются все предпосылки для этого, а именно: динамичная активность деловых кругов, сформировавшийся деловой район города и прямая заинтересованность участников рынка. А в остальном, на наш взгляд, это всего лишь вопрос времени. Очаги деловой активности уже сейчас имеются в рамках делового района города, но выделить из них явного лидера пока сложно.

  • Есть ли будущее у бизнес-центров за городом или в спальных районах?

– В мировой практике сейчас это модный тренд. А модная тенденция в данном случае вызвана необходимостью. Ведь современные мегаполисы, к числу которых можно отнести и белорусскую столицу, страдают от огромного автомобильного трафика, что крайне негативно сказывается на жителях города и экологической обстановке в целом. И в этом отношении вынос бизнес-центров за черту города – достаточно неплохая идея.

Однако для большинства белорусских арендаторов более важны расположение офиса в пределах города, рядом со станцией метро или просто хорошей доступностью общественным транспортом, чем экологическая атмосфера вокруг. Ведь не каждый клиент захочет добираться за пределы кольцевой или еще дальше. Зато для компаний, не ориентированных на постоянный прием клиентов, загородный офис весьма привлекателен. К тому же, в случае необходимости встречи с важными клиентами можно осуществлять и в городе. Благо Минск с его историческим центром к этому располагает.

  • О каких наиболее явных управленческих и маркетинговых ошибках при строительстве бизнес-центров можно сейчас говорить? Как это отражается на арендаторах?

– Одной и, наверное, самой значительной из ошибок можно назвать отсутствие предварительно разработанной концепции объекта либо неправильное определение целевой аудитории объекта на этапе разработки концепции. Впоследствии это приведет к высокой текучке арендаторов и постоянной высокой вакантности офисных площадей и, естественно, вызовет необходимость снижения уровня арендных ставок и дополнительных расходов по поиску арендаторов. В итоге это непременно окажет свое негативное влияние на уровень получаемой прибыли.

Обезопасить себя от этого возможно лишь поручив такую работу опытным экспертам, которые, используя свои наработки, актуальные исследования и современные тенденции рынка недвижимости, помогут определиться с характеристиками и дальнейшим максимально эффективным наполнением планируемого к строительству объекта.

  • Какие можно сделать прогнозы по развитию рынка?

– В ближайшее время белорусский рынок офисной недвижимости, следуя за зарубежными тенденциями, в условиях постоянно возрастающей здоровой конкуренции будет стремиться к повышению качества объектов и максимальному удовлетворению запросов арендаторов. При этом арендные ставки арендодатели будут стараться максимально сохранить на прежнем уровне.


Закрыть
Контактная информация
  • Купля-продажа жилья
  • Аренда жилья
  • Дома. Дачи. Коттеджи
  • Новостройки
  • Коммерческая недвижимость
  • Управление проектами
Закрыть  
Написать нам
имя
почта
сообщение
компания
Отправить
Осталось заполнить поля: