Цены на новостройки растут, количество вторички уменьшается.

Что происходит с рынком недвижимости и что ожидать?

В начале года обычно наблюдается спад по количеству сделок на рынке недвижимости. Традиционно ближе к марту белорусы приступают к решению квартирного вопроса. Но не в этом году. 2024-й начался с активных сделок. На рынке новостроек из-за высокого спроса выросли цены. На вторичке – рекордное количество сделок. Разбираемся с Андреем Чернышевым, аналитиком и экспертом “Твоей столицы”, к чему может привести рынок недвижимости такое активное начало года.

Количество квартир уменьшается

— Часто при поиске квартиры для покупки люди отдают предпочтение новостройкам, — рассказывает Андрей Чернышев. — Многие не хотят даже рассматривать вторичный рынок. Но в процессе поиска находят и некоторые минусы в новостройках: цены высокие, выбор не очень большой, необходимо ждать сдачу дома, а после делать ремонт.

Новостройки все еще в приоритете, но только до определенного ценового порога. И, похоже, мы скоро его перешагнем.

Причина такого высокого уровня цен на новостройки связана с несколькими факторами, которые формировались на протяжении прошлых лет. Во-первых, количество новых проектов сократилось. В 2023-ем году было построено всего 138 новостроек, для сравнения в 2022-ом этот показатель составлял 157. Так за год количество сократилось на 12%. Кроме того, число квартир в многоэтажных домах уменьшилось, и никто не планирует строить новые «Волну», «Пекин» или «Лазурит». Также заметно снизилось количество домов, находящихся на начальной стадии строительства. Всего 7 строительных проектов в настоящее время, для сравнения: в прошлом году было целых 20 (а в 2022 году их число было 29).

Объем доступного жилья значительно сократился, и с учетом последних ценовых требований застройщиков, возможно, квартиры в еще не построенных домах будут стоить дороже, чем привлекательное жилье на вторичном рынке. Все эти факторы заставляют людей обратить внимание на уже существующее и эксплуатируемое жилье.

Прошедший январь был очень активным и для рынка вторичного жилья. Обычно в первом месяце года заключается около 750 сделок. Но на этот раз все было иначе. За 31 календарный день было зафиксировано 1070 сделок, что превысило самые оптимистические ожидания. Февраль также продолжает радовать: если такой тренд сохранится, то за месяц будет заключено порядка 1300 сделок — столько же, сколько и в обычно активные март и апрель.

– "Вторичка сейчас совсем не такая, как 10 или 15 лет назад. Есть прекрасная альтернатива новостройкам", — продолжает эксперт. — "За последние годы сформировался совершенно новый тип жилья — это новостройки на вторичном рынке, то есть квартиры, которые люди покупают как инвестицию, чтобы потом, сделав ремонт или оставив без изменений, перепродать".

И это очень хорошо. Такие варианты помогают сдерживать цены и не позволяют произойти острой нехватке нового жилья.

Однако, в отличие от квартир, предлагаемых застройщиками, у новостроек на вторичном рынке есть один минус — юридическая история. И при подобных покупках необходимо быть очень внимательным: небольшой возраст квартиры не является гарантией ее чистоты с юридической точки зрения.

Теперь о ценах, которые волнуют каждого (и покупателя, и продавцов). Средняя цена квадратного метра новостроек составляет $1350-1400 по курсу. Речь о самом многочисленном классе — "стандарт", к которому относится 83% всех новостроек. Средняя цена предложения на вторичке составляет $1390 эквивалентно. И зачастую это будет готовая к проживанию квартира с хорошим ремонтом. То есть, нет необходимости беспокоиться: достаточно обменять деньги на ключи и можно заселяться.

Если же рассматривать более простые квартиры без особого ремонта, то цена будет около $1225 за квадратный метр. Кроме того, можно также выбирать разные локации. Новые дома сейчас строятся только в нескольких районах столицы, в то время как вторичное жилье доступно повсюду. Можно легко перемещаться по карте, и выбирать те варианты, которые больше всего подходят.

На вторичном рынке доля кредитных покупателей составляет примерно 37%. Этот показатель достаточно высок и сопоставим с тем, что наблюдалось только в 2019 году, когда доходы росли, а мир не испытывал серьезных проблем. Необходимо отметить, что средняя сумма кредита также является значительной - примерно 95 000-100 000 рублей. Кроме того, в 70% случаев приобретается более комфортное и просторное жилье на основе уже существующей квартиры: одна продается, а с полученными деньгами приобретается другая.

– Сегодня рынок вторичного жилья находится в состоянии равновесия: продавцы просят около 1390 долларов по текущему курсу, и покупатели готовы заплатить столько (это видно по фактическим сделкам в Минске). Практически нет больших расхождений между запросами продавцов и возможностями покупателей, поэтому можно утверждать, что рынок находится в состоянии равновесия.

Торг на рынке находится на минимальном уровне: скидка составляет всего 3% (символическая). Люди активно приобретают квадратные метры и практически не делают попыток торговаться, поскольку помнят (хоть и незначительные) повышения кредитных ставок в конце прошлого года и понимают, что следует использовать возможность, пока она есть. Ведь никто не знает, что может произойти в будущем.

Стоит отметить, что при рассмотрении торга следует учитывать его диапазон не от 0 до 100%, а от 2 до 10%. К примеру, минимальный уровень торга был характерен для 2018-2019 годов, когда цены росли, и были все предпосылки для этого, включая повышение заработных плат, стабильность в мире и светлое будущее. А диапазон 6-10% торга характерен для периодов стресса, когда продажа становится для людей более важной, чем покупка. Так, например, произошло в марте 2022 года, когда за месяц цены сделок упали на рекордные 8%.

За год цены на вторичное жилье в Минске выросли на 5%. Хотя это не много, такие цены наблюдались в 2015 году в период экономического спада, а затем уже в 2019 году, в период восстановления. Тем, кто рассчитывал на быстрый рост цен в конце прошлого и начале текущего года, статистика может показаться разочаровывающей, так как за декабрь 2023 - январь 2024 года не было заметного роста цен на сделки.

Это связано с тем, что покупатели достигают финансового предела своих возможностей. Кредиты и увеличение заработной платы, конечно, положительно сказываются, но процентные ставки на кредиты постепенно увеличиваются. Даже если платежи растягиваются на 20 лет, значительная сумма займа все равно ощутимо давит на бюджет. Курс доллара также влияет на покупательскую способность, и если он увеличивается, это ударяет по карману покупателей. В какой-то момент люди просто достигают потолка своих финансовых возможностей. Многие готовы пожертвовать чем-то ради своей собственной квартиры, но есть определенные пределы. Так что ожидать большого роста цен вряд ли стоит, так как нет причин для этого.

Интересно отметить, что количество предложений на вторичном рынке уменьшается. В данный момент в продаже находится около 7600 квартир именно на вторичном рынке (не включая новостройки от собственников и агентов). Для сравнения полтора года назад это число было в диапазоне от 8000 до 8500. Показатель в 7000 квартир считается переломным для Минска. Если предложение меньше этого значения, можно говорить о дефиците жилья.

– Возможно, сейчас самое подходящее время для покупки вторичной квартиры: есть выбор и цены вполне приемлемы. Можно выбирать из множества местоположений и вариантов ремонта. – заключает Андрей Чернышев.