Особенности выбора коммерческих помещений для покупки

Управление проектами , 03.06.2021

Существует мнение, что с каждым годом продать коммерческое помещение становится все сложнее: тут и рынок, переориентированный на аренду, и пандемия с экономическими форс-мажорами. Но как в реальности чувствует себя рынок купли-продажи коммерческой недвижимости? На что сейчас рассчитывать покупателям и продавцам офисов и торговых помещений? Какие помещения являются самыми ликвидными на рынке? Об этом рассказал нам руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов.

В данном материале, под коммерческими помещениями мы будем понимать офисные и торговые помещения, располагающиеся в бизнес и торговых центрах, а также в составе жилых домов и иных объектов недвижимости. В то время как складские и производственные помещения, хоть и служат коммерческой цели, но значительно более специфичны, поэтому и рассматривать их необходимо отдельно.

Немного истории

— Специфика ситуации, сложившейся в последнюю пятилетку на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости, состоит в том, что помещения чаще приобретаются не для размещения в них собственного бизнеса (торгового объекта либо сотрудников), а в инвестиционных целях — для последующей сдачи в аренду. При этом большинство покупателей сегодня — физические лица (индивидуальные предприниматели), — рассказывает Руслан Орлов.— В то время как, например, до 2015 года случаев приобретения коммерческих помещений компаниями (юрлицами) в собственных целях было значительно больше. Все потому, что в то время на рынке еще были свежи воспоминания о дефиците современных коммерческих площадей, и поэтому офис или торговое помещение воспринималось как безусловный инвестиционный актив. И никто еще не знал, что за последующие несколько лет (2015−2017 гг.) цены и ставки аренды снизятся на 50%.

В отношении снижения цен отмечается интересная особенность: первыми пошли вниз цены на офисы — к концу 2014 года, а цены на торговые помещения держались еще год.

По словам Руслана Орлова, кризисный период 2015—2016 гг. не только обрушил цены на рынке коммерческой недвижимости, но и пошатнул веру потенциальных инвесторов в нерушимость недвижимости, как инвестиционного актива.

— На фоне накопившегося за кризисные годы обширного предложения коммерческих площадей, компании пришли к пониманию, что незачем вкладывать большие средства в приобретение офиса или торгового помещения, когда можно его просто арендовать и при этом оставаться мобильным, а средства пустить на развитие бизнеса, — поясняет представитель «Твоей столицы».

Однако, по мнению спикера, несмотря на то, что среди покупателей стало меньше компаний, это не обрушило объемы сделок. Безусловно, количество приобретаемых коммерческих помещений с 2015 года стало снижаться, но в качестве основной причины данного явления эксперт называет общее для рынка снижение спроса вследствие ожидания еще большего снижения цен.

— В период с 2015 по 2017 гг. потенциальные покупатели ждали наступления дна цен, но при этом не прекращали поиск действительно ликвидных объектов. Потому что именно ликвидные объекты наименее подвержены ценовым колебаниям в кризисные периоды. И когда такие появлялись, они тут же приобретались.

60% помещений имеют маленькую площадь — до 50 кв.м.

Сейчас в Минске на продажу предлагается в среднем 500−550 торговых помещений, совокупной площадью 140−150 тыс. кв. м. Офисных — порядка 300−330 помещений, но их совокупная площадь не намного меньше торговых — 120−140 тыс. кв. м.

Структура предлагаемых помещений по площадям, вне зависимости от функционального назначения помещения, примерно одинакова — половина помещений имеет площадь до 100 кв. м., но в случае с торговыми помещениями, шансов найти маленькое помещение (до 50 кв. м) больше. Именно такие помещения наиболее интересны покупателям. В то же время в сегменте 300+ кв. м, больше предлагается офисных помещений, что обуславливается спецификой их использования — для комфортного размещения большого количества рабочих мест.

Ежемесячно находят нового собственника гораздо меньше помещений: торговых — порядка 25, офисных — 35. При этом около 60% приобретаемых помещений, вне зависимости от их функционального назначения (офисное / торговое), имеет маленькую площадь — до 50 кв. м. Еще порядка 30% приобретаемых помещений имеют площадь до 150 кв. м. А доля более просторных помещений составляет лишь около 10%.

— Структура сделок по площадям наглядно характеризует фокус покупательского спроса, который в свою очередь, обусловлен трендами на рынке аренды (ведь преобладающая доля приобретаемых помещений в последствие сдается в аренду) и бюджетами покупки, которые у частных инвесторов, как правило, небольшие — поясняет Руслан Орлов.

Наиболее востребованные среди торговых арендаторов площади составляют от 20 до 100 кв. м. Поэтому даже если приобретается помещение большего метража, то нередко, в последующем оно разделяется на части и сдается разным арендаторам. Подобные случаи можно встретить в отношении помещений в новостройках начала 2010-х гг. В то время застройщики начали массово внедрять в свои проекты коммерческие помещения, которые зачастую имели площади более 150 и даже более 200 кв. м. И поэтому новым собственникам их приходилось «дробить» на несколько помещений.

— Если говорить об офисных помещениях, то помимо помещений малого метража, достаточно востребованными являются и помещения до 150 кв. м. Однако стоит иметь в виду, что офисные помещения можно приобрести в собственность только в бизнес-центрах классов «В» и «С», в то время как в бизнес-центрах классов «А» и «В+» офисы не продаются, а находятся под единым управлением и только сдаются в аренду.

Какие помещения наиболее ликвидны?

Отдельно стоит разобрать понятие ликвидности коммерческого помещения, которая, по словам представителя «Твоей столицы», оценивается не тем, насколько дорого или престижно по расположению то или иное помещение, а насколько высокий и стабильный на него спрос.

— Как показывает практика, с точки зрения рыночной ликвидности, административно-торговое помещение, расположенное на первом этаже дома в проходном месте спального района, гораздо более ликвидное, чем, скажем, помещение на таких улицах, как Маркса, Кирова и т. п. То есть вроде бы и в центре города, и на знаковой для города улице, но при этом дорогостоящее для приобретения и без интенсивного трафика потенциальных посетителей в окружении. Поэтому при определении ликвидности конкретного помещения не стоит сильно полагаться на цену и следовать принципу «если дорогое, значит ликвидное». Или наоборот, «оно настолько дешевое, что в любом случае смогу отбить вложенные в него деньги». В первом случае сегодняшние продавцы могли строить или покупать помещения на фазах «роста» и «пика» рынка, а значит по ценам значительно выше нынешних либо изначально переоцененные. А во втором случае, минимальная цена может быть объективным отражением низкого, в первую очередь, арендного, интереса к помещению. Ведь доходность и последующая окупаемость коммерческого помещения напрямую зависит именно от арендного спроса.

Для выбора наиболее ликвидного помещения Руслан Орлов рекомендует оценивать его по совокупности характеристик, и, что важно, с прицелом на будущую сдачу в аренду:

— В случае выбора торгового помещения в первую очередь следует обратить внимание на его местоположение, но с учетом интенсивности трафика в его окружении. Затем сопоставить возможную ставку аренды с совокупными затратами по покупке, обновлению отделки и возможного простоя в период поиска арендаторов.

Если же необходим офис, то на первое место я бы поставил качество бизнес-центра, в котором он располагается. При этом под качеством, в первую очередь, понимается качество его обслуживания эксплуатирующей организацией, что немаловажно для немолодых бизнес-центров. Ведь именно своевременная модернизация, проведение мелких косметических обновлений, оперативное устранение возникающих вопросов и т. п., наравне с привлекательным местоположением, обеспечивает бизнес-центру высокую рыночную ликвидность. А значит и для помещений в его составе.

На вопрос о том, какое коммерческое помещение будет наиболее ликвидным, наш спикер ответил:

— Самыми ликвидными будут помещения, имеющие двойное назначение — административно-торговое. Это позволит сдавать данное помещение в аренду как «офисным», так и «торговым» арендаторам. При этом предпочтение следует отдавать помещениям, имеющим отдельный вход и как можно большую площадь остекления — в этом случае офисным арендаторам понравится хорошее естественное освещение, а торговые арендаторы смогут использовать оконные проемы в качестве витрин. И, естественно, помещение должно быть подключено к центральному водоснабжению / канализации и иметь санузел.

По данным «Твоей столицы», при расчете возможной стоимости покупки подобных помещений следует ориентироваться на следующие цены кв.м

  • от 2000+ USD/кв. м с НДС для помещений в непосредственной близости от центра города;
  • в среднем 1650 USD/кв. м с НДС для помещений, располагающихся вдоль оживленных частей проспекта Дзержинского, ул. Притыцкого и т. п.;
  • в среднем 1250 USD/кв. м с НДС для помещений, располагающихся в спальных микрорайонах.
Наши новости
Группа компаний «Твоя столица» - №1 в первом в Бе...
Только сухие факты и показатели в цифрах: первое масштабное исследование рабо...
20.08.2021 , Купля-продажа жилья
ТОП-5 офисов в центре столицы
Самые выгодные предложения
18.08.2021 , Коммерческая недвижимость
ТОП-5 компактных офисов по низкой цене
Найти небольшой офис с хорошей ставкой аренды задача сейчас не из самых легких.
12.08.2021 , Коммерческая недвижимость
Краткая аналитика офисной недвижимости. Итоги июля...
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах
09.08.2021 , Управление проектами
Минску грозит переизбыток офисов
Что происходит на рынке этого сегмента и чего ждать дальше
06.08.2021 , Коммерческая недвижимость
Июльский топ офисов
На любой карман и вкус
29.07.2021 , Коммерческая недвижимость
Как отличается ситуация на рынках коммерческой нед...
Cпойлер: Недвижимость в Москве подошла к восстановлению
28.07.2021 , Управление проектами
Итоги весны на рынке офисной недвижимости
Как изменилась вакантность и какова структура спроса и предложения сегодня.
07.06.2021 , Управление проектами
Топ-5 офисов на любой вкус
Объекты, где каждый сможет найти свой «идеальный» офис.
18.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика административной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах? Изменение вакантности, ст...
12.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу