Офисы Минска: ставки снижаются, а свободное количество достигло рекорда

Существует мнение, что в мире все циклично. Так и на рынке офисной недвижимости: после назревавшего в 2018—2019 годов дефицита, весной 2020 года цикл пошел в обратную сторону, а свободных офисных площадей стало становиться все больше. В материале говорим об итогах первого квартала 2021 года на рынке офисной аренды и том, что делать собственникам в ситуации увеличивающегося профицита и конкуренции.

То, что в настоящее время уровень спроса на офисном рынке Минска низкий, видно уже невооруженным взглядом. На цифрах это подтверждается ежемесячно увеличивающимся объемом предлагающихся в аренду офисов, который на начало апреля составлял 118 тыс. кв. м офисных площадей. Много это или мало?

− Смотря с чем сравнивать, − комментирует ситуацию руководитель «Твоя столица · Недвижимость для Бизнеса» Руслан Орлов, − если с общим совокупным объемов всех минских офисов в бизнес-центрах (и занятых, и свободных = 1 081 тыс. кв. м.), то получится всего лишь порядка 11% вакантности, что по международным меркам вписывается в устоявшиеся нормы сбалансированного спроса и предложения. Однако, как показывает практика, что для Европы может быть и хорошо, то для Минска означает явно прослеживающийся профицит — существенное преобладание спроса над предложением.

Руслан приводит наглядный пример из нынешней действительности: средний показатель арендной вакантности для стабильного и не отягощенного пандемией и экономическими сложностями 2019 г., составлял порядка 40 тыс. кв. м. Знающие люди сразу отметят, что 2019 г. в этом плане не показателен, поскольку в тот период отмечались все предпосылки к формированию дефицита качественных офисов (класс «В+») площадью 500+ кв. м. И это действительно так. Однако стоит отметить, что текущий объем вакантных в аренду офисов в несколько раз больше показателя 2019 г. − по пути от дефицита он просто перешагнул стадию баланса спроса и предложения и в 2021 г. вошел в уверенную стадию профицита.

Для собственников офисов, цифры не обнадеживающие − актуальный объем предлагающихся в аренду офисов в бизнес-центрах Минска на 169% или 74 тыс. кв. м. больше аналогичного периода прошлого 2020 года, и на 274% или 87 тыс. кв. м. больше аналогичного периода 2019 г. Если весной 2020 г. свободные офисы можно было найти в 58 бизнес-центрах, то сейчас на выбор уже 99 бизнес-центров.

Эти цифры наглядно демонстрируют уже сформировавшийся и, что самое главное, продолжающий увеличиваться профицит предложения, который обостряет конкуренцию между вакантными в аренду офисами и оказывает негативное влияние на ставки аренды, снижая их.

За последние 12 месяцев, ставки предложения уже снизились в среднем на 20% или -4 EUR/кв. м.

− Вместе со снижением среднего уровня ставок аренды, расширяется их верхний диапазон. В ряде случаев это обосновано − за счет высокого качества отделки, состояния офиса или его маленькой площади. Но также встречаются и необоснованно завышенные ставки, основывающиеся исключительно на желании собственников.

Типичный случай завышения, по мнению Руслана Орлова, можно описать следующим образом: офис площадью 100 кв. м. более двух лет сдавался в аренду одному арендатору по ставке 13 EUR/кв. м. В результате, собственник запомнил уровень ставок того времени — растущего рынка и дефицита офисов. И сейчас, в новых рыночных условиях, когда арендатор просил скидку в 2 EUR/кв. м. (200 EUR/мес. или 2 400 EUR/год), собственник не пошел на уступки, рассчитывая найти нового арендатора по прежним ставкам. Однако в текущий условиях значительного превышения предложения над спросом — так уже не получится сделать. В результате, после нескольких месяцев простоя офиса, собственник все же вынужден снизить ставку до объективной рыночной, но при этом он потерял на периоде простоя офиса (3 мес. * 1 100 EUR = 3 300 EUR) + проведенном косметическом ремонте для нового арендатора (10 USD/кв. м. = 1 000 USD) + оплате за свой счет коммунальных и эксплуатационных платежей гораздо больше, чем просил скидку его бывший арендатор.

Ситуацию усугубляют следующие факторы:

• Значительный объем отложенного ввода новых бизнес-центров

В настоящее время в Минске насчитывается еще порядка 10 объектов недвижимости (бизнес-центров и многофункциональных комплексов, включающих в себя офисные площади), находящихся на разных стадиях строительной готовности, чья совокупная офисная площадь составляет порядка 150 тыс. кв. м. площадей. При этом, как минимум 37 тыс. кв. м. из них, с учетом их строительной готовности, могут выйти на рынок уже в текущем году, что еще больше обострит конкуренцию между арендодателями офисов.

• Снижение активности (развития) бизнеса, и в частности, компаний IT-сектора

В последние несколько лет именно компании, работающие в сфере информационных технологий, являлись самым значимым потребителем офисных площадей. В настоящее время, значительная часть сотрудников подобных компаний продолжает оставаться на удаленной работе, при этом новые сотрудники, зачастую, набираются именно в таком формате. В такой ситуации, говорить о потребностях IT-компаний в новых офисах не только не приходится, но и даже, более того, уже не редки случаи освобождения ими занимаемых до этого офисных площадей.

• Непрогнозируемая экономическая и пандемическая ситуация в стране и мире

Начало роста вакантных площадей началось весной 2020 г. именно с началом пандемии в нашей стране. Осложняла ситуацию нестабильность обменного курса валют — точнее их рост, в результате чего стоимость аренды в белорусских рублях для абсолютного большинства арендаторов пропорционально увеличивалась. Именно подобная совокупность (пандемия + растущий обменный курс) выступила первоначальным активатором. А сейчас, у бизнеса появились дополнительные стресс-факторы, которые сдерживают его развитие и/или масштабирование.

− Основная тенденция текущего времени и перспективы ближайших месяцев в том, что чаша весов существенно опущена в сторону превалирующего над спросом предложения. Собственники просто не успевают за трендом снижения ставок, отчего только проигрывают на простое офисов. Сегодня по факту заключения договоров аренды в бизнес-центрах классов «В+» можно встретить ставки, по которым год назад сдавались офисы класса «В». Кроме того, для многих собственников, «вакантность» приходит внезапно — без просьб о снижении ставки и т. п. А просто потому, что арендатор становится неплатежеспособным и т. п. И важно понимать, что это еще не конец. Как говориться — кто предупрежден, тот вооружен.

На вопрос наших клиентов о том, что будет дальше, мы отвечаем рекомендацией не ждать чуда, или что IT-отрасль снова активизируется — нужно жить «здесь» и «сейчас», подстраиваясь под существующие реалии рынка и текущие обстоятельства. А они таковы, что сегодня гораздо выгоднее удержать текущего арендатора, предоставив ему скидку, чем потом искать нового и терять на простое. А чтобы учесть ценовые интересы, как собственника, так и арендатора, в договор необходимо внести условие возможности корректировки ставки аренды в зависимости от изменяющейся ситуации на рынке, и в частности, среднего уровня ставок аренды по определенному классу качества.