Эксперт рассказал, как сейчас дела на рынке офисной недвижимости

Рынок недвижимости очень чувствительный. Причем влияют на него не только любые изменения в различных сферах внутри страны, но и за ее пределами. Особенной восприимчивостью к переменам отличается рынок офисной недвижимости. Сегодня эксперты констатируют, что уровень спроса здесь как никогда низкий. В то время как предложение, наоборот, довольно высокое. О причинах такой диспропорции, ставках аренды, факторах, способных активизировать спрос, прогнозах на будущее мы поговорили с начальником отдела «Недвижимость для бизнеса» группы компаний «Твоя столица» Русланом Орловым.

– Руслан Николаевич, у рынка офисной недвижимости были взлеты и падения. И если в 2010-х годах остро ощущалась нехватка современных офисных площадей, бизнес-центров, то сейчас, наоборот, в Минске наблюдается профицит предложения. Как так получилось?

– Чтобы ответить на этот вопрос, нужно сделать небольшой экскурс в историю. В начале упомянутых 2010-х годов была очень популярна схема долевого строительства. Девелоперы, не располагающие необходимыми средствами для строительства, привлекали средства дольщиков. Такими выступали как сами компании, которые хотели построить офисы для себя и рассматривали эту возможность в качестве инвестиционного актива на фоне нехватки площадей, так и отдельные инвесторы,

порой физлица, которые хотели построить несколько либо один офис для последующей сдачи его в аренду и обеспечения себе дополнительного дохода. Такой усиленный спрос наблюдался вплоть до середины 2014 года, пока к нам извне не пришел финансовый кризис. На офисном рынке в это время начало выходить очень большое количество новых бизнес-центров. Чтобы понять: за 2010-2012 годы было введено 100 тысяч офисных площадей, в 2013 году вышло тоже 100 тысяч, а в 2014 году – 175 тысяч. Этот большой объем тоже повлиял на рынок. Плюс поднялся обменный курс доллара.

– Почему акцентируете на этом внимание?

– По сложившейся практике стоимость аренды у нас формируется в евро, стоимость продажи офисных площадей – в долларах. А доходы белорусские компании получают в белорусских рублях. Поэтому в случае роста обменного курса, стоимость аренды, выраженная в BYN, также увеличивается. Причем необоснованно. А когда очень быстро появился профицит предложения, то это дополнительно начало давить на цены и ставки аренды. Это был первый очень серьезный удар по рынку офисной недвижимости, последствия которого ощущались до конца 2016 года. Ставки аренды снизились в среднем ровно наполовину, что отразилось, соответственно, и на ценах, которые снижались до середины 2017 года. Этот кризисный период разочаровал компании, которые ранее рассматривали офисную недвижимость как инвестиционный актив. Сегмент долевого строительства сузился, некоторые проекты с трудом дошли до финального завершения.

Плюс тот период показал, что гораздо выгоднее в текущих условиях, когда все новые и новые площади появляются, просто их арендовать, не вкладывая огромные средства в покупку офиса. И лучше направить деньги на развитие бизнеса. Ведь при необходимости можно всегда уехать из одного офиса в другой, более современный, к более лояльному собственнику по части стоимости аренды.

– Но ведь затем наблюдалось явное улучшение на рынке коммерческой недвижимости…

– Действительно, тот профицитный объем площадей, который создался за 2013-2015 годы, постепенно начал потребляться рынком. Благодаря развитию в стране IT-отрасли, которая использовала качественные и большие площади, количество свободной офисной площади к 2020 году сократилось до 30 тысяч кв. м., что для Минска очень мало.

В такой ситуации развития – когда начали подниматься ставки аренды, а потом и цены – рынок просуществовал до 2020 года. С началом пандемии COVID-19 пришло такое понятие, как удаленная работа. Хотя все понимали, что это временное явление. IT-компании по-прежнему сохраняли за собой арендуемые площади. Пусть они и стояли пустыми. Собственники шли им навстречу, делая скидки. Но осенью 2020 года начались известные события, последствия от которых для рынка коммерческой недвижимости ощущались в 2021 году. В феврале 2022 года произошли другие события, снова подскочил обменный курс. В результате на сегодня мы имеем рекордную для Минска вакантность по количеству свободных офисных площадей.

– А сколько в этом году должно еще ввестись офисных площадей?

– По разным подсчетам, от 15 до 27 тысяч кв. м. – в зависимости от того, какие бизнес-центры все-таки введутся, а какие нет. Кроме этого, в Минске как минимум есть один крупный комплекс – совокупной площадью более 60 тысяч кв. м., который не вводится, как мы предполагаем, по причине объективного понимания застройщиком отсутствия спроса как такового. А если ввести, то это просто будет постоянная потеря на эксплуатационных расходах. Поэтому перспективы офисного рынка на этот год однозначно не в ярких тонах.

– Касательно арендных ставок, насколько они снизились?

– За 2020 год в среднем на 11-12 процентов. На сегодня в районе 25 процентов. В зависимости от класса качества. По классам А и В+ около 30 процентов снижения, по классам B и C – меньше.

– Поясните, пожалуйста, что это за классы качества?

– Согласно разработанной в 2016 году группой компаний «Твоя столица» классификации бизнес-центров Минска, предполагается четыре класса качества: А, В+, В и С. Самый высокий и в то же время самый малочисленный – это класс А. На него приходится только 5 процентов площадей и четыре бизнес-центра. Предполагает качественную техническую составляющую – систему кондиционирования, хорошие лифты, планировки и так далее. Класс В+ представлен 28 бизнес-центрами (24 процента площадей). Классе В – самый многочисленный. Это 44 процента площадей и 62 бизнес-центра. Доля класса С – 28 процентов, или 44 бизнес-центра. Итого у нас совокупно сейчас офисной площади практически 1,1 млн кв. м. и 138 бизнес-центров.

– Почему такая разбежка в снижении арендных ставок, ведь, казалось бы, офисы высокого класса качества обычно «держат» стоимость?

Отчасти это действительно характерно для класса B+, который был наиболее востребован. Но держать цену обычно уместно в том случае, если величина спроса, то есть количество компаний и арендаторов, сохраняется. Сейчас же потенциальных арендаторов все меньше. На первое место у спроса выходят небольшие помещения, которые сдаются по бюджетной стоимости. Престиж как фактор влияния на выбор офиса отходит на второй план.

– В итоге, чем сегодня можно привлечь арендатора?

– Сочетанием цена-качество. Наметилась тенденция: обеспеченные арендаторы не готовы заезжать в офис, в котором нужно делать ремонт. Это значит, если предыдущий арендатор уезжает, то после него обязательно необходимо делать косметический ремонт, чтобы привлечь следующего.

И, конечно же, это ставки аренды. Они должны быть сейчас уже совсем иного порядка. Собственникам офисов сложно принять такую действительность. Они помнят, как в 2019 году ставка по факту договора аренды была на класс В+ в районе 18-19 евро. Сейчас она находится на уровне 12-13. И то это не гарантирует очень быструю сдачу в аренду. Потому что предложение, повторюсь, очень большое, есть из чего выбирать. Думаю, что постепенно, понемногу арендная ставка будет снижаться.

– Как много сделок было совершено за первые пять месяцев по сравнению с аналогичным периодом прошлого года?

– К сожалению, их количество снижается. В 2020 году за январь-май было оформлено 213 сделок купли-продажи офисных помещений. За такой же период в 2021 году – 166. В этом году было продано 125 офисных помещений.

– Стоит ли сейчас физлицам инвестировать в коммерческую недвижимость?

– Уверен, что списывать ее со счетов не стоит. Нужно только грамотно подходить к этому инвестированию. Если рассматривать вопрос, какую недвижимость приобрести для того, чтобы был стабильно высокий доход, то, конечно, на первых местах я бы выделил торговые помещения и квартиры.

Квартиры дают, конечно, не такой большой доход – около 4-5 процентов годовых, но их всегда можно быстро продать. Спрос на квартиры по-прежнему остается высоким.

Торговые помещения хороши тем, что приносят больший процент доходности – 8-10. Но не каждый торговое помещение будет выгодным, поэтому здесь нужно тщательно выбирать, смотреть на его местоположение. Сейчас наибольшая инвестиционная выгода видится в покупке встроенных в жилые дома коммерческих помещений. Там, где постоянно будет трафик людей.

Офисы в плане инвестиционной доходности сейчас явные аутсайдеры. Но при этом если это небольшой офис в хорошо расположенном, качественно обслуживаемом бизнес-центре, или даже если это клиентский офис на первом этаже, то почему бы и нет?

Важно понимать, что инвестиционная покупка – не просто из разряда «мне понравилось» или «мне посоветовали». Это должен быть исключительно рациональный математический инвестиционный подход. Поэтому всегда стоит при выборе проконсультироваться со специалистами.

Источник: belmir.by