Рекорд сделок, рост средних цен и осторожные прогнозы

РЕКОРДНЫЙ ГОД

В конце года цена квадратного метра в реальных сделках увеличилась буквально на 1-2% — цены вернулись к домартовскому уровню. Но это, поясняет Андрей Чернышев, не значит, что «квадрат» действительно дорожает.

— Квартира, которая раньше стоила условно 48 тыс., так и стоит 48 тыс. Изменилась структура сделок: в них стало меньше дешевых квартир. Люди — особенно это касается тех, кто изначально хотел новостройку, — все чаще выбирают аккуратные квартиры в относительно «свежих» домах, а они в принципе стоят дороже, вот и средняя цена метра растет.

Поэтому, говорит эксперт, думать, что цены на рынке растут и продать свою квартиру в скором времени получится дороже, в нынешних обстоятельствах неразумно.

— Когда у нас последний раз росли цены на вторичном рынке — в период с 2017 по 2020 год, — это объяснялось совокупностью объективных экономических и психологических факторов: позитивное развитие экономики, стабильная внешнеполитическая и внешнеэкономическая ситуация, рост доходов населения, стабильный доллар на уровне 2 рублей, доступные кредиты под 15%. Все это активизировало рынок и давало покупателям уверенность в том, что завтра все будет хорошо, а значит, можно решать жилищный вопрос на условиях продавца.

Сейчас, констатирует эксперт, ситуация практически во всех сферах гораздо более сложная. Нет тех доступных кредитов, а те, которые есть, стало намного сложнее получить. По данным Андрея Чернышева, если, например, в 2018 году в сделках на вторичном рынке более трети (около 35%) покупателей были с кредитами, сейчас таких не более 15%.

— Нет уверенности в завтрашнем дне, нет оптимизма. Я бы сказал, что сейчас люди покупают не благодаря ситуации, а от безысходности.

 Фактор, связанный с ожиданиями и настроениями людей в 2022 году, работал как никакой другой, считает Наталья Литовская.

 — Весной резко выросли курсы валют, люди побежали забирать деньги из банков — но это было непросто. Все испугались и, возможно, пока не готовы снова нести свои накопления на депозиты. А не будешь же хранить их под подушкой, нужно куда-то вкладывать. Единственный способ, который кажется людям надежным, — вложить в квадратные метры. И сейчас это единственный доступный способ сохранения накоплений (не заработка!): доходность по сдаче жилья в аренду практически на уровне доходности по депозитам — 5,8% годовых в аренде против 5% в депозитах, разница компенсирует амортизацию жилья, налоги и т. д.

А ТОРГ ЕСТЬ?

По итогу декабря средняя скидка от цены объявления в реальных сделках, рассказывает Андрей Чернышев, увеличилась с 5 до 6%.

— Кажется, что мало? Но на самом деле в сделках с недвижимостью это очень серьезный показатель. Для сравнения: в 2018 году средняя скидка составляла 3%. После марта 2022 года она равнялась 8%.

Андрей советует: продавцам сейчас не стоит всерьез рассматривать вариант повышения цен на квартиры — в таком историческом моменте рынок недвижимости еще не жил.

— Рынок всегда живет в одном из двух периодов: оптимистичном и пессимистичном. Оптимистичный у нас уже был: сегодня все хорошо, завтра должно быть все хорошо, рынок растет, даже если я не продам сегодня, то завтра подниму цену и все равно рано или поздно продам. Сейчас период пессимистичный: сегодня все очень непредсказуемо, и никто не знает, не станет ли завтра хуже. Февраль прошлого года очень ярко нам показал, что происходят события, которые от тебя никак не зависят, ты никак не можешь к ним подготовиться, но они очень серьезно влияют на планы, жизнь и рыночные механизмы.

Если дальше события в мире и стране будут развиваться по негативному сценарию, это, предупреждает эксперт, в первую очередь ударит по продавцам: курс доллара вырастет — придется снижать цены, чтобы нивелировать подорожание квартиры в белорусских рублях; увеличатся ставки по кредитам — также придется снижать цену, так как покупателей станет меньше.

Зато покупателям Наталья Литовская советует присмотреться к кредитам: для белорусского рынка ставка уже не очень высокая, не запретительная — 17,4%. Если есть накопления от $20 тыс. и стабильный доход, то можно попробовать докредитоваться и решить жилищный вопрос. Кстати, Наталья не исключает, что в ближайшей перспективе ставка может снижаться далее — и это будет стимулировать рынок.

ОСТОРОЖНЫЕ ПРОГНОЗЫ

Эксперты признают: сейчас строить предположения относительно того, что будет с рынком в наступившем году, очень и очень сложно.

— Если очень осторожно говорить только про первое полугодие и только при допущении, что больше не случится вообще ничего — ни хорошего, ни плохого, — можно с февраля ожидать активизации покупателей, — предполагает Андрей Чернышев. — При таких условиях, думаю, жилье в нынешнем году не подорожает: рынок профицитный — 9 тыс. квартир против нормальных для нас 7 тыс., выбор есть, конкуренция внутри каждого из рынков — первичного и вторичного, — а также между ними огромная. Считаю, в такой ситуации продавцу нужно думать не о том, как «накинуть» $500-1000, а как быстрее продать.

Наталья Литовская, в свою очередь, прогнозирует медленное снижение цен на жилье в 2023 году — конечно, с той же оговоркой, «если вообще ничего не изменится».

— Без серьезных скачков, конечно, — на считанные проценты в реальных сделках. Это коснется как цен на «вторичке», так и в новостройках.

По прогнозу эксперта, в первой половине года в Минске продолжат покупать квартиры жители регионов: столичные метры всегда казались инвестиционно привлекательными, у людей есть накопления.

Также она обращает внимание на то, что в конце 2023 года и на протяжении 2024-го на рынок выйдет немалый массив квартир белорусов, которые релоцировались в последние годы.

— Мы пока не можем прогнозировать, насколько это изменит объем предложения: данных по количеству уехавших нет.

Источник: officelife.media