Меньше габариты — ощутимее дефицит

Поднимаясь в течение всего прошлого года, к январю нынешнего арендные ставки достигли максимальной за последние 10 лет отметки. Наперекор всем ожиданиям они не снизились и после последнего повышения тарифов на коммунальные услуги. Ничего не изменилось и с наступлением летних отпусков.

От десятков
до нескольких тысяч

Если судить по объему предложения (около 8 тыс. квартир), имеющегося в базах данных крупных агентств недвижимости, то его хватило бы на то, чтобы многократно перекрыть сегодняшний спрос. Однако число реальных, так называемых свежих квартир находится в пределах полусотни. Из них 50% приходится на двухкомнатные, 30% — на трехкомнатные.

Меньше всего предлагается однокомнатных, которые пользуются наибольшей популярностью среди потенциальных арендаторов. В структуре спроса это жилье занимает не менее 60%. На втором месте находятся двухкомнатные (около 30%). Реже всего (в 10% случаев) спрашивают трехкомнатные.

Причем подавляющее большинство заявок на аренду приходится на однокомнатные по 60-80 USD в месяц, тогда как предложение находится в пределах 70-100 USD. (Несмотря на то, что евро заметно подрос по отношению к доллару, основная часть арендодателей при установлении размеров арендных ставок по-прежнему ориентируется на американскую валюту и лишь некоторые, наиболее “продвинутые”, собственники — на европейскую.) Нижние границы ставок соответствуют однокомнатным квартирам (с мебелью и телефоном) в Шабанах, Чижовке, в районе Ангарской, верхние — в Уручье. Аренда аналогичного жилья в Малиновке, на Юго-Западе, в Красном Бору, Сухарево и Зеленом Луге обходится в среднем в 80-90 USD. Чуть дешевле — в Серебрянке. В Лошице можно найти квартиру и за 60 USD, но без мебели и телефона.

По мере приближения к центру ставки увеличиваются. Например, в районе площади Бангалор, престижность которого в последнее время заметно повысилась, однокомнатную дешевле 100 USD найти довольно сложно. Здесь средние ставки колеблются в пределах 110-120 USD.

Самое дорогое жилье по-прежнему в центре — 150-300 USD (рядом с площадью Победы, на ул. Заславской, проспекте Машерова) в зависимости от качества отделки помещения. Конечно, бывают и исключения из правил — например, однокомнатная в районе ул. Гикало за 100 USD или за 60 USD на ул. Волгоградской, причем вместе с коммунальными услугами, но с предоплатой за 3-4 месяца.

Что касается двухкомнатных квартир (средней и ниже средней ценовой категории), то цена спроса на них находится в пределах 90-130 у. е. Это наиболее спрашиваемые квартиры данной категории. Ценовая вилка между спросом (до 90-110 у. е.) и предложением (110-120 у. е.) не превышает 10 у. е. Нижний предел, опять же, соответствует квартирам в менее привлекательных “спальных” районах (80-100 — в Шабанах), верхний — в более престижных (например, Уручье).

Двухкомнатные в центре и с евроремонтом (подвесные потолки, стеклопакеты, итальянская кухня со встроенной посудомоечной машиной и другими изысками) предлагаются по 500-600 USD. За 200 USD можно снять квартиру с требующей ремонта сантехникой и со старой мебелью.

Самые дешевые трехкомнатные — 110-130 USD (Шабаны, Ангарская и т. д.), средние — 150-170 (большинство микрорайонов), наиболее дорогие — от 400 до 2.000 USD (в центре).

Комнаты, как и раньше, предлагаются за 25-30 USD, если на двоих, то по 15-20 USD на человека. В центре могут доходить и до 60 USD.

Характерная особенность — чем дешевле квартира, тем больше вероятность того, что, кроме арендной ставки, арендатору придется платить дополнительно за коммунальные услуги. К примеру, если однокомнатная предлагается за 60 USD, то практически в 99% к этой сумме следует прибавлять и коммунальные платежи, которые сегодня доходят до 20 у. е. (в однокомнатных).

Отмечено, что наибольшее число квартир поступает сегодня из Малиновки и Сухарево. Предполагается, что это в основном то жилье, которое строилось преимущественно за льготные кредиты, выдаваемые под 5% годовых на 40 лет. В последнее время до минимума сократилось предложение в Шабанах.

К редко предлагаемым относятся и наиболее дорогие апартаменты, а также коттеджи. Впрочем, спрос на них тоже невелик. Чаще всего люди хотят снять полдома или дом до 100 USD, хотя реальные ставки не опускаются ниже 150 USD. Например, дом в Сельхозпоселке — не самый шикарный вариант — можно снять за 150 USD месяц. Но большая часть предложения приходится на коттеджи от 700-800 USD и выше. Иногда встречаются очень дорогие варианты — 3-6 тыс. USD.

С уклоном
на гостиничный бизнес

Как считают специалисты, несмотря на достаточно высокие арендные ставки, срок окупаемости квартиры (дома), если она приобретается (покупается, строится) с целью сдачи в долгосрочную аренду, составляет в среднем 8-9 лет. Несколько более выгодно сдавать жилье на сутки. Этот своего рода бизнес в последнее время в силу высоких цен в гостиницах развивается довольно активно. Предлагается жилье разных категорий — от самого дешевого (по 1 USD за койко-место) до самого дорогого (50-100 USD за сутки). Верхняя граница соответствует двух-, трехкомнатным квартирам с евроремонтом. Наиболее ходовые цены на однокомнатные квартиры находятся в пределах 10-15 USD, на двухкомнатные — 30-40 USD. За такие деньги можно снять обычное среднее жилье гостиничного типа вблизи линии метро. В наиболее удаленных от метро районах квартиры на сутки не предлагаются, поскольку не пользуются спросом.

Гостиничный тип суточных квартир предполагает наличие некоторых атрибутов сервиса — уборку помещения, замену белья и т. д. Причем чем выше цена, тем качественнее сервис. К примеру, если квартира сдается по 80-90 USD, то в ней наверняка был сделан евроремонт, а уборка помещения и замена постельного белья будут производиться ежедневно.

Суточную квартиру снять довольно быстро — в течение одного-двух дней. Сдачей занимаются в основном специализирующиеся на этом агентства. С этой целью некоторые покупают квартиры, а некоторые снимают на длительный срок, делают ремонт и сдают по договоренности с хозяевами.

По факту
и по предоплате

Сегодня в Минске в общей сложности арендой занимается около 30 агентств недвижимости. Из них примерно половина работает “на информационном поле”, то есть продают информацию о предлагаемых в аренду квартирах. К примеру, клиент приходит в офис и платит сумму, эквивалентную 10-30 USD за 4-5 вариантов. Причем сумма зависит от габаритов требуемого жилья. Если речь идет об однокомнатной квартире, то плата составляет 10-15 USD, если о двухкомнатной, то 15-20 USD, и так далее. В присутствии клиента агент может сделать прозвон продаваемых вариантов — якобы в подтверждение того, что эти варианты реально существуют. Но как показывает практика, эти действия носят условный характер. Чаще всего из 4-5 купленных вариантов в лучшем случае может оказаться “живым” один, а остальные квартиры либо уже давно сданы, либо вообще никогда не предлагались собственниками в аренду.

Другая половина агентств работает по факту. В этом случае клиент оплачивает услугу только после того, как заключит договор аренды. Такая форма работы предусматривает обязательный выезд агента вместе с клиентом на квартиру, проверку правоустанавливающих и личных документов арендодателя, оказание помощи при заключении договора, в том числе официального, — с регистрацией в ЖЭСе и налоговой инспекции. Как показывает практика, чтобы найти подходящий вариант, одного просмотра мало. В среднем приходится сделать три-четыре выезда. За все это клиент платит сумму, эквивалентную 70-100 USD, — примерно 50% месячной арендной ставки арендуемой квартиры. Если человек снимает однокомнатную, то в этом случае помощь агентства ему обойдется в 60-70 USD.

Порядок оплаты несколько отличается, если речь идет об аренде комнаты. В этом случае клиенту предлагается сразу заключить договор об оказании услуг и заплатить примерно 30 тыс. BYR. После этого клиент может сам осмотреть предложенные варианты жилья. Если же агентство не сможет в течение недели предоставить подходящую комнату, соответствующую заранее оговоренным пожеланиям клиента, то договор расторгается и деньги возвращаются.

Иногда бывает, что человек находит квартиру сам, но оформлять сделку идет в агентство. Что же касается арендодателей, то они в последнее время все больше предпочитают сдавать жилье через риэлтерские фирмы, причем работающие в основном по факту. Считается, что так надежнее, да и хлопот меньше. Арендодателю звонит только агент, он же проверяет и фиксирует паспортные данные потенциального арендатора, присутствует при осмотре квартиры, участвует при заключении договора — то есть полностью контролирует ситуацию. К тому же услугу агентства оплачивать не нужно, за все рассчитывается тот, кто снимает квартиру. Это, наверное, не совсем справедливо, но так уж традиционно сложилось, и сломать этот порядок довольно сложно.

Снижение
не предвидится

К осени специалисты прогнозируют некоторое повышение арендных ставок — примерно на процентов 10. Даже 80-долларовые однокомнатные квартиры могут попасть в число дефицитных. Как показывает практика прошлых лет, в конце августа — сентябре спрос на аренду не очень дорогих апартаментов резко возрастает за счет студентов, молодых специалистов из числа выпускников вузов и средних специальных учебных заведений, пожелавших остаться в Минске. И нынешний год вряд ли станет исключением. Дополнят армию потенциальных арендаторов, как это обычно бывает, вновь образовавшиеся молодые семьи: вторая половина лета и начало осени — самое активное время для проведения свадеб.

Естественно, что в цене подрастут только одно- и двухкомнатные квартиры средней и ниже средней ценовых категорий, которые пользуются наибольшим спросом. Что касается трехкомнатных и комнат, то ставки по ним вряд ли увеличатся, а если и да, то не более чем на 1-2%.