Потенциал роста цен на квартиры заканчивается
Примерно год назад, неожиданное и очень интенсивное удешевление кредитов, открыло для многих желающих недоступные ранее возможности по решению своего жилищного вопроса. Те, кто до этого мог только мечтать о первой или более просторной квартире, теперь уже активно выбирали подходящие варианты, отчего их становилось все меньше. В результате превышения спроса над предложением, цены пошли вверх. А некоторые продавцы даже снимали квартиры с продажи, в ожидании еще большего роста цен. Но, похоже, что период роста цен заканчивается.
Только за первые четыре месяца текущего года, цены на новостройки Минска в среднем выросли на 6%. А по сравнению с апрелем прошлого года – практически на 8%.
Но сказать, что все новостройки подорожали одинаково - нельзя. Например, по классу «Престиж» (самом качественном из представленных сейчас на рынке) средний уровень цен показывает небольшую отрицательную динамику. В то же время по первому классу качества – «Эконом» – цены выросли в текущем году на 9%, а за последние 12 месяцев - на 13%.
Что касается квартир вторичного рынка, то за январь-апрель текущего года квартиры стандартных потребительских качеств подорожали в среднем на 9% или порядка +100 USD на 1 квадратный метр. То есть за текущую стоимость квартиры, в конце 2017 г. можно было не только купить квартиру, но еще и сделать в ней косметический ремонт. А если сравнить текущий уровень цен с аналогичным периодом прошлого года, то дельта вырастает до 13% или порядка +130 USD/кв. м.
Больше всего подорожали однокомнатные квартиры – за 2018 г. на +110 USD/кв. м., а за последние 12 месяцев - на +190 USD/кв. м. То есть, среднестатистическая «однушка» площадью 35 кв. м., за последний год выросла в цене примерно на 6 тыс. USD - с 39 до 45 тыс. USD.
В зависимости от типа дома, в котором располагается квартира, ценовая ситуация и покупательский спрос характеризуется следующим:
Хрущевки-брежневки
Спрос на квартиры в домах хрущевско-брежневского периода за последние 2 месяца снизился на фоне общего снижения спроса, в результате чего количество предлагающихся на продажу квартир в последние месяцы начало увеличиваться. Однако отмечаемое снижение спроса меньше, чем по другим типам домов. Темпы роста цен снижаются, складывается тенденция к плавной стабилизации цен. Наиболее востребованы среди хрущевок одно-двухкомнатные квартиры.
Стандартные дома (1971-1999 г.п.)
Именно в этом сегменте наибольший выбор квартир различного качества. Благодаря широкому выбору, цены сделок быстрее всего стабилизировались именно в этом сегменте. Вследствие доступности цен на квартиры этого типа, спрос на квартиры этого типа продолжает оставаться стабильным, что и удерживает рост объема предложения.
Современные дома (с 2000 г.п.)
Ощутимый рост цен сохранился только в сегменте современных домов, вне зависимости от материала стен. Отчасти это обусловлено тем, что для большинства покупателей, квартиры именно этой группы являются наиболее желанными для приобретения. Однако достаточно высокий уровень цен, не для всех является подъемным. В результате уменьшения спроса и стабильном объеме предложения, темп роста цен начал снижаться.
Что будет с ценами дальше?
По мнению аналитиков компании "ТВОЯ СТОЛИЦА", в настоящее время рост цен, как на новостройки, так и квартиры вторичного рынка, постепенно прекращается. На ценообразование действует объективной рыночный закон баланса спроса и предложения. Сейчас спрос уменьшается, а предложение растет.
- Когда мы продумывали возможные сценарии развития событий на рынке жилья, то ожидали наступление нынешней ситуации. Как и тогда, так и сейчас, мы считаем, что объективных предпосылок к еще большему удешевлению кредитов нет. А ведь именно они выступали основным драйвером роста финансово-обеспеченного спроса, а вместе с ним и цен.
Альтернативой кредитам может выступить рост зарплат, но поскольку попытки последних лет до сих пор не увенчались успехом, то рассматривать этот фактор считаем нецелесообразным.
Уже сейчас, тот отложенный покупательский спрос, который до этого накапливался годами, постепенно сходит на «нет», поскольку в ситуации активно совершаемых сделок и отсутствия роста зарплат, количество покупателей которым под силу взять кредит, с каждым месяцем становится все меньше. Наши наблюдения подтверждается и данными НацБанка по задолженности физических лиц за взятые кредиты. Вдобавок ко всему, после введения в мае коэффициента долговой нагрузки для кредитополучателей, текущую ситуацию можно расценивать как ухудшение доступности кредитных ресурсов, что еще больше увеличивает порог покупательской способности людей.
О том, что снижается общая покупательская активность свидетельствует и уменьшение коэффициент покупательской активности - по сравнению с началом года -35%. При том что в начале года было не так много сделок, но покупатели активно мониторили рынок в поисках подходящих квартир. А сейчас предложение выросло более чем на 15%, а желающих приобрести стало меньше на треть. Из факультативных факторов влияния на спрос можно назвать приближающееся наступление сезона отпусков.
Исходя из вышеизложенного, мы считаем, что потенциал роста цен на квартиры практически исчерпан. Сейчас на цены действует лишь сила инерции прошлых месяцев.
О том, ждать ли снижения цен, пока говорить слишком рано. В частности, многое зависит от продавцов. Если они не примут текущую реальность и продолжат стараться при любой возможности повышать цены, то ни к чему хорошему, в первую очередь для них, это не приведет. Поскольку выбор квартир расширяется, то покупатели будут уходить к более лояльным в отношении цены продавцам или более интересным вариантам. Из-за растягивающегося срока продажи квартир, их будет становится все больше. В то же время объективных оснований для увеличения активности спроса нет: поскольку снижение ставки рефинансирования в текущем году больше не ожидается, то и удешевления кредитов тоже ждать не приходится. Впрочем, как и ощутимого роста зарплат. В результате, может возникнуть дисбаланс – превышение предложения над финансово обеспеченным спросом. А значит, сценарий начала снижения цен исключать нельзя.
