Свой офис — признак устойчивости

Отмеченное в мае-июне некоторое снижение цен на офисы стало следствием возросшего предложения данного вида недвижимости и уменьшения активности со стороны российских покупателей.

Автор: Елизавета Булатецкая

В последние месяцы остановился рост цен на офисы в строящихся бизнес-центрах и административных зданиях, который наблюдался во второй половине прошлого года и начале текущего. А некоторые объекты, в частности относящиеся к классу “В” (расположенные невдалеке от центра), даже немного подешевели. По мнению специалистов агентства недвижимости “Твоя столица”, это вызвано заметным увеличением предложения и некоторым снижением спроса.

Сегодня в Минске строится около двух десятков офисых зданий, в которых предусматривается продажа помещений, и еще примерно столько же запланировано к строительству (заказчики и площадки уже определены). Плюс немалое количество офисных помещений, которые предлагаются в возводимых непрофильных объектах — торговых центрах и жилых домах. Тогда как еще два года назад рынок деловой недвижимости был относительно пуст.

Что касается спроса, то его увеличение в прошлом году (кстати, спровоцировавшее рост цен несмотря на увеличение предложения) можно объяснить несколькими причинами.

Первая причина, по мнению директора АН “Твоя столица” Владимира Давидовича, — рост арендных ставок, произошедший в результате возникшего курсового дисбаланса между долларом и евро. Вторая — приход в столицу представителей российского бизнеса, которые приобретали офисы для себя и с целью последующей продажи. Причем в некоторых офисных зданиях российскими компаниями на стадии строительства были выкуплены целые этажи. Покупатели действовали по рекомендациям минских риэлтерских фирм, прогнозировавших дальнейший рост цен.

Прогнозы эти строились в надежде на углубление интеграционных процессов между Россией и Беларусью: ожидалось, что уже в текущем году присутствие российских фирм на минском рынке резко увеличится и выкупленные оптом офисные площади можно будет продать с приличной выгодой. Возможно, так бы оно и произошло, но помешал февральский газовый конфликт. В отношениях стран-союзниц образовалась серьезная брешь, что, вероятно, и вызвало снижение активности российских фирм на минском рынке офисной недвижимости. Сейчас уже середина июня, а ситуация по-прежнему не изменилась.

Спрос же со стороны белорусских покупателей достаточно стабилен — он не растет и не снижается. Евро, к которому привязываются арендные ставки, не дешевеет, а потому аренда офисных помещений по-прежнему сильно бьет по карману. Если раньше за квадратный метр площади, арендуемой за пределами центра, было нормой платить 10-12 USD, то сейчас — 15-16 EUR. Поэтому покупка по-прежнему привлекательна, считает начальник информационного центра коммерческой недвижимости АН “Твоя столица” Юрий Попов.

В то же время спрос со стороны белорусских фирм ограничивается небольшими офисами — до 100 кв. м, преимущественно в пределах 30-50 кв. м. Покупать большие площади наши бизнесмены еще не готовы. Само собой, спрос со стороны таких покупателей ограничен и ценами — в пределах 650-750 USD за кв. м без отделки. Это, по мнению Ю. Попова, приемлемая цена для офисных зданий класса “В”. Но сегодня даже объекты, удаленные от центра города, нередко предлагаются по 1.100 USD/кв. м. А это уже цена завышенная, даже если включает отделку. Реальная цифра для последнего случая — 850-950 USD/кв. м.

Что касается офисов класса “А” (на ул. Немиге, Революционной и т. д.), то спрос на них ограничивается уровнем в 1.000 USD/кв. м без отделки. И существенных изменений, считает Ю. Попов, здесь не предвидится. Как и в Москве, в Минске подавляющее большинство таких офисов приобретаются представительствами крупных иностранных компаний. А поскольку несмотря ни на что количество представительств в белорусской столице увеличивается, то и спрос на офисы класса “А” в новых бизнес-центрах останется устойчивым.

По мере развития строительной индустрии и появления более современных объектов иностранные компании будут переселяться из сегодняшних бизнес-центров в более комфортные и престижные, предполагают в “Твоей столице”. То есть можно сказать, что необходимость поддержания имиджа фирмы и побуждает зарубежные компании покупать более престижные объекты.

Само собой, и белорусские фирмы будут постепенно приближаться к евростандартам, переселяясь из офисов класса “С” в офисы класса “В”. Причем интерес будет расти именно к бизнес-центрам, преимущества которых перед обычными административными зданиями и тем более непрофильными объектами очевидны. Уже сегодня предприниматели — даже те, которые занимаются достаточно тихим бизнесом, например оптовой торговлей, все больше отдают предпочтение узнаваемым объектам (бизнес-центрам), расположенным в удобных с точки зрения транспортной доступности местах.

Состояние же цен на офисы класса “В” во многом будет определяться тем, насколько активно смогут развиваться белорусские компании. Иными словами, не делая глубокого экономического анализа, по ценам офисов средней категории можно будет судить, как чувствует себя в Минске отечественный бизнес.

Покупка предпочтительнее аренды в основном для тех фирм, которые уже более-менее встали на ноги и имеют основания надеяться на получение в среднесрочной перспективе (5-7 лет) стабильных доходов. Такая фирма без труда может взять в банке кредит на строительство или покупку офисного помещения. Кредиторы идут на подобные сделки охотно, а некоторые даже специально направляют средства в строительство бизнес-центров с целью получения прибыли.

Что касается инвесторов — заказчиков строительства бизнес-центров, то они, по словам Ю. Попова, в основном представлены (и будут представлены в среднесрочной перспективе) местными или условно местными фирмами, которые заработали свой капитал в России, но недостаточно большой, чтобы быть допущенными на российский рынок недвижимости. Большого притока инвестиций в эту сферу именно от этой категории девелоперов не прогнозируется. Скорее всего, ситуация будет развиваться ровно, возможно, с ежегодным приростом в 5-10%, полагают специалисты “Твоей столицы”.

Естественно, прогноз может быть подкорректирован изменениями в политическом климате, который не отличается высокой стабильностью. Причем здесь многое будет зависеть не только от отношений между Россией и Беларусью, но и от того, как будут развиваться события в Евросоюзе и особенно в странах, недавно в него вошедших.