Цены тоже ушли в отпуск
Торговые центры делают первые шаги к удешевлению, офисные — закрепляются на завоеванных позициях
Несмотря на то, что рынок нежилой недвижимости в последний год активно наполнялся новыми объектами, спрос на наиболее востребованные площади по-прежнему не удовлетворяется. Но при этом такого роста цен, как в 2003-2004 годах, уже нет и в ближайшей перспективе не ожидается. В последние месяцы они вообще остановились, а некоторые объекты даже подешевели.
Автор: Елизавета Булатецкая
Вот уже год, как Информационный центр коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица" занимается мониторингом столичного рынка нежилых объектов. Результаты исследований периодически публиковались в "БР". Сегодня мы попытаемся подвести своего рода итог того, как развивался рынок коммерческой недвижимости в течение указанного периода. Аппетиты продавцов сдерживаются возможностями покупателейОстановка роста цен на офисные помещения в мае — июле наблюдалась и в прошлом году. Тогда это объяснялось двумя причинами. С одной стороны, увеличилось предложение, в первую очередь за счет появления новых строящихся объектов — бизнес-центров, административных и торгово-административных зданий. С другой стороны, уменьшился спрос со стороны российских бизнесменов, на которых делали ставку многие из фирм — заказчиков офисных объектов.
Эти причины имеют место и сейчас, с той лишь разницей, что российских покупателей за последний год не прибавилось, а остановка цен в мае — июле прошлого года оказалась кратковременным явлением. Осенью цены снова пошли вверх и к концу года достигли критической отметки. Офисы класса "В" подорожали до 800-850 USD/кв. м, класса "А" — до 1.200 USD/кв. м. Что касается сегодняшней остановки цен, то она может затянуться до конца года, полагают специалисты ИЦКН. Свой прогноз эксперты строят на том, что прошлогодний сценарий удорожания недвижимости чреват падением активности покупателей.
Дело в том, что в последнее время динамика спроса остается положительной преимущественно за счет отечественных фирм. Интерес белорусских бизнесменов к приобретению офисной недвижимости уже несколько лет стабильно растет, но этот рост не настолько велик, чтобы сильно влиять на цены. Правда, интересы покупателей в последнее время несколько сместились в пользу большего метража офисов. Если в конце прошлого — начале нынешнего года, когда отмечалось временное снижение активности, примерно 80% заявок приходилось на площади до 80 кв. м, то теперь такие офисы делят по популярности первое и второе места с объектами площадью от 100 до 150 кв. м.
При этом если год назад спрос в данном случае ограничивался ценами в пределах 650-750 USD/кв. м, то сейчас — 750-900 USD/кв. м, в зависимости от местоположения и класса объекта. И не потому, что белорусские бизнесмены разбогатели. Просто их надежды на то, что прошлогодний рост цен — явление временное, не оправдались: себестоимость строительства в долларовом эквиваленте только за 2004 год выросла процентов на 20, а с начала текущего года — еще на 8% (ежемесячно — на 1-1,5%). Выждав около трех месяцев (январь — март), покупатели были вынуждены смириться с ценами, которые установились в конце прошлого года. В результате число заявок на покупку офисов в апреле — июне текущего года увеличилось примерно в два раза по сравнению с январем, когда произошел обвал спроса.
Правда, как отмечают в "Твоей столице", в июле активность покупателей заметно снизилась, но это явление носит, скорее всего, сезонный характер. По завершении отпускного сезона спрос стабилизируется. Если, конечно, продавцы не поднимут цены, но последнее маловероятно. Специалисты ИЦКН прогнозируют, что до конца года офисная недвижимость будет дорожать в пределах официальной инфляции — не более 1,5% в месяц. Если больше — покупательский спрос может опять снизиться. Магазины дешевеютВ отличие от спроса на офисы, который подвержен существенным колебаниям, спрос на покупку торговых помещений оставался стабильно высоким в течение всего рассматриваемого периода.
С одной стороны, занимающиеся торговлей белорусские субъекты хозяйствования все больше интересуются возможностью приобрести необходимое помещение в собственность. С другой — интерес к торговой недвижимости растет со стороны российских фирм — так называемых сетевиков, владеющих сетью продуктовых магазинов и имеющих намерения расширять свою деятельность в белорусской столице. Но если первых интересуют площади от 50 до 100 кв. м, то вторых — в пределах 500-1.000 кв. м.
Ожидалось, что спрос на торговые площади несколько снизится в июле, но этого не произошло.
Специалисты "Твоей столицы" прогнозируют, что ближе к октябрю те же сетевики еще более активизируются и за счет этого число заявок на покупку торговых объектов заметно увеличится.
Расширение присутствия сетевиков в торговле, причем не только в Минске, но и в целом в Беларуси, прогнозируют и в Минторге (см. "БР" № 24/2005). По словам одного из работников министерства, в развитых странах доля сетей в розничном товарообороте составляет не менее 30%, примерно половину рынка занимает средняя корпоративная торговля и 15-20% — представители малого бизнеса (индивидуальные предприниматели и мелкие фирмы). "К формированию такой структуры товарооборота постепенно будем двигаться и мы", — полагают в Минторге.
Похоже, этот процесс уже начался, в том числе и благодаря недавним указам президента.
Что касается Указа № 285, то он несколько усложнит жизнь торговцев-предпринимателей. Им придется платить больше налогов, усиливается контроль за их деятельностью. Понятно, что такая нагрузка окажется далеко не всем по силам и некоторым придется уйти из бизнеса, отмечают в Минторге.
А вот другой нормативный акт отчасти подкосил позиции арендодателей, сделав сдачу торговых мест в торговых и торгово-выставочных центрах в аренду и субаренду индивидуальным предпринимателям невыгодной. Как известно, в соответствии с Указом от 24 марта 2005 года № 148 "О неотложных мерах по поддержке предпринимательства", владельцы торговых мест Минска, как, впрочем, и других городов, должны перезаключить (что, собственно, уже и сделано) до 1 июля договоры с предпринимателями-арендаторами по новым арендным ставкам. В результате срок окупаемости предоставленных в аренду торговых объектов предположительно может увеличиться до 6-7 лет, если для их создания или строительства использовался долгосрочный банковский кредит. Такой вывод прозвучал в выступлении вице-премьера Андрея Кобякова на одной из июньских пресс-конференций.
По данным вице-премьера, размер арендной платы за места на рынках и торговых объектах по сравнению со ставками, действовавшими до принятия данного указа, снизился на 10% на 107 торговых объектах (это 38% объектов, на которых применены повышающие коэффициенты к арендной плате). На 96 объектах (34%) снижение составило от 10 до 20%, еще на 50 (18%) — от 20 до 30%, на 29 (10%) — более 30%. На отдельных крупных рынках и в торговых центрах, таких, как "Аквабел", " Ждановичи", расположенных в белорусской столице, или рынок "Южный" в Гродно и "Космос" в Гомеле, снижение ставки арендной платы составило 30-35%. А на рынке "Малиновка" в Минске — от 12 до 21%. Согласно же информации Мингорисполкома, в Минске размер арендной платы за торговые места снижен повсеместно, а в некоторых случаях — до 50%.
По мнению А. Кобякова, новые ставки арендной платы должны заставить собственников рынков работать с предпринимателями только на взаимовыгодных условиях. Правда, сами собственники оценили такие перемены иначе. По мнению руководителя одного из торгово-выставочных центров, расположенного в Минске, принятие Указа № 148 сделало невыгодным сдачу торговых площадей предпринимателям. Особенно сильно нововведение ударило по карману тех собственников, которые только недавно ввели свои объекты в эксплуатацию. Некоторые из них уже активно ведут поиск покупателей торговых площадей.
Не хотят обременять себя малорентабельной недвижимостью и те из застройщиков-заказчиков, чьи объекты еще строятся. Там, где есть возможность разбить торговую площадь на отдельные объекты недвижимости, строящаяся собственность предлагается по частям, где нет такой возможности — ведется поиск крупного покупателя.
Кстати, аналогичные тенденции наблюдаются не только в Минске, но и в других городах, где возводятся торговые центры. К примеру, заказчик и дольщики строительства крупного торгового центра в Борисове, намеревавшиеся в последующем сдавать площади предпринимателям, приняли решение временно приостановить реализацию проекта. Дело в том, что после принятия Указа № 148 потенциальные арендаторы стали отказываться от зарезервированных площадей. Поскольку источник других подробностей не сообщил, то можно предположить, что в Борисове и, в частности, в данном торговом центре предусмотрено повышение арендных ставок по сравнению с прежними, в том числе ранее оговоренными между будущими собственниками и будущими арендаторами. Также не исключено, что последние намеревались сдавать свои площади в субаренду, а вмешательство властей в формирование таких ставок ломает все их планы.
По мнению специалистов "Твоей столицы", госрегулирование ценообразования на рынке аренды торговых центров также может подтолкнуть заказчиков к пересмотру подходов к проектированию аналогичных объектов. Сегодня принцип проектирования заключается в том, чтобы "нарезать" большие торговые залы, в которых будут выделены площади для мелких торговцев. Такой торговый зал можно продать только целиком, что проблематично из-за недостатка богатых покупателей, тогда как "нарезанные" торговые места для продажи не подходят, они предназначены для сдачи в аренду. Поэтому, чтобы сделать торговый центр более продаваемым, нужно предусмотреть его разбивку на отдельные магазинчики. И, значит, те торговые и торгово-выставочные центры, которые еще только проектируются, заказчикам придется перепроектировать.
Что же касается цен на рынке долевого строительства торговых объектов, то в связи увеличением предложения они не только остановили свой рост, но и начали снижаться (сказанное касается только торговых и торгово-выставочных центров). Если еще полгода назад такие объекты могли быть проданы по цене 1.800-4.000 USD/кв. м, то сейчас продавцы вынуждены пересматривать цены в сторону уменьшения — до 1.200-2.000. Желающих платить больше почти нет.
В то же время наблюдается рост цен на торговые площади в жилых комплексах. С середины прошлого года они поднялись с 600-750 USD/кв. м до 1.000-1.100 USD/кв. м. Подросли до 1.200 USD/кв. м и цены на отдельно стоящие магазины. Эти объекты дорожают и будут дорожать, потому что на продажу почти не предлагаются, а спрос на них высокий. Но, опять же, речь идет о небольших объектах — до 400-500 кв. м.
