Ваш главный эксперт на рынке недвижимости Минска
Весь сайт Весь сайт группы компаний «Твоя Столица»
Главная страница Закрыть

Осеннее пополнение

10 октября 2005

Предложение строящихся офисов увеличилось количественно и качественно

В нынешнем году цены на первичном рынке офисной недвижимости в среднем растут быстрее, нежели на вторичном. К такому выводу пришли специалисты Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица".

Автор: Елизавета Булатецкая

В ходе мониторинга столичного рынка долевого строительства офисных помещений эксперты ИЦКН выявили ряд весьма любопытных особенностей.

Во-первых, с начала весны текущего года цены на строящиеся офисы подросли (см. табл.) на 12-15% — в зависимости от классности и потребительской востребованности объектов. Причин для удорожания несколько. Это рост официальных индексов цен строительно-монтажных работ, приближение сроков ввода многих известных объектов, сезонное увеличение спроса на коммерческую недвижимость. Кроме того, в последнее время предложение стало пополняться офисными помещениями с отделкой, которые все больше привлекают внимание потенциальных покупателей (дольщиков).

Во-вторых, у некоторых объектов, которые на стадии строительства позиционировались как объекты высшей категории (класс "А"), после ввода в эксплуатацию возможно снижение рейтинга. И наоборот: те объекты, которые по своим характеристикам на начальном этапе возведения претендовали лишь на класс "В", ближе к вводу в эксплуатацию могут улучшить показатели классности. Судя по анализу продаж и поступающих заявок, главный критерий выбора офисной недвижимости из числа предлагаемых на рынке вариантов при всех прочих одинаковых показателях все больше смещается в пользу местоположения. Причем преимущество отдается не столько близости к центру, сколько близости к транспортным развязкам.

У специалистов ИЦКН в связи с этим уже есть определенные наработки в плане того, где должен располагаться объект, чтобы его востребованность была максимальной. Например, учитывая радиально-кольцевую транспортную схему столицы, это в основном места вдоль линий метрополитена с учетом уже действующих станций и тех, которые откроются в обозримой перспективе. Этот критерий, как считают в ИЦКН, в последующем будет играть одну из главных ролей при выборе заказчиками площадок для размещения новых объектов — в частности бизнес-центров и административных зданий.

Специалисты ИЦКН полагают, что сложившаяся на рынке ситуация требует внесения некоторых корректировок в классификационные требования к объектам. По мнению директора "Твоей столицы" Владимира Давидовича, сегодня есть основания (например, спрос), чтобы к классу "А" относить объекты, не только расположенные в центре города, то есть в пределах первого кольца, но и за его пределами, если объект находится рядом с линией метро (уже действующей или строящейся). Кстати, заметим, что подобным изменениям периодически подвергаются российские классификационные требования. Усовершенствуются технологии строительства, развиваются городские территории — все это не остается незамеченным приобретателями офисной недвижимости и, соответственно, экспертами, занимающимися мониторингом рынка коммерческих объектов.

А для чего, собственно, нужны какие-то классификационные требования? По мнению В. Давидовича, отнесение объекта к тому или иному классу позволяет приобретателю легче сориентироваться при выборе, а собственникам — с оценкой своей недвижимости в случае продажи или сдачи в аренду.

К примеру, если мы говорим об объекте класса "А", то вряд ли здесь можно допустить наличие лифтов неимпортного производства, отсутствие централизованного кондиционирования, современных систем обеспечения безопасности, полного набора сервисных услуг, несоответствие количества парковочных мест критерию 1 машино-место на 100 кв. м офисных площадей и др. Безусловно, такой объект не должен быть расположен в "мертвой" зоне, хоть и в пределах первого транспортного кольца. И, конечно, приобретая такой офис по 1.200 у. е. за 1 кв. м, покупателю вряд ли стоит канючить по поводу завышенной цены и ссылаться на некую нереальную статистику реальных сделок.

В то же время если объект относится к классу "В", то вряд ли следует от него требовать наличия чисто блочной системы расположения офисов, того же кондиционирования и прочих присущих классу "А" характеристик. В свою очередь, класс "С" отличается от "В" тем, что "С" — это далеко не новое здание, коридорная система, расположение на второстепенных улицах, более низкий уровень инженерной обеспеченности. Хотя если говорить о телекоммуникационных системах, то, как минимум, должно быть достаточное количество телефонных линий и выделенный Интернет.

По мнению специалистов ИЦКН, в отдельную классификационную группу следует выделить объекты административного назначения, которые строятся заказчиками для себя. Они, как правило, имеют менее 5 тыс. кв. м офисной площади, а чаще всего — до 2 тыс. кв. м. В качестве примера можно привести здание "ЛУКОЙЛа" — с современной архитектурой и "начинкой". "Это отдельно стоящие вне всякой классификации объекты, которые на рынок, как правило, не попадают, — пояснил В. Давидович. — Но они все же требуют отдельной классификации на случай дальнейшей продажи или сдачи в аренду".

В заключение несколько слов о спросе и предложении. Согласно оценкам специалистов, число фирм и предпринимателей, желающих приобрести офис в собственность на стадии строительства, остается стабильно высоким. Осенью текущего года напряжение, связанное с недостатком востребованных строящихся офисов, несколько снизится. Этому, как полагают специалисты ИЦКН, будет способствовать начало строительства бизнес-центра "Порт" в микрорайоне Уручье (в районе ул. Шафарнянской). Заказчик — компания "Гиперкомм". Объект предназначен для широкого круга покупателей — начиная от предпринимателей и заканчивая высококлассными фирмами. Это обуславливается удачным соотношением количества офисов различной площади: 30 кв. м — 5%, 50 кв. м — 35%, 60-70 кв. м — 15%, 100 кв. м — 25%. Остальные 20% офисов запроектированы площадью от 150 до 200 кв. м.

Причем даже в офисах площадью 30-40 кв. м предусмотрены свой санузел и мини-кухня. Привлекают сроки строительства объекта — всего два года. Офисы без отделки предлагаются по цене от 1.020 USD/кв. м — в зависимости от категории (их 5 и каждая имеет свои характеристики).

Кстати, начало строительства "Порта" совпало с пуском первой очереди бизнес-центра "Немига-Сити". К возведению второй очереди заказчик — все та же компания "Гиперкомм" — намерен приступить весной следующего года. После ввода в эксплуатацию второго пускового комплекса, в котором, кроме офисов, запроектированы объекты сервиса и достаточное количество парковочных мест, "Немига-Сити" по праву займет достойное место в списке бизнес-центров класса "А". Еще одна хорошая новость: близится к завершению строительство бизнес-центра "Александров Пассаж", который благодаря удачному местоположению и прочим характеристикам также может быть отнесен к классу "А".

Одновременно с этими объектами активно ведется строительство административных зданий в разных частях города и жилых домов, где на первых этажах предусматривается размещение офисных помещений (см. табл.). Кроме того, в стадии проектирования находится еще около десятка крупных зданий, которые, возможно, уже в следующем году пополнят предложение на первичном рынке деловой недвижимости.

Таблица 1. Предложение долевого строительства офисных помещений в минских бизнес-центрах (БЦ), административных и административно-торговых центрах (АЦ и АТЦ) по состоянию на начало сентября 2005 г.

БЦ Название Местоположение Минимальная цена в USD/кв. м Ввод в эксплуатацию Описание
без отделки с отделкой
1 БЦ "Александров Пассаж" пр-т Независимости — ул. Филимонова 2.550 II кв. 2006 г. 19-этажное здание с торговым центром. Общая площадь 11.000 кв. м
2 БЦ "Немига- Сити" ул. Немига, 40 2.000 IV кв. 2005 г. Общая площадь 8.500 кв. м. Офисные помещения от 150 кв. м
3 БЦ "Капитал" ул. Некрасова — Карастояновой 1.400 IV кв. 2005 г. 5-этажное здание. Офисные помещения от 200 кв. м
4 БЦ "Европа" ул. Сурганова, 57а 1.100 IV кв. 2006 г. Общая площадь 48.000 кв. м. Офисные помещения от 100 кв. м. Двухуровневый подземный паркинг — 240 м/м, гостевая стоянка — 200 м/м
5 БЦ "Виктория- Плаза" ул. Платонова, 1б 950 III кв. 2006 г. Общая площадь 18.000 кв. м. Офисные помещения от 150 кв. м
6 БЦ ИНФО ул. Пономаренко 900 I кв. 2006 г. Офисные помещения от 100 кв. м
7 ТРЦ "Айсберг" ул. Коласа — Сурганова 1.050 IV кв. 2006 г. Офисные помещения от 17-200 кв. м, 4-этажный офисно-торговый центр
8 АТЦ ул. В.Хоружей — Куйбышева 2.500 I кв. 2006 г. Небольшое 2-этажное здание, индивидуальный архитектурный проект. Общая площадь — 1.283 кв. м, возможна продажа частями от 350 кв. м
9 АЦ пр-т Машерова 850 I кв. 2007 г. Офисные помещения от 100 кв. м
10 АЦ ул. Воронянского 750 I кв. 2006 г. Офисные помещения от 100 кв. м
11 АЦ ул. Карастояновой 950 IV кв. 2005 г. Офисные помещения от 100 кв. м
12 АТЦ ул. Немига 850 I кв. 2006 г. около "Немига-Сити"
13 АЦ ул. Кульман 1.100 IV кв. 2005 г. 4-этажное административное здание. 500 кв. м — этаж
14 БЦ ул. Интернациональная 1.200 Офисные помещения от 100 кв. м
Закрыть
Контактная информация
  • Купля-продажа жилья
  • Аренда жилья
  • Дома. Дачи. Коттеджи
  • Новостройки
  • Коммерческая недвижимость
  • Управление проектами
Закрыть  
Написать нам
имя
почта
сообщение
компания
Отправить
Осталось заполнить поля: