Предложение по-прежнему отстает от спроса

Самыми востребованными на рынке коммерческой недвижимости в Минске в прошлом году оказались склады, производственные помещения, а также офисы в некоторых строящихся бизнес-центрах и административных зданиях. В результате цены на такие объекты выросли за указанный период в среднем на 25-30%.

Автор: Елизавета Булатецкая

Одна из российских фирм приступила к строительству складов ответственного хранения, предусматривающих полный комплекс услуг по складской логистике. Первый ее объект появится уже в текущем году. Есть информация, что в ближайшее время список заказчиков, намеревающихся выйти на этот рынок, пополнится еще двумя фирмами. Это обусловлено ростом спроса на склады ответственного хранения: если полгода назад в общем объеме заявок доля таких объектов составляла примерно 20-25%, то сейчас — около 30-35%.

Что касается географического положения складов, то здесь не наблюдалось четкой ориентации на территорию города. Привлекательность объектов в данном случае оценивалась (что происходит и сейчас) иначе, чем в других сегментах рынка коммерческой недвижимости: в первую очередь учитывалась близость к транспортным магистралям. Этим объясняется большой интерес арендаторов и покупателей к объектам, расположенным в ближайшем пригороде (пока речь идет о 10-15 км, но в последующем этот радиус, как полагают в ИЦКН, будет увеличиваться).

Специалисты “Твоей столицы” прогнозируют также рост спроса на небольшие — до 500 кв. м — объекты (как для аренды, так и для приобретения в собственность). Что касается цен и арендных ставок, то тенденция к их росту тоже сохранится из-за невозможности устранения в быстрые сроки имеющегося дефицита качественных складов.

По производственным объектам, причем как на рынке аренды, так и купли-продажи, цены и их динамика мало чем отличаются от складских. Но если предложение складов в обозримом будущем все же обещает повышаться, то с удовлетворением производственных потребностей дело обстоит намного хуже. Единственная возможность приобрести подходящий объект для размещения производства — это его построить. Арендовать почти нечего, все приличное уже давно разобрано. Дефицит предложения подтверждается уже тем, что в ближайшем пригороде покупатели готовы приобретать полуразвалившиеся свинарники по 50-60 USD/кв. м, хотя их проще снести, чем реконструировать.

Не менее динамичными, как по спросу, так и по ценам, оказались по итогам прошлого года офисные помещения. Готовые офисы класса “С” (в новых административных зданиях, расположенных за пределами второго кольца, в жилых домах или в далеко не новых административных зданиях) подорожали с 800-900 до 1.100-1.200 USD/кв. м, а объекты более высокого класса (“А” и “В”) — с 1.100-1.200 до 1.400-2.000 USD/кв. м в зависимости от местоположения и качественных характеристик. На рынке долевого строительства на ранней стадии возведения объектов офисы класса “С” в начале прошлого года предлагались по 650-750, сейчас — по 800-900 USD/кв. м, объекты средних потребительских качеств (“В”) — по 850-950 и 1.100-1.200 USD/кв. м соответственно.

В целом строящиеся офисы подорожали за год на 25-30%. Отчасти рост спроса на офисную недвижимость в столице специалисты объясняют увеличением числа субъектов хозяйствования, имеющих достаточные финансовые возможности, а отчасти — ростом привлекательности инвестирования в этот сектор коммерческой недвижимости.

“И то и другое не может не радовать, — заметил руководитель АН ”Твоя столица" Владимир Давидович. — Еще года два назад наиболее популярным и выгодным вложением было жилье, что очень сильно отличало рынок недвижимости Минска от рынков столиц развитых стран. Теперь же можно говорить о позитивных изменениях, которые уже приобрели характер тенденции. Предложение устойчиво пополняется современными объектами, появились опытные застройщики, которые уже зарекомендовали себя с хорошей стороны. Иными словами, произошла определенная адаптация участников рынка к существующим условиям. Это касается как профучастников, так и потребителей".

Эксперты подсчитали, что срок окупаемости квартиры, построенной по коммерческой цене, если ее сдавать в аренду, составляет около 20 лет, тогда как офиса — 8-10 лет.

По прогнозам, офисная недвижимость в текущем году подорожает примерно на 17-20%. Более высокий рост вряд ли возможен в силу появления на рынке большего количества объектов. А среди факторов прогнозируемого удорожания специалисты ИЦКН называют рост себестоимости строительства, повышение доступности банковских кредитов. Что касается спроса, то здесь по-прежнему самыми востребованными будут помещения классов “В” и “С” и небольшие по площади — до 50-70 кв. м.

Арендные ставки в этом секторе росли гораздо менее заметными темпами. Например, в бизнес-центрах класса “А” ставки не увеличились, потому что стартовали в прошлом году с максимальной отметки — 25-30 EUR/кв. м. В классе попроще рост составил не более 10-15%, причем он был обеспечен, опять же, за счет появления новых объектов с изначально более высокими, по сравнению со сложившимися на рынке, арендными ставками. Это офисы, выкупленные на стадии строительства и теперь предлагаемые в аренду.

В зданиях коммунальной и республиканской собственности арендные ставки остались на прежнем уровне, кроме некоторых наиболее востребованных объектов, где принято решение увеличить их на 1-1,5 EUR/кв. м. В среднем, если офисное помещение не требует серьезного ремонта, его аренда обходится сегодня в 15 EUR/кв. м (это уже после применения к базовым ставкам всех необходимых коэффициентов). В пределах 20-25 EUR/кв. м сдаются помещения в ранее построенных бизнес-центрах. В них ситуация практически не изменилась.

В основном помещения арендовались на длительный срок — на 1,5-2 года минимум. До одного года — очень мало. Среди таких арендаторов спрос ограничивался помещениями до 20 кв. м.

Еще одна особенность прошлого года — у подавляющего большинства потенциальных арендаторов не наблюдалось желания заранее тратиться на приведение офисов в рабочее состояние. Зато этого нельзя сказать о потенциальных арендаторах торговых помещений. Они отличались готовностью финансировать отделку помещений как в уже готовых, так и строящихся объектах, но на завершающей стадии — когда начинались отделочные работы.

Цены на торговую недвижимость за прошлый год выросли на 20-25%. Это обусловлено увеличивающимся спросом, тогда как предложение объектов оставалось в течение года стабильно невысоким. Оно пополнялось преимущественно за счет долевого строительства в жилых комплексах. Что касается крупных торговых объектов, то они на стадии строительства не продаются, а оставляются собственниками для последующей сдачи в аренду (исключением можно назвать разве что торгово-развлекательный центр “Глобо”).

Магазины в жилых домах на этапе строительства предлагались по той же цене, что и офисные помещения, либо процентов на 10 дороже — в среднем примерно по 900-1.000 USD/кв. м. Были и более дорогие варианты — как правило, в центре города. Основной спрос ограничивался, что, собственно, отмечается и сейчас, магазинами площадью до 100 кв. м. При этом больше половины заявок приходилось на площади до 70 кв. м.

Дальнейшее поведение цен на рынке торговой недвижимости будет определяться преимущественно субъективными факторами, считают в “Твоей столице”. Практика показала, что каждый торговый объект может иметь свою, отличную от аналогов ценовую динамику, зависящую не только от его местоположения и качественных характеристик, но также от его раскрученности, функционального наполнения и иных факторов, менее характерных для иной коммерческой недвижимости.