Торговые центры меняют форматы

Занимающиеся торговлей субъекты хозяйствования всегда интересовались возможностью приобрести торговое помещение в собственность. В последние же полгода рост спроса стал более ощутим, а интересы покупателей сместились в пользу более габаритных объектов. Сегодня отечественные игроки на рынке торговли хотят покупать магазины площадью от 70 до 300 кв. м. А российские фирмы, кроме указанных объектов, готовы покупать даже торговые центры целиком — площадью до 2 тыс. кв. м. Тем самым оправдываются прогнозы специалистов Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица" относительно изменений структуры спроса и последующей активизации "сетевиков". Кстати, увеличение присутствия "сетевиков" в торговле, причем не только в Минске, но и в целом в Беларуси, прогнозировали и в Минторге (см. "БР" № 24/2005): доля "сетей" в розничном товарообороте будет постепенно приближаться к 30%, как в развитых странах, а доля представителей малого бизнеса (индивидуальные предприниматели и мелкие фирмы) уменьшится до 15-20%.

Примечательно, что в связи с увеличением спроса пошли вверх и цены на строящиеся объекты. Сегодня, например, магазины площадью от 30 кв. м в строящихся многофункциональных торговых центрах предлагаются и приобретаются уже от 1.600 USD/кв. м без отделки. И в дальнейшем этот показатель будет увеличиваться, считают в ИЦКН.

Другие профучастники рынка недвижимости отмечают, что интерес тех же россиян не ограничивается торговой недвижимостью. Сегодня ими приобретается все, что в последующем можно продавать либо сдавать в аренду. И отсюда делается вывод, что уже в ближайшем будущем на минском рынке нежилой недвижимости следует ожидать ажиотажного роста цен. В агентстве "Твоя столица" прогнозы более скромные: в среднем рост цен на вторичном рынке будет постепенным и в пределах 15% в год. При этом не исключается, что некоторые торговые объекты могут подорожать и на 40-50% — в зависимости от местоположения и степени "раскрученности" объекта. Специалисты также отмечают, что изменения в структуре спроса на торговые площади заставляют заказчиков изменять форматы строящихся торговых объектов. Появившиеся вслед за рынками и торгово-выставочными центрами "мелкой нарезки" специализированные гипермаркеты уже начинают уступать место многофункциональным комплексам. И это не случайно.

Дело в том, что в Беларуси в силу объективных причин гипермаркеты не могут функционировать по тем же принципам, как в Западной Европе и России, — выигрывать за счет больших объемов продаж товаров по более низким ценам. Поэтому заказчики, заявившие о своем намерении строить такие объекты и вовремя сориентировавшиеся, стремятся насыщать их сопутствующими услугами, элементами дополнительного сервиса, которые бы притягивали поток покупателей и позволяли бы конкурировать с сетью менее крупных торговых объектов и уже действующих ТЦ.

Отдельным направлением — и такие объекты уже реализуются в Минске — становится строительство торгово-развлекательных комплексов, которые одновременно могут работать как гипермаркеты и как объекты культурного назначения, заметил руководитель ИЦКН АН "Твоя столица" Юрий Попов. Один из примеров — торгово-развлекательный центр "Глобо". Кстати, высокий спрос на этот объект со стороны покупателей говорит о том, что авторы концепции, в том числе и специалисты ИЦКН, сумели предугадать новые веяния на рынке.

Примерами торговых комплексов нового формата, в которых торговля представлена полноценными магазинами и сочетается с объектами развлекательного назначения, могут служить также офисно-торговые центры "Александров Пассаж" и "Европа". К тому же в первом, кроме нарезки площадей на магазины, предусмотрено их зонирование по товарным группам. Во второй очереди "Европы" в соседстве с торговлей разместятся не только объекты развлекательного профиля (дискобар, кегельбан и т. д.), но и физкультурно-оздоровительный комплекс.

Кроме перечисленных объектов, продажа магазинов предусмотрена еще в двух-трех строящихся торговых комплексах, чего явно недостаточно, чтобы удовлетворить все возрастающий спрос на покупку. В остальных торговых комплексах — из них на сегодня крупных около 10 — площади предлагаются в аренду, а не в собственность, заметил Ю. Попов.

Говоря о новых тенденциях на первичном рынке торговых объектов, нельзя не сказать, что и у властей изменились планы относительно гипермаркетов. Примерно год назад планировалось построить в ближайшие 5-6 лет около 30 таких объектов: 11 — в Минске, 7 — в Могилеве, 4 — в Витебске , по 3 — в Гродно и Бресте и 2 — в Гомеле. Сегодня уже речь идет пока только о 16 гипермаркетах и о 665 прочих объектах торговли и общественного питания, которые откроются до 2010 г. Эти планы озвучил министр торговли Александр Иванков 11 мая на заседании президиума Совета министров, где обсуждался проект программы развития внутренней торговли Беларуси на 2006-2010 годы. В этом проекте большое место отводится оптовой торговле: она будет развиваться за счет ускорения внедрения информационных технологий, автоматизации процессов складирования, транспортировки.

В целом же внутренняя торговля Беларуси должна обеспечивать растущие потребности населения, считает премьер-министр РБ Сергей Сидорский. По расчетам, через пять лет объем денежных доходов населения Беларуси возрастет до 58 трлн. BYR, а товарооборот достигнет 41,2 трлн. BYR. "Мы должны связать эту денежную массу и создать такие условия торговли, чтобы люди захотели купить товар, тогда деньги останутся в нашей стране, — подчеркнул премьер-министр. — Сейчас не стоит задача произвести и поставить в торговлю большое количество товара. Необходимы ассортимент, постоянное обновление товаров, его доступность, возможность выбора для потребителя". Кроме того, отметил глава правительства, торговые предприятия должны уметь продать товар, привлечь покупателя, поэтому их заработную плату необходимо поставить в зависимость от того, как они торгуют. В связи с этим потенциальным заказчикам при разработке концепции торговых центров следует учитывать возможность трансформации объектов, их способность гибко реагировать на ожидаемые изменения в сфере торговли. Понятно, что возврата к принципу "мелкой нарезки" уже не будет. А вот что касается разбивки торговых центров на магазины по 100-150 кв. м, причем с расчетом на их укрупнение, то этого вполне следует ожидать. Минск — столица государства и имеет все предпосылки к развитию. Поэтому в последующем он будет привлекать внимание крупных международных операторов, которые, само собой разумеется, не захотят размещаться на площадях, по своим габаритам и качественным характеристикам не отвечающих современным требованиям торговли.

"Надо сразу проектировать торговый центр, а не ярмарку", — считает Ю. Попов. В то же время конкретные решения всегда индивидуальны, что объясняется прежде всего зависимостью торгового объекта от его расположения. Каждый город, район вносит в выбранный формат свои корректировки. Но какими бы ни были эти факторы, в будущем ликвидность строящихся торговых объектов, и в первую очередь крупных комплексов, будет во многом зависеть от грамотной концепции объекта и его местоположения, подытожил руководитель ИЦКН.