Ваш главный эксперт на рынке недвижимости Минска
Весь сайт Весь сайт группы компаний «Твоя Столица»
Главная страница Закрыть

“Вторички” не хватает

4 сентября 2006

На минском рынке офисной недвижимости началось сезонное повышение спроса, что ввиду недостатка предложения может привести к традиционному для второй половины года росту цен на наиболее дефицитные объекты.

Автор: Елизавета Булатецкая

По словам руководителя Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН “Твоя столица” Юрия Попова, по завершении лета дефицитом становится практически все, даже те административные помещения, которые потенциальные покупатели еще недавно обходили своим вниманием. Это обычный сезонный всплеск активности. И чем ближе к концу года, тем активнее ведут себя потенциальные покупатели. Такая тенденция наблюдается уже много лет; нынешний год вряд ли станет исключением из правил.

Цены тоже пойдут вверх, потому что рынок не может предложить потребителям необходимый объем площадей. Обычно сезонное осеннее-зимнее удорожание, если оно обусловлено только повышением спроса, не превышает 15%. Но если к этим факторам роста добавляются и другие — инфляционные, законодательные, административные, то средний процент удорожания бывает и выше.

По оценкам специалистов ИЦКН, ежемесячный объем спроса на покупку офисной недвижимости в Минске находится в пределах 5-6 тыс. кв. м. Этот показатель не меняется уже третий год и, как полагает Ю. Попов, останется таким же еще 4-5 лет.

В то же время предложение, несмотря на вроде бы наметившуюся активизацию строительства бизнес-центров и административных зданий, способно удовлетворить только 20-30% спроса на готовые объекты. Остальным покупателям приходится довольствоваться долевым строительством.

При этом неправильно говорить, что предложения (“вторичка” плюс “первичка”) достаточно для насыщения рынка офисными объектами, считает Ю. Попов. Потому что потребитель хочет приобретать уже готовые площади, и лишь за неимением таковых вынужден вступать в долевое строительство. А то, что в объеме спроса около 70-80% приходится на строящиеся объекты, доказывает неразвитость, несформированность вторичного рынка офисной недвижимости.

По мнению специалистов ИЦКН, для его насыщения понадобится, как уже было сказано выше, не менее 4-5 лет. Это, кроме прочего, обусловлено еще и качественным изменением спроса. Потенциальные покупатели предъявляют все более высокие требования к приобретаемым объектам. Например, среди фирм и предпринимателей все меньше остается тех, кого удовлетворяют квартиры, переведенные из жилого в нежилой фонд. Ослабевает интерес и к административным помещениям, расположенным на первых этажах многоквартирных жилых домов. Бизнесмены хотят работать в комфортных условиях, в узнаваемых объектах, там, где есть соответствующая инфраструктура, нет проблем с парковой и подъездными путями.

Если конкретнее, то наибольшим спросом пользуются сегодня офисные площади до 50 кв. м, расположенные в административных зданиях класса В и С. Они же относятся к наиболее дефицитным позициям. Речь идет об объектах, не обязательно с первоклассной отделкой и расположенных в центре города, но не слишком дорогих и с хорошей транспортной доступностью.

По-прежнему далеко не удовлетворен спрос на отдельно стоящие здания площадью 1,5-2 тыс. кв. м. Рынок готов “проглотить” любое здание, готовое для размещения офиса, которое реконструируется либо может быть реконструировано под административное (например, морально устаревший административный корпус на каком-нибудь заводе, бывший детский сад, неиспользуемый объект общепита и т. д.). Отдельно стоящие объекты вызывают огромный интерес.

Само собой разумеется, что степень ликвидности объекта во многом зависит от его цены. Она должна быть разумной — соответствующей возможностям покупателя. Бесспорно и то, что цена спроса у каждого объекта индивидуальна и зависит не только от состояния здания, его местоположения, но и от размеров земельного участка, на котором здание расположено. К примеру, за 2 тыс. USD/кв. м старый детский сад в Курасовщине никто не купит. А вот за 500-600 USD/кв. м “оторвут с руками”, даже если земельный участок будет небольшим.

К особо дефицитным позициям также относятся объекты административного назначения площадью 300 кв. м и более, спрос на которые создается средними и крупными компаниями. Чтобы обеспечить свои потребности в площадях, такие фирмы вынуждены выкупать этажи в строящихся административных зданиях, хотя более предпочтительно для них приобретение отдельно стоящего здания. Впрочем, не каждый возводимый бизнес-центр отвечает их потребностям, среди которых очень весомы транспортная доступность объекта и наличие вместительной парковки.

По мнению специалистов ИЦКН, остается частично неудовлетворенным и спрос на аренду офисной недвижимости. Наиболее остро ощущается нехватка площадей до 50 кв. м. Если в начале 2005 года потенциальные арендаторы приемлемой считали ставку аренды до 13 EUR/кв. м, то сейчас — до 15 EUR/кв. м. “Естественно, если бы спрос был удовлетворен, то ставка так не выросла бы. То есть наличие дефицита является основанием для повышения арендных платежей”, — заметил Ю. Попов. Впрочем, рост на 2 EUR — вовсе не предел. Собственники иногда идут и на более существенное повышение ставок, но это не всегда целесообразно. Во всяком случае, некоторые объекты простаивают, потому что цены на их аренду несоразмерны потребительским характеристикам предлагаемых офисов.

Что касается торговых объектов, то здесь дефицит еще более ощутим. Процесс насыщения происходит намного медленнее, чем на вторичном рынке офисной недвижимости, потому что торговые объекты строятся в основном для сдачи в аренду, а не на продажу.

В то же время количество желающих приобрести магазин в собственность растет из месяца в месяц. Соответственно растет дельта между предложением и спросом, что вынуждает потенциальных покупателей приобретать почти все, что попадает на рынок. Причем, как заметил Ю. Попов, специализирующиеся на торговле фирмы и индивидуальные предприниматели стараются купить площади с таким расчетом, чтобы часть использовать для собственных целей, а часть сдавать в аренду. То есть покупка торговых площадей — более выгодное вложение средств в недвижимость, чем приобретение административных помещений.

Правда, как заметил Ю. Попов, в отличие от офисов, которые активно покупаются физическими лицами для последующей сдачи в аренду, торговые площади пока обойдены вниманием предприимчивых граждан. И это кажется несколько странным, так как срок окупаемости торговых объектов уже сегодня меньше, нежели административных, а в дальнейшем эта разница станет более существенной. Ведь по мере насыщения рынка офисной недвижимости замедлится и рост цен на нее, тогда как сектор торговых объектов только начинает формироваться.

К тому же если при выборе офисных площадей потенциальные арендаторы ведут себя более разборчиво, то на рынке аренды магазинов повышенным спросом пользуется почти все, что предлагается — от самых маленьких (в пределах 30 кв. м) до самых больших (2 и более тыс. кв. м). К примеру, те же ретейлеры-сетевики, количество которых в Минске постоянно увеличивается, предпочитают арендовать площади, превышающие 1 тыс. кв. м. Но из-за отсутствия предложения готовых магазинов таких размеров потенциальные покупатели вынуждены участвовать в долевом строительстве либо резервировать площади в строящихся крупных торговых центрах. Это лишний раз говорит о том, что вторичный рынок торговых объектов только начинает формироваться и в этом смысле значительно отстает от рынка офисной недвижимости.

Со “вторичкой” складских и производственных помещений ситуация еще менее радужная. Спросом пользуется все — площади от 100 до 3.000 кв. м. А предложение, которое формируется из морально и физически устаревших объектов сельхозназначения (полуразвалившихся свинарников и коровников), расположенных вокруг Минска, можно называть таковым лишь условно. Что же касается более новых объектов, которые сегодня предлагаются на продажу, то их можно пересчитать на пальцах. Да и цены на них явно завышены. Хотя ввиду того, что выбирать не из чего, на такие объекты даже с такими ценами все равно найдутся покупатели. Это лишь вопрос времени.
Закрыть
Контактная информация
  • Купля-продажа жилья
  • Аренда жилья
  • Дома. Дачи. Коттеджи
  • Новостройки
  • Коммерческая недвижимость
  • Управление проектами
Закрыть  
Написать нам
имя
почта
сообщение
компания
Отправить
Осталось заполнить поля: