Ваш главный эксперт на рынке недвижимости Минска
Весь сайт Весь сайт группы компаний «Твоя Столица»
Главная страница Закрыть

Рост в допустимых пределах

23 апреля 2007

За I квартал текущего года минские офисы — как строящиеся, так и уже готовые, — подорожали на 12-14%, что в 2 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Такой темп специалисты объясняют не столько повышением себестоимости строительства, сколько ожиданием этого повышения в связи с удорожанием энергоносителей.

Автор: Елизавета Булатецкая

Начиная с 2003 года цены на минском рынке коммерческой недвижимости ежегодно поднимались на 20-25%, рассказал корреспонденту “БР” руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО “Твоя столицаконсалт” Юрий Попов. И прошлый год не стал исключением.

Единственным отличием явилось существенное (на 25-30%) увеличение спроса в сегменте качественных офисов, то есть на помещения в строящихся и уже построенных бизнес-центрах и современных административных зданиях. Это явилось следствием того, что фирмы, за исключением начинающих и небольших, все больше отдают предпочтение объектам современного типа.

Спрос на офисы класса “С” оставался стабильным, так же как и спрос в секторах торговых и производственных помещений. Офисами класса “С” интересуются в основном мелкие или только начинающие свою деятельность фирмы, а также индивидуальные предприниматели.

Что касается I квартала нынешнего года, то он привнес существенные изменения в ценовую динамику. Если в прошлом году офисная недвижимость за январь — март подорожала на 2-6% по сравнению с декабрем 2005 г., то за истекший квартал — на 12-14%. То есть темпы роста увеличились более чем вдвое. То же произошло и в сегменте торговой недвижимости, где рост составил 12-16%.

Но если прошлогоднее удорожание было традиционным для I квартала повышением цен, то нынешние изменения в ценовой динамике имеют иные причины. По словам Ю. Попова, весь январь цены стояли на месте, никак не реагируя на события в энергетической сфере. Затем начался их подъем. То есть квартальный рост, о котором было сказано выше, пришелся на февраль-март.

И этот рост, что интересно, экономически малообоснован, считает специалист. По его мнению, причиной стало не реальное удорожание строительства, а ожидание этого удорожания в связи с повышением цен на энергоресурсы. То есть фирмы, которые реализуют строящиеся и уже готовые объекты, подняли цены на них, опасаясь инфляции.

Причем удорожание офисов на 12-14% и торговых площадей на 12-16% — это именно тот рост, который реально способны переварить покупатели. А к более резкому подъему цен, которым сегодня отличаются некоторые объекты, клиенты просто не готовы.

Сравнивая, как ведут себя рынок жилья и рынок нежилой недвижимости, в частности офисных помещений, Ю. Попов отметил несколько основных особенностей.

Как правило, цены на офисы всегда выше на 15-20%, чем на квартиры. И в периоды стабилизации эта дельта не меняется. В периоды же ажиотажного спроса цены на квартиры растут скачкообразно, тогда как в сегменте офисов наблюдается менее выраженная динамика, но зато и период роста более продолжительный. Следовательно, тот рост, который произошел на вторичном рынке жилья в I квартале, рынок офисных помещений будет наверстывать в течение всего года. Отчасти это объясняется структурой сделок с квартирами и нежилыми объектами. Если на рынке жилья доля чистых покупок, не связанных с разменами и обменами, ограничена 10-15%, то в сегменте административных помещений в основном преобладают чистые покупки.

На рынке аренды офисных помещений тоже произошли некоторые перемены. Так, если за I квартал 2006 года рост арендных ставок составил 7-10%, то год спустя — 10-12%. И, как говорят некоторые арендаторы, средняя ставка 18 EUR/кв. м уже никого не пугает. Предложение на рынке аренды выросло в секторе административных и торговых помещений. Спрос по-прежнему стабилен — не растет и не снижается. Потому что новых субъектов появляется мало, а процесс переселения в более качественные офисы, вопреки ожиданиям, идет без ускорения.

Говоря о рынке производственных и складских помещений, Ю. Попов с сожалением отметил отсутствие каких-либо положительных перемен. Предложение очень скудное. О ценах же можно судить лишь по единичным объектам, которые почему-то подорожали с начала года на 30-40%: в радиусе 10 км от Минска — в среднем с 350-400 до 500-600 USD/кв. м. Повышая до указанного уровня цены, продавцы пользуются тем, что такие объекты почти отсутствуют на рынке.

Но, как показывает практика, те, кто заинтересован в приобретении производственных площадей, все больше отдают предпочтение новому строительству. Потенциальные покупатели обращаются в местные исполкомы, получают участок и строят то, что хотят, пусть это и в 30 км от Минска, сказал собеседник. По его словам, “такой способ обзаведения недвижимостью оказывается менее затратным, чем покупка развалин, которые еще нужно приводить в нормальное состояние, что иногда обходится дороже и занимает больше времени, чем новое строительство”.

Рынок торговых помещений, несмотря на активное их строительство, тоже продолжает находиться в зачаточном состоянии. Количество выставляемых на продажу магазинов — как готовых, так и строящихся, — не увеличивается. Почти все предлагается в аренду. А если некоторые застройщики и продают объекты на стадии строительства, то тем самым они стараются минимизировать свои риски. В динамике спроса — без перемен, если речь вести о торговых центрах и типичных покупателях — сетях аптек, операторах сотовой связи, развивающихся торговых сетях (продуктовых и непродуктовых).

В апреле темпы роста цен в секторе офисов и торговых помещений снизились и ситуация постепенно стабилизируется. Правда, некоторые продавцы по-прежнему не оставляют попытки продать объект дороже средних цен, но увидев, что заявленная сумма не по силам покупателям, через неделю-две снижают ее до разумного уровня. “К примеру, по 2,5 тыс. USD/кв. м выставили административное помещение (переуступка права в долевом строительстве), а через неделю снизили цифру до 2,3 тыс., потому что увидели, что покупателей на объект по такой цене найти быстро не удастся”, — пояснил Ю. Попов.

В то же время было бы ошибочным полагать, что цены уже не будут расти. По мнению руководителя ИЦКН, до середины года офисная недвижимость подорожает еще на 8-10% (в крайнем случае на 12%, но никак не больше).

А в июле — сентябре ежемесячный рост не превысит 1%, если не возникнут форс-мажорные обстоятельства в виде всплеска себестоимости строительства или реального прихода на рынок крупных девелоперских компаний и покупателей из России. Но если первое маловероятно, то второе просто исключено, считает Ю. Попов. По его словам, в прошлом году российские девелоперы несколько активизировали свой интерес к минскому рынку коммерческой недвижимости, но все закончилось оценкой ситуации.

“На мой взгляд, активного прихода российских компаний на рынок коммерческой недвижимости Беларуси и, в частности, Минска можно ожидать не раньше чем через год-два. Впрочем, это мое субъективное мнение, — заметил собеседник. — В то же время всплески интереса, который периодически проявляют российские компании (пусть даже в виде чистого любопытства и желания прицениться), как, впрочем, и энергетические толчки, серьезно дестабилизируют ситуацию на рынке. Если быть более корректным — побуждают местных покупателей к активному приобретению недвижимости с целью выгодного вложения средств, то есть с коммерческой целью”, — уточнил Ю. Попов.

Ситуация осенью будет достаточно стабильной, опять же, если... Потому что, получив разрешение на строительство, новые заказчики постараются минимизировать свои расходы по возведению объектов. Так как все прекрасно понимают, что, подняв цены выше тех, которые способны переварить потребители (а это в основном белорусские фирмы, не имеющие денежных излишков), тем самым можно просто-напросто заморозить вложенные в проект деньги, подытожил Ю. Попов. При этом он добавил, что мониторинг и глубокий анализ рынка коммерческой недвижимости позволяют клиентам ОДО “Твоя столицаконсалт” принимать взвешенные решения и минимизировать риски, связанные с инвестированием в недвижимость.
Закрыть
Контактная информация
  • Купля-продажа жилья
  • Аренда жилья
  • Дома. Дачи. Коттеджи
  • Новостройки
  • Коммерческая недвижимость
  • Управление проектами
Закрыть  
Написать нам
имя
почта
сообщение
компания
Отправить
Осталось заполнить поля: