Арендаторы тянутся к центру

В текущем году заметно изменились и критерии выбора офисных помещений.

В частности, увеличилась доля заявок на объекты площадью до 35 кв. м, расположенные в пределах второго городского кольца. Причем около 90% потенциальных арендаторов варианты с более удаленным расположением даже не обсуждают. И всего около 10% клиентов готовы рассмотреть любые варианты, тогда как в начале прошлого года таких было около трети.

Если кто-то и заинтересуется улицей Бабушкина, Колядичами или объектами в районе рыбокомплекса раз в неделю, то это уже хорошо, говорят специалисты Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО “Твоя столицаконсалт”. О Шабанах вспоминают еще реже, в лучшем случае раз в полгода.

Впрочем, за пределами второго кольца предложение невелико. Хотя есть и привлекательные варианты. Например, довольно добротное здание с хорошей парковкой, со всеми необходимыми телекоммуникациями по ул. Казинца. Бывший объект коммунальной собственности выкуплен и реконструирован частной фирмой. Открылся в прошлом году. Арендные ставки не превышают среднего уровня для этого района — 15 EUR/кв. м. Цена сравнительно невысока для такого офисного здания, но часть помещений пока не нашла арендаторов. И подобных вариантов за пределами второго кольца немало. Впрочем, переизбытка тоже нет.

Причин снижения интереса к подобным объектам несколько.

Во-первых, как уже было сказано, большинство арендаторов стремятся в центр города из соображений престижности и удобства.

Во-вторых, на рынке появилась возможность хоть какого-то выбора — увеличилось предложение. Оно пополняется как за счет появления новых административных зданий, часть площадей которых собственники сдают в аренду, так и за счет жилых новостроек, — все нижние этажи в строящихся жилых домах отдают под коммерческую недвижимость. Хотя до насыщения рынка еще далеко. Предложение можно считать достаточным, если оно составляет 80-85% от спроса. А сегодня спрос на качественные объекты удовлетворяется всего на треть.

И третья причина снижения интереса к офисам, расположенным далеко от центра города, — это некоторая несоразмерность арендных ставок и качественных характеристик объекта. Местоположение при примерно одинаковых характеристиках новых зданий влияет на арендные ставки незначительно (если, конечно, речь не идет о бизнес-центрах), разница не превышает 3-5 EUR. Поэтому большинство арендаторов при наличии подходящих вариантов готовы платить больше ради того, чтобы быть ближе к центру города. Тем более что платежеспособность самих арендаторов несколько выросла. Если в прошлом году приемлемая ставка по офисам среднего и ниже среднего классов была 13-15 EUR/кв. м, то сейчас 18-20 EUR/кв. м воспринимаются нормально.

Что касается офисов площадью от 50 до 100 кв. м, то к ним предъявляются еще более высокие требования — как по географии (они обязательно должны быть расположены в пределах второго кольца), так и по качественным характеристикам (здание должно быть современным — недавно построенным или реконструированным). Более высоки и требования к отделке.

Арендные ставки в границах второго кольца — 18-25 EUR/кв. м в зависимости от местоположения и качественных характеристик объектов. Верхний предел характерен для новых административных зданий и бизнес-центров. Исключение составляют бизнес-центры “Капитал”, а также расположенные по ул. Тимирязева и Козлова, где квадратный метр в месяц обходится в 20 EUR. Непосредственно в центре города ставки от 25 до 35 EUR.

По словам Юрия Попова, руководителя Информационного центра коммерческой недвижимости, в последнее время появился спрос на офисы от 1.000 до 3.000 кв. м. В таких больших площадях обычно нуждаются компании, занимающиеся программным обеспечением. Но их заявки, как правило, остаются без удовлетворения: соответствующего предложения просто нет.

В конце прошлого года был отмечен всплеск спроса на небольшие качественные офисы со стороны иностранных представительств. Но затем этот интерес поутих, снизившись до традиционного уровня. Еще одна особенность — это то, что в 2006-2007 гг. не наблюдалось резкого падения спроса на офисные помещения (из чего можно сделать вывод о положительных тенденциях в сфере бизнеса).

В то же время насыщение рынка крупными объектами идет очень медленно. Действующих бизнес-центров пока единицы, остальные строятся или проектируются. К тому же все они финансируются долевым способом, что ведет к дроблению капитала и, соответственно, офисных площадей. Поэтому нет и предложения больших объектов. Ситуация изменится только тогда, когда на рынок придут крупные инвесторы, способные финансировать строительство бизнес-центров без привлечения дольщиков.

По словам Ю. Попова, мало что изменилось и на рынке торговых объектов. Речь идет о магазинах, причем как отдельно стоящих, так и расположенных в торговых комплексах. “Что касается последних, то на них заявки к нам практически не поступают, — отметил руководитель ИЦКН. — И это закономерно. Потому что крупные торговые центры после ввода в эксплуатацию самостоятельно занимаются сдачей площадей в аренду. Это задача управляющих компаний. Агентство недвижимости, как правило, занимается формированием начального образа объекта и оказывает услуги по его брокериджу”, — пояснил специалист.

Что касается более мелких объектов, например магазинов, то здесь основными игроками на рынке являются коммунальники. Потому что приватизированные магазины в аренду почти не сдаются, и единственное, что попадает на рынок, — это объекты, все еще находящиеся в коммунальной собственности. Но предложений от Минского городского центра недвижимости крайне мало. Все, что было, почти разобрано. Что касается арендных ставок, то они находятся в пределах от 25 до 50 EUR, реже доходят до 100 EUR за квадратный метр.

Основной спрос ограничивается магазинами площадью от 40 до 120 кв. м. Все, что больше, интересует преимущественно сетевиков. Они готовы рассматривать любые варианты в пределах от 500 до 3.000 кв. м. Но такие заявки, посетовал руководитель ИЦКН, относятся к труднореализуемым — предложение почти отсутствует.

Со складскими и производственными помещениями ситуация еще хуже. Можно сказать, дефицит по всем позициям. Поэтому арендаторы готовы рассматривать любые варианты, а арендные ставки просто немыслимые — до 10 EUR за квадратный метр (самые ходовые — 6-8 EUR). Это без услуг по логистике, без коммунальных платежей, а возможно, еще и без учета коэффициентов. Конечно, речь идет о добротных объектах — отапливаемых, с рампой, с необходимым набором сервисных услуг, но это все-таки склад, а не офис. Кстати, за 10 EUR/кв. м можно снять офис класса “В” в Риге и класса “А” в Варшаве.

Ставки арендной платы по производственным помещениям в Минске — от 4,5 до 8 EUR. Основная доля заявок по складским помещениям приходится на площади 100-200 кв. м, по производственным — 150-300 кв. м. Среди размещаемых производств на первом месте стоит сборка окон из ПВХ-профилей и сборка мебели. Затем идет кондитерское производство. Дальше — металло- и камнеобработка. Спрос на производственные помещения достаточно стабилен — нет ни всплесков, ни падений. В то же время наблюдается существенное увеличение интереса к помещениям для оказания сервисных услуг в новых микрорайонах — для размещения видеосалонов и салонов связи (продажа и ремонт мобильных телефонов), мастерских по ремонту бытовой и радиотехники, резке стекла, заточке ножей, ремонту обуви и т. д.

Подытоживая сказанное, Ю. Попов предположил, что рост ставок арендой платы во всех секторах коммерческой недвижимости по итогам текущего года может превысить привычные значения. 17-процентную прибавку дали только первые 4 месяца, а до конца года ставки могут подрасти еще, как минимум, на 7-10%, что связано с продолжающимся ростом цен на готовые и строящиеся объекты. Но повышение арендных ставок до прогнозируемого уровня возможно лишь в том случае, если к этому окажутся готовы потенциальные арендаторы.