Ваш главный эксперт на рынке недвижимости Минска
Весь сайт Весь сайт группы компаний «Твоя Столица»
Главная страница Закрыть

Рынок недвижимости достиг дна

7 июня 2010

Рынок коммерческой недвижимости достиг дна, – считают эксперты агентств недвижимости Беларуси.

Нынешний год пожинает плоды прошлого: на рынок выводятся объекты, строительство которых было приостановлено в 2009 году, цены на покупку недвижимости и арендные ставки существенно не изменяются, а интерес к коммерческой недвижимости со стороны потребителей по-прежнему невысок.

Качественные офисы пока в перспективе

По данным ОДО «Твоя столицаконсалт» на данный момент в Минске действует 43 бизнес-центра, общей площадью порядка 475000 кв. м. Из них 22 относится к самому низшему классу «С», 17 – к классу «В», 4 – к классу «А». Классификация эта довольно условная, поскольку, по мнению Юрия Попова, заместителя директора «Твоя столица консалт», на белорусском рынке офисной недвижимости пока не существует единых стандартов определения классности. Если же брать за образец европейскую или российскую классификацию, то класс «А» у нас просто отсутствует – ни одно из зданий, построенных в Минске, не соответствует такому стандарту по своим качественным характеристикам. При этом ставки арендной платы сохраняются на европейском уровне. Так, если в Варшаве аренда офиса класса «А» обойдется порядка 23-25 евро за кв. м. без учета НДС, то у нас на объекты классностью ниже такие же ставки, а то и больше.

Из-за высокой стоимости белорусские офисы класса «А» востребованы в основном у представительств иностранных компаний.
 
По мнению экспертов, такая парадоксальная ситуация сложилась из-за «всеядности» рынка офисной недвижимости. В докризисные годы на волне роста рынка многие местные девелоперы строили дешевые «безликие коробки с коридорной системой», зная наверняка, что они будут «поглощены», так как альтернативных площадей просто не было. Во многом из-за кризиса строительство таких офисов продолжится и в ближайшие 3-4 года, пока рынок не «насытится» и на нем не появятся принципиально новые качественные объекты, такие как Маяк Минска, Минск-Сити и прочие. В нынешнем году, по данным компании Colliers International, планируется построить 13 новых объектов, совокупной площадью 110000 кв.м. Не исключено, что реальное количество введенных в эксплуатацию офисных помещений будет меньше на 15-25% от запланированного из-за нестабильного финансирования со стороны девелоперов и банков. Но и эта цифра, учитывая экономическую ситуацию в стране, весьма внушительная, считают специалисты Colliers International.

Сейчас спрос на офисную недвижимость сохраняется на уровне 2008 года. Доля вакантных площадей возросла в первую очередь за счет ввода новых офисных центров, что усиливает конкуренцию между арендодателями. Это неизбежно должно привести к тому, что будут предлагаться более качественные офисы с большим набором услуг, более гибкими ставками и структурой аренды. Пока же арендаторы и покупатели офисной недвижимости пользуются ситуацией – в этом году, как и в прошлом, наблюдается уменьшение цен и ставок арендной платы. По данным ОДО «Твоя столицаконсалт» снижение цены на долевое строительство в первом квартале 2010 года по сравнению с этим же периодом 2009 года составило 27,3% на объекты класса «А», 33,7% – на объекты класса «В», 30,5% – на объекты класса «С». Уровень арендных ставок за указанный период снизился на помещения класса «А» на 29,3%, класса «В» – на 38,8%, класса «С» – на 37,7%. Но, и это примечательно, по сравнению с четвертым кварталом 2009 года существенных изменений как по ставкам арендной платы, так и по ценам долевого строительства не произошло.

Юрий Попов, заместитель директора «Твоя столицаконсалт»:

К положительным сторонам кризиса можно отнести то, что на рынок вышли девелоперы, которые строят офисные помещения за счет собственного капитала, без привлечения дольщиков. Ожидается, что они станут выводить на рынок новые качественные объекты, которые в дальнейшем будут сдаваться в аренду. Примеры такие уже есть, это бизнес-центр на Мясникова, Сильвер-тауэр, Рубин-плаза, А-100 и т.д.

Сейчас же наибольшим спросом пользуются помещения площадью 50-150 кв.м. с развитой инфраструктурой. Приветствуется наличие в бизнес-центрах объектов социально-общественной инфраструктуры: ресторана, кафе и фитнес-центра. 

Торговая недвижимость – ставки падают, вакантность растет

По данным ОДО «Твоя столицаконсалт» в Минске действуют 40 вновьпостроенных и реконструированных торговых центров, общая площадь которых превысила 366000 кв.м. А обеспеченность современными торговыми площадями на 1000 жителей (по данным ТСК, не Минторга) на 01.04.2010 г., составляет около 55 кв.м. По европейским меркам, это очень низкий показатель, ведь в среднем в мире на 1000 жителей приходится 250 кв.м. торговых площадей!

Подвижки на рынке торговой недвижимости, конечно, есть. Даже в минувшем кризисном году было построено 5 новых торговых центров, а на 2010 г, по данным компании Colliers International, запланировано еще 10 крупных торговых объектов, общей площадью более 60 тыс. кв. м. Большинство из них должны были быть введены в эксплуатацию еще в 2009 г, но в силу экономической нестабильности сроки строительства сдвинулись.

Из-за кризиса наметилось снижение спроса на торговые объекты, особенно устаревших форматов. Количество желающих приобрести или взять в аренду торговые площади снизилось за 2009 год на 15%. Упали и ставки арендной платы. В помещениях с непродуманной концепцией, в частности переоборудованных на месте старых рынков, снижение доходит до 50% и более. В современных торговых центрах ставки упали в среднем на 30%, но, как отмечают эксперты, такие объекты заполнены арендаторами.

По мнению Юрия Попова, востребованность любого торгового объекта определяется в первую очередь его местоположением. Кроме того, на спрос влияет размер помещений, архитектурно-планировочное решение центра, наличие развлекательных объектов и многое другое. Успешными в этом плане являются торговые центры современного формата такие, как «Титан», «Корона», «Экспобел», «Prostore», «Гиппо» и некоторые другие. В некоторых из них еще на этапе строительства проведена работа по подбору арендаторов (в основном торговых сетей) и в зависимости от их запросов организованы торговые площади. Те же объекты, которые изначально строились под индивидуальных предпринимателей с «нарезанной» площадью 10-12 кв. м., а где-то и 6 кв. м. пользуются наименьшей популярностью у арендаторов и соответственно, имеют наибольшую вакантность торговых мест.

Склады ждут прихода торговых сетей

На рынке складской недвижимости Беларуси четко проявляется неудовлетворенный спрос, особенно на помещения до 500 кв. м. и свыше 2000 кв. м, причем как в аренду, так и в собственность. Имеющиеся складские объекты в большинстве своем представлены старыми переоборудованными постройками, которые можно отнести по общепринятой в мире классификации к складским помещениям классов «С» и «D». Несмотря на нехватку площадей, популярностью они не пользуются, так как не соответствуют необходимым требованиям, предъявляемым к современным складам. Больше всего нареканий вызывает отсутствие регуляции температурного режима, удобных и современных транспортных и других коммуникаций, грамотного планировочного решения самих складских помещений, возможности зонирования площадей под «мелкопартионку» и крупные грузы.

Исправить ситуацию призваны современные логистические комплексы, которые возводят под Минском и Раковом. Однако уже сейчас понятно, что для европейского государства – это ничтожно мало.

Развитие складской недвижимости может произойти с приходом на рынок новых торговых операторов.

Склады привязаны к ритейлу, крупным торговым центрам, – объясняет Юрий Попов. – Когда на рынок выходят крупные сети, для обеспечения их жизнедеятельности требуются соответствующие складские площади. На данный момент работающих на рынке крупных сетей в большом объеме нет, поэтому и складов нет и наоборот. Но мы уже наблюдаем повышение интереса к торговому рынку со стороны иностранных компаний, особенно тех, кто работает по формату дискаунтера, в дешевом товарном сегменте. Это предсказуемо, потому что торговым сетям необходимо расширятся, завоевывать новые рынки. Мы ждем прихода торговых сетей и соответственно, развития сопутствующей инфраструктуры.

А отели – торговых операторов

По данным ОДО «Твоя столицаконсалт» в настоящее время в столице работают 28 гостиниц, которые могут принять 5568 человек. Из них 2 – «пятизвездочные», 2 – «четырехзвездочные», 6 – «трехзвездочные» и одна «двухзвездочная». Остальные 17 попали под категорию «без рейтинга».

В кризисный 2009 год в Минске не было открыто ни одного отеля. Последним является открытый в 2008 году CROWN PLAZA.

По сей день в республике существует острая нехватка гостиничных комплексов, как «высокой звездности», так и демократичных 2-3- звездных отелей, которые будут особенно востребованы с развитием туризма. Да и сейчас «командировочные» предпочитают номера за 40-60 евро в сутки в «тройке» «пятизвездочным» за 120-160 евро.

По данным компании Colliers International, средняя заполненность отелей по Беларуси находится на уровне 49%, в Минске – 54%. Во время проведения различных мероприятий заполненность даже высококлассных отелей составляет 90-95%.

Большие надежды на развитие гостиничного бизнеса девелоперы возлагают на проведение в Минске в 2014 году чемпионата мира по хоккею. Предполагается, что кроме спортивных команд город посетит более 35 тысяч болельщиков. К этому знаменательному событию в столице планируют построить более 20 новых объектов. Конечно, пока не известно, смогут ли все проекты быть реализованы, так как основная проблема отельного бизнеса – еще до начала строительства найти оператора на отель. Белорусские застройщики в большинстве своем не имеют опыта переговоров с иностранными операторами, что нередко заканчивается провалом. По мнению, Юрия Попова, такую работу необходимо препоручать международным посредническим структурам, тогда и результат будет положительным, ведь Беларусь – «непаханое поле» для международных гостиничных операторов.

Рынок недвижимости «затаился» в ожидании перемен

Несмотря на оптимистичные прогнозы, пока на рынок преимущественно выводятся нереализованные объекты предыдущих лет, уступающие по качественным характеристикам своим западным и восточным «собратьям». Реализация новых проектов тормозится из-за проблем с финансированием. В таких условиях прорыв в сфере коммерческой недвижимости возможен только с приходом отечественных и зарубежных инвесторов. В свою очередь это приведет к оживлению всей экономики в целом.

Закрыть
Контактная информация
  • Купля-продажа жилья
  • Аренда жилья
  • Дома. Дачи. Коттеджи
  • Новостройки
  • Коммерческая недвижимость
  • Управление проектами
Закрыть  
Написать нам
имя
почта
сообщение
компания
Отправить
Осталось заполнить поля: