За устранение пробелов берутся профессионалы
Минское агентство недвижимости “Твоя столица” приступило к созданию Информационного центра долевого строительства (ИЦДС). Цель проекта — сбор и анализ информации о всех объектах на этом рынке, системное изучение вопросов правового характера и оказание соответствующих услуг потенциальным дольщикам и девелоперам.
Автор: Елизавета Булатецкая
К необходимости создания ИЦДС в “Твоей столице” пришли не случайно. По словам гендиректора агентства Владимира Давидовича, несмотря на то, что рынок долевого строительства существует уже больше 10 лет, никто не пытался изучать его комплексно. Кроме информационного вакуума, с которым сталкивается потенциальный дольщик, различий в подходах при заключении договоров долевого участия, существует множество других проблем.
Сегодня на рынке долевого строительства работает большое количество профучастников — девелоперские компании (заказчики объектов), риэлтеры и другие. Отчасти деятельность тех и других оговорена рамками законодательства. Но лишь отчасти.
Например, на вторичном рынке те же риэлтеры действуют в рамках уже устоявшихся стандартов, охватывающих все составляющие этой услуги — от предоставления информации до момента регистрации сделки. Правила же игры на рынке долевого строительства напрочь отсутствуют. Каждая риэлтерская фирма, оказывающая посреднические услуги по поиску подходящего для клиента объекта долевого строительства и заключению соответствующих договоров с заказчиком, действует исходя из неких собственных соображений.
“Никто до недавнего времени не собирал базы данных, не анализировал параметры продаж, структуру рынка и т. д. То есть, на наш взгляд, существует некая хаотичность в этих вопросах. Не говоря уже о правовых аспектах”, — считает В. Давидович.
Так, например, приобретая квартиру на вторичном рынке, человек видит все ее характеристики. Заключая же договор долевого строительства, потребитель не видит готового объекта, что не исключает возникновения взаимных претензий после ввода дома в эксплуатацию.
В связи с этим может быть полезен опыт России, где принято считать, что договор долевого строительства есть не что иное, как сделка купли-продажи объекта недвижимости, растянутая во времени. Отсюда вытекает необходимость в тщательном описании приобретаемого объекта. Если это квартира, то в приложении к договору указываются ее характеристики, вплоть до мелочей: начиная от размеров (площадь, высота потолка и т. д.) отдельных комнат (спальни, прихожей, кухни и т. д.) и заканчивая тем, какая будет электропроводка, замки в дверях и т. д. Если речь идет о квартире без отделки, то и здесь полная конкретика. Только при таком подходе человек сможет проверить соответствие конечного товара, за который он заплатил деньги, тому, который описан в договоре.
Не менее важно указание характеристик мест общего пользования. Ведь приобретая квартиру, дольщик одновременно приобретает часть доли в общем имуществе. Поэтому он вправе знать заранее, какие в доме будут лифты, входные двери, отделка на лестничных площадках и т. д.
“Само собой разумеется, все эти вопросы нельзя решить одномоментно. Они требуют тщательного изучения. В этом как раз и состоит одна из задач нашего центра, — пояснил В. Давидович. — Только накопив нужную информацию и разобравшись в сути проблем, мы сможем выходить к заказчикам с конкретными предложениями по внесению соответствующих изменений в договоры долевого строительства. Опять же, учитывая интересы всех сторон”.
Вторая проблема, которая требует разрешения, касается информационной составляющей рынка долевого строительства. Не имея полной картины происходящего, риэлтерская фирма не может предложить своему клиенту именно тот объект, который бы его максимально устраивал. Поэтому потребитель вынужден самостоятельно искать вариант. Но выбор его ограничен и в силу отсутствия централизованного источника информации, и в силу нечеткости информации, которая публикуется.
Например, человек открывает газетные полосы и видит лишь примерные адреса домов, примерные сроки строительства, отрывки информации о конструктивных и прочих характеристиках объекта. Из этих сведений совершенно не ясно, почему в рядом стоящих домах стоимость одного метра может отличаться процентов на 20-30. И никто на этот вопрос не может ответить. Потому что нет независимого эксперта, способного разобраться в подобных тонкостях. То есть налицо информационный вакуум на рынке долевого строительства. Заполнить его — еще одна из задач ИЦДС. В настоящее время центр приступил к формированию соответствующей базы данных.
И третья часть вопросов, которыми будет заниматься Информационный центр долевого строительства, — это оказание консалтинговых услуг для потенциальных заказчиков (застройщиков).
Весь процесс — от получения участка под застройку до получения разрешения на строительство — занимает не меньше двух лет. И пройдя весь этот трудоемкий путь, заказчик вдруг обнаруживает, что его объект уже не отвечает потребностям рынка. То ли место выбрано неудачно, то ли параметры жилых помещений не удовлетворяют спросу, то ли объект оказывается неоправданно затратным из-за непродуманности тех или иных моментов. В итоге заказчик вынужден либо отказаться от дальнейшей реализации проекта, либо снизить цены на свой товар — и то и другое чревато серьезными финансовыми потерями.
Подобных проблем могло и не быть, если бы заказчики заранее, на самой начальной стадии реализации инвестиционного проекта, имели возможность получить экспертное заключение о привлекательности проекта, исходя из потребностей рынка не только сегодня, но и завтра, когда начнется строительство объекта.
Иными словами, создание Информационного центра долевого строительства следует расценивать как попытку системно подойти к потребностям не только потребителей, но и заказчиков, и дать толчок для последующего устранения пробелов информационного и правового характера на рынке долевого строительства.
