Каждый дом получит “знак качества”

Специалисты АН “Твоя столица” впервые попытались провести классификацию столичных объектов долевого строительства жилья исходя из их потребительской привлекательности и качественных характеристик.

Автор: Елизавета Булатецкая

Данная работа выполняется недавно созданным Информационным центром долевого строительства (ИЦДС) АН “Твоя столица”. Его главная цель — создать базу для оказания качественных консалтинговых услуг и мониторинга рынка.

По словам гендиректора АН “Твоя столица” Владимира Давидовича, для начала были определены основные критерии отнесения объектов к той или иной категории классности. Их 8. Местоположение (транспортная доступность, близость к центру города, панорамный вид и т. д.). Социальная инфраструктура (магазины, школы, детские сады, объекты бытового обслуживания и прочие). Экологическая составляющая — она в последнее время начинает приобретать все большую значимость при выборе потребителем будущего места проживания. Конструктивные особенности жилого дома (возможность свободной планировки, отношение жилой площади к общей, применение каких-то улучшенных материалов для отделки мест общего пользования, фасадов). Организация придомовой территории (наличие парковок, зеленой зоны, площадок для отдыха детей и взрослых, ограждения территории). Система эксплуатации и обслуживания объекта (наличие собственной обслуживающей организации, консьержки, службы охраны). Инженерная составляющая (видеодомофоны, автономное или централизованное отопление и водоснабжение, качество лифтового оборудования).

И последний критерий — сложившаяся репутация (социальная составляющая, перспективы градостроительного развития района, близость специфических объектов, влияющих на потребительскую привлекательность жилого дома, и т. д.).

Исходя из перечисленных критериев, для каждого из которых, по словам В. Давидовича, принята 20-балльная шкала оценки, решено было все объекты долевого строительства разделить на три основных класса: “А” — дорогое жилье, “В” — рассчитанное на среднего потребителя, “С” — жилье эконом-класса.

Жилье класса “С” — это панельный дом без возможности свободной планировки, расположенный за пределами 1-го городского кольца. Характерный пример — типовое жилье в микрорайоне Лошица, рассчитанное на потребителей невысокой покупательной способности, преимущественно очередников.

Жилье класса “В” — объекты, как правило, за пределами 1-го городского кольца, панельные или каркасно-блочные, но с возможностью свободной перепланировки. Жилые дома этой потребительской категории можно встретить во Фрунзенском районе (в микрорайоне Запад, Красный Бор), в микрорайонах Зеленый Луг и т. д.

Что касается объектов класса “А” (местоположение — в центре и прилегающих к центру районах, высокие показатели комфортности, инженерной обеспеченности), то они разделены на три подкласса: де люкс (самый высокий) — например, жилой комплекс в районе ул. Захарова, премиум-класс (средний) — строящийся жилой комплекс “Изумрудный” (район ул. Воронянского) и “элит-класс”.

Следует также отметить, что по мере развития того или иного района класс жилья может меняться за счет роста оценок по тем или иным критериям. Примером может служить микрорайон Уручье. Изначально этот район застраивался типовыми панельными домами, которые следует относить к эконом-классу “С”. Но удачное местоположение (фактически ворота города, хорошая транспортная доступность) и высокие экологические показатели позволили в последующем развивать этот район и застраивать его жилыми домами класса “В”. А сейчас уже район застраивается домами, претендующими на отнесение к классу “А” — в частности к элит-классу. Что касается подклассов де люкс и премиум, то это, по мнению специалистов ИЦДС, все-таки не отдельные дома высоких потребительских качеств, пусть даже и на огороженной территории, а элитные жилые комплексы со своей системой обеспечения, служебной охраной, необходимым набором объектов социальной инфраструктуры.

Используя разработанную методологию оценки, каждый дом — строящийся или еще только проектируемый — можно отнести к тому или иному классу. Но для чего нужна такая классификация?

По мнению В. Давидовича, “такая работа позволит более качественно выполнять консалтинговые услуги, оказываемые будущим заказчикам при размещении тех или иных объектов. Потому что классность объекта, на наш взгляд, определяет его дальнейшую привлекательность для потребителя, что, естественно, влияет на цену реализации квартир в доме — будь то на стадии строительства или после окончания. Это первое.

И второе — мы сможем помочь потребителю сориентироваться во всем многообразии предложений. Он должен понимать, за что платит деньги. Допустим, дорогой дом строится в совершенно непривлекательном районе. Цены там, учитывая качество отделки, инженерное оборудование и прочие особенности, — чуть ли не самые высокие в городе. Но на самом деле данный объект по количеству баллов с трудом попадает в класс “В”, а следовательно, платить за него такие огромные деньги бессмысленно".

Кроме того, работа, которую начали специалисты ИЦДС, позволит выявить структурные особенности рынка долевого строительства, соотношение тех или иных типов жилья, в том числе и по метражу квартир. Кстати, сегодня уже наблюдается серьезный дисбаланс предложения малогабаритных и крупногабаритных квартир, который идет вразрез со спросом и в обозримой перспективе может вызвать массовые проблемы при реализации дорогостоящего жилья. Погоня заказчиков за большими по метражу квартирами стала чуть ли не массовым явлением в Минске. В то же время сегодня ощущается серьезная нехватка жилых объектов класса “В” и “С”.

Безусловно, нельзя подозревать заказчиков в незнании того, что основная часть спроса ориентирована на небольшие квартиры. Здесь, скорее всего, иные причины. Назвать все специалисты ИЦДС пока не берутся. Но считают, что одна из причин, лежащая на поверхности, — это нормы проектирования парковочных мест и ограниченность отводимых под застройку территорий. Например, если сдается 200-квартирный дом, где квартиры по 150 и более кв. метров, парковочных мест (а следовательно, и земли) потребуется намного меньше, чем для дома из 400 квартир, но меньших по площади.

Само собой, жилье разных классов должно иметь и различное соотношение одно-, двух-, трехкомнатных квартир и отличаться по площади. Например, в домах класса де люкс и премиум однокомнатных квартир не должно быть по определению, считает В. Давидович. И в то же время в домах категории “В” нецелесообразно размещать квартиры площадью 150 и более квадратных метров. Человек с большой суммой денег не будет покупать такое жилье, он пойдет, например, в жилой комплекс “Изумрудный”. И наоборот: потребитель средней платежеспособности просто не сможет приобрести квартиру стоимостью 100-200 тыс. USD.

Иными словами, классификация объектов долевого строительства жилья — это первая попытка увидеть, что у нас есть, чего не хватает и что следует строить исходя из спроса и перспективы развития города, — подытожил руководитель “Твоей столицы”.