Договор от головной боли
Чем четче застройщик и дольщик оговаривают свои права и обязанности, тем меньше вероятность натолкнуться на подводный камень.
Проблемы правового и финансового характера на рынке долевого строительства возникают из-за несогласованности нормативных актов и несовершенства договорных отношений. У каждого заказчика свой текст договора, который продиктован скорее самой жизнью, нежели действующим законодательством.
Автор: Елизавета Булатецкая
Рынок долевого строительства жилья в Беларуси существует уже более 10 лет. Но несмотря на это, законодательство почти никак не регулирует взаимоотношения между заказчиками и дольщиками. И основным документом, который закрепляет права и обязанности сторон, по-прежнему остается договор.
“Можно прочитать весь Гражданский кодекс, и вы не найдете, что такое договор долевого строительства, — говорит начальник информационного центра долевого строительства АН ”Твоя столица" Татьяна Недерева-Архипец. — Такая форма взаимоотношений между заказчиком и дольщиками продиктована самой жизнью. Человек не может в одночасье изыскать полную сумму денег, чтобы купить квартиру после того, как она построена, и вынужден приобретать ее как бы в рассрочку. А застройщик в свою очередь не имеет в наличии денег, чтобы построить дом, и потому вынужден привлекать средства дольщиков". Заказчик, конечно, может привлечь кредитные ресурсы банка, но в этом случае конечный продукт (квартира) окажется слишком дорогим, чтобы его можно было без труда продать по завершении строительства.
Если взаимоотношения между продавцом и покупателем обычных товаров регулирует Закон “О защите прав потребителя”, то между застройщиком и дольщиком правовые отношения регулируются только договором.
Правда, существует типовой договор о долевом строительстве, утвержденный Министерством архитектуры и строительства (постановление от 14 ноября 1998 года). Но в нем не отражены в полной мере интересы застройщика и дольщика. В таком правовом поле участники долевого строительства жилья работают с самого начала возникновения долевого строительства (точнее — с 1994 года). Справедливости ради заметим, что по мере развития этого направления договорные отношения совершенствуются. И все же проблемы остаются.
Одна из проблем — это формирование стоимости квадратного метра при долевом строительстве. Здесь подходы разные. У одних заказчиков цена квадратного метра фиксированная, и, согласно договору, она не изменяется на протяжении строительства. Другие оставляют за собой право пересматривать этот показатель. В первом случае цена всегда будет выше, чем во втором, поскольку в нее изначально закладываются риски застройщика в связи с возможным изменением ситуации на строительном рынке, на рынке недвижимости и в экономике в целом.
Фиксированная цена привлекает дольщиков. Но эта привлекательность — до поры до времени. Представим себе, что у нас все резко подорожало, и гораздо больше, чем ожидал застройщик. У дольщика понятная позиция: это ваши риски, вы все просчитали, теперь достраивайте. И суды всегда встанут на позицию дольщиков и обяжут заказчика выполнять свои обязательства по договору. Однако если застройщик не сможет изыскать средства — попросту обанкротится, то дольщики получают на выходе незавершенное строительство.
“Согласитесь, перспективы далеко не радужные”, — заметила руководитель ИЦДС. Дабы избежать подобных проблем, сторонам придется идти на какой-то компромисс, чтобы начатый объект был достроен. Правда, в последние несколько лет ситуация на строительном рынке выглядит достаточно стабильно и риски, связанные с увеличением затрат, несложно спрогнозировать. Но как долго это будет продолжаться?
Если же застройщики в договорах предусматривают свое право изменять стоимость квадратного метра, то тогда нужно четко оговаривать правила перерасчета стоимости, считают в “Твоей столице”. И если этой четкости нет в договоре, у дольщика могут в последующем возникнуть определенные проблемы.
По словам Т. Недеревой-Архипец, специалисты юридического бюро “Вашкевич, Сапего и компания”, которые изучали вопросы формирования цены с позиции застройщика, утверждают, что ни Минэкономики, ни Минстройархитектуры каких-то четких рекомендаций не дают. В то же время юрист Андрей Вашкевич утверждает, что позиция контролирующих органов состоит в том, что при пересмотре договорной стоимости нельзя увеличивать ее больше, чем на уровень инфляции. Однако здесь нужно помнить, что рост индекса строительно-монтажных работ значительно опережает рост потребительских цен, то есть официальную инфляцию.
А поскольку, как уже было сказано, нет четких указаний, как пересматривать цену, застройщики действуют по своему усмотрению. Одни привязывают рост цен к индексу цен на строительно-монтажные работы, другие — к официальной инфляции, третьи — к росту цен на энергоносители и т. д. Естественно, перерасчет стоимости касается, как правило, невыкупленных квадратных метров. Но, в любом случае, все это нужно конкретизировать в договоре, что делается далеко не всеми заказчиками.
Кроме механизма перерасчета, должно быть четко прописано, за какое время заказчик обязан предупредить о предстоящем пересмотре стоимости, и то, какие действия имеет право предпринять в этом случае дольщик. В частности, имеет ли он право выбирать — либо оплатить по старой цене всю стоимость, либо выкупать оставшиеся метры по новой стоимости.
Второй блок проблем касается самого предмета договора. Приобретая уже готовую квартиру, человек видит все ее характеристики. Заключая же договор долевого строительства, потребитель не видит готового объекта, что делает возможным возникновение взаимных претензий после сдачи объекта в эксплуатацию. Отсюда возникает необходимость в тщательном описании приобретаемой квартиры. В приложении к договору целесообразно указывать ее характеристики, вплоть до мелочей: начиная от размеров (площадь, высота потолка и т. д.) отдельных комнат (спальни, прихожей, кухни и т. д.) и заканчивая тем, какая будет электропроводка, замки в дверях и т. д.
Если речь идет о квартире без отделки, то и здесь должна быть полная конкретика. Только при таком подходе дольщик сможет проверить соответствие конечного товара, за который он заплатил деньги, тому, который описан в договоре. Опять же, считает Т. Недерева-Архипец, в договоре следует предусмотреть правовые возможности дольщика на случай, если конечный товар не будет соответствовать продекларированному.
Не менее важно указание характеристик мест общего пользования и прав на них. Ведь приобретая квартиру, дольщик де-факто одновременно приобретает часть доли в общем имуществе. Поэтому он вправе знать заранее, какие в доме будут лифты, входные двери, отделка на лестничных площадках и т. д. Из-за того, что в договорах этих подробностей обычно нет, на практике возникают споры относительно общего имущества. Например, после ввода дома в эксплуатацию дольщики вдруг узнают, что какую-то часть мест общего пользования застройщик построил якобы за свои деньги и намерен распоряжаться ею по своему усмотрению (речь идет о технических этажах, встроенных помещениях нежилого характера). Причем споры возникают по той простой причине, что заказчик не может представить подтверждение, что он за собственные средства построил помещение, на которое претендует.
Собеседница также обратила внимание на то, что сам договор даже не требуется для первичной регистрации построенной квартиры. Орган регистрации требует только справку о том, что дольщик рассчитался с заказчиком. То есть, по большому счету, у договора долевого строительства только одна функция: он закрепляет отношения двух субъектов со своими правами и обязанностями. Но этот же договор является, пожалуй, единственным документом, который принимается судами для разрешения споров между сторонами. Именно поэтому к нему нужно относиться очень серьезно.
В договоре следует предусмотреть процедуру и последствия возможного его расторжения, а также взаимоотношения между сторонами в период с момента сдачи дома в эксплуатацию до оформления дольщиком права собственности на квартиру. Бывают случаи, когда дольщик долгое время не оформляет свое право на квартиру, и оплата коммунальных услуг, земельного налога и прочие расходы ложатся на заказчика. Разумеется, когда дольщик становится собственником построенного жилья, он обязан возместить заказчику соответствующие расходы. Если это не зафиксировано в договоре, то заказчику сложно будет даже через суд возместить свои потери.
Говоря о собственной практике работы с заказчиками и дольщиками, Т. Недерева-Архипец отметила, что в “Твоей столице” пришли к варианту договора, который сейчас уже вызывает мало нареканий со стороны клиентов, поскольку максимально учитывает интересы сторон. “Приятно отметить, что в последнее время сами дольщики более внимательно относятся к договору. И не подписывают его не глядя, как было раньше. Настаивают на внесении изменений и дополнений. В свою очередь и заказчики более охотно идут на изменение текста договора (хотя есть некоторые позиции, которые не подвергаются изменениям ни при каких условиях). Все это, конечно, не может не радовать, — заметила собеседница. — И есть все предпосылки к тому, что в дальнейшем процесс совершенствования договорных отношений между сторонами долевого строительства будет идти более активно”.
