Элитное жильё

Привычка называть любую дорогую квартиру элитным жильем, укоренившаяся в сознании как потребителей, так и профессиональных участников рынка недвижимости, начинает ослабевать. Даже появившиеся не так давно в Минске роскошные отдельно стоящие дома, начиненные импортным инженерным оборудованием, квартиры в которых соревнуются своими габаритами с коттеджами, уже не устраивают потенциальных покупателей, потому что расположены в кварталах существующей застройки. То, что вчерашний потребитель принимал за элитный товар, сегодняшний рассматривает как некий промежуточный вариант между просто дорогим и действительно высококлассным жильем.

Учитывая новые тенденции рынка, специалисты Информационного центра долевого строительства (ИЦДС) АН “Твоя столица” решили внести некоторые уточнения в классификацию жилья в минских новостройках, которую они (кстати, впервые в Беларуси) выполнили в прошлом году. Это продиктовано не только качественно изменившимся спросом, но и появлением на рынке новых объектов. Речь идет о жилых комплексах “Изумрудный”, “Залаты маёнтак”, “Радужный”. Данные проекты находятся на разных стадиях реализации, однако в равной степени претендуют на то, чтобы стать первыми номерами в списке самых престижных жилых комплексов Минска.

По словам директора АН “Твоя столица” Владимира Давидовича, сегодня в среде минских риэлтеров есть два противоположных мнения относительно наличия в Минске элитного жилья: 1) его нет вообще; 2) оно имеется в переизбытке. И если сторонники первого придерживаются критериев элитности, которые существуют, например, в Западной Европе, то их оппоненты любую качественную современную новостройку называют элитным жильем. Специалисты АН “Твоя столица” занимают среднюю позицию, основанную на том, что критерии элитности — это понятия неустойчивые и могут меняться по мере ужесточения требований, предъявляемых потенциальными покупателями.

Отметим, что не только белорусские специалисты, но также их российские и украинские коллеги пытаются определить критерии элитного жилья. И нигде единодушия не наблюдается. Выработать однозначные подходы мешают амбиции застройщиков и риэлтеров, заинтересованных в реализации своих объектов по максимальным ценам. Например, некоторые московские специалисты устойчиво стоят на позиции, что элитность определяется ценой, которую потребитель готов платить, и что это не менее 12 тыс. USD/кв. м.

Но если в Москве и Киеве типовые квартиры и элитные отличаются по стоимости в разы, то в Минске этой разницы почти нет. К примеру, средняя цена коммерческого нетипового жилья без отделки колеблется около 1.100 USD/кв. м. Тогда как самое дорогое жилье в строящихся элитных комплексах предлагается не более чем за 1.300 USD/кв. м. Как видим, разница небольшая. Поэтому в “Твоей столице” и считают, что цена — это не показатель элитности.

На первом месте среди критериев стоит местоположение. Так было, есть и будет — в этом единодушны все специалисты, в том числе в России и Украине. Но и здесь требуется уточнение. Типовой дом, размещенный в самом престижном районе, не может называться элитным по определению, считает Татьяна Недерева-Архипец, руководитель ИЦДС. И это должен понимать в первую очередь застройщик, когда ему приходится решать, дом каких потребительских качеств нужно построить в данном месте, чтобы получить максимальный доход.

Еще один критерий, который в Западной Европе уже не подвергается сомнению, а в России и Украине все еще вызывает споры, — это полная готовность жилья, сдача его с отделкой. Потому что когда дом, пусть и элитный, сдается без отделки, новоселу еще, как минимум, полгода придется жить на стройке. А если кто-то из его соседей по подъезду, а еще хуже — этажу, начнет отделывать квартиру не сразу после получения документов на нее, то процесс жизни на стройке автоматически продляется во времени.

В Лондоне в престижных районах дома, которые устойчиво подпадают под определение элитного жилья, сдаются только с чистовой отделкой.

В этом плане весьма интересен опыт некоторых киевских застройщиков. Например, квартиры в элитном жилом комплексе “Дипломат-холл” сдаются в два этапа. Первый предусматривает сдачу дома приемочной государственной комиссии, и эта дата зафиксирована в инвестиционном договоре. На этом этапе инвестор-дольщик получает квартиру, подготовленную под отделку с учетом предварительно согласованных планировочных решений. К этому моменту территория комплекса полностью благоустроена, выполнены наружная отделка здания и внутренняя — помещений общего пользования. На втором этапе, который длится 6 месяцев, осуществляется внутренняя отделка жилых помещений, после чего происходит их заселение. Отделка может быть как индивидуальной, так и базовой, по желанию владельца квартиры, но в любом случае выполняется специализированными организациями с участием архитекторов и дизайнеров, которые предлагаются новоселам на выбор. Этот опыт, по мнению Т. Недеревой-Архипец, заслуживает того, чтобы его использовали заказчики и в Беларуси.

В некотором дополнении нуждается и такой критерий, как инженерная составляющая. Сегодня потребителю уже недостаточно, чтобы начинка дома (системы электро-, водо-, теплоснабжения, лифты) была импортная. Клиенты хотят, чтобы система отопления была автономная, потому что перспектива не иметь горячей воды, пусть даже один месяц в году, несовместима с понятием комфортности. Количество парковочных мест в гараже или на стоянке должно превышать число квартир в доме. Более высокие требования стали предъявляться и к системе безопасности: покупатели хотят, чтобы видеонаблюдение велось круглосуточно во всех местах общего пользования, включая гараж.

Кроме того, потолки высотой 2,7 м уже не устраивают элитного клиента, желательно — не менее 3 метров. Проекту, само собой, необходимо оригинальное архитектурное решение. В обязательном порядке — своя служба эксплуатации и обязательно негосударственная. Кроме того, покупателей стало интересовать, предусмотрены ли в доме места для обслуживающего персонала, будет ли огорожена придомовая территория.

Еще один критерий, который следует включить в классификационные требования, — это количество квартир в элитном доме-комплексе. Московские специалисты склоняются к тому, что такой объект должен быть малонаселенным — не более 60 квартир.

Еще один вопрос: может ли быть элитным отдельно стоящий дом или это все-таки должен быть квартал, комплекс зданий. Специалисты “Твоей столицы” склоняются ко второму варианту, потому что только в элитном квартале может быть обеспечена соответствующая классу жилья социальная среда. Что касается одиночных многоэтажных домов, имеющих каждый в отдельности высокие потребительские качества, то их следует считать некой промежуточной ступенью между просто дорогим жильем и элитным. А к элитному классу, по мнению Т. Недеревой-Архипец, следует отнести, например, строящиеся комплексы “Изумрудный” (ул. Воронянского), “Залаты маёнтак” (ул. Грибоедова), “Радужный” (проспект Победителей). Единственное, что несколько снижает их престижность в глазах потенциальных покупателей, — это сегодняшнее окружение.

Все три комплекса строятся на местах устаревшей и идущей под снос усадебной застройки. И чтобы соседствующая с элитными объектами территория начала соответствовать их качественному уровню, понадобится определенное время. Эти недостатки учтены в цене, по которой реализуется жилье в этих кварталах. Но по мере того как окружение будет приобретать более цивилизованный вид, престижность и, соответственно, стоимость квартир в комплексах будут расти. Кстати, потребителям, наверное, будет интересно узнать, что в комплексе “Залаты маёнтак” до 20 января действуют новогодние скидки на реализуемые квартиры.

Завершая разговор о классификационных требованиях к элитному жилью, руководитель ИЦДС отметила, что эти требования и впредь будут дополняться и расширяться по мере формирования и качественного изменения спроса в данном сегменте рынка, а также наполнения рынка новыми объектами.