В структуре спроса наметилась перестройка

В целом можно сказать, что прогнозы относительно развития событий на вторичном рынке жилья, сделанные специалистами АН “Твоя столица” в начале прошлого года, оправдались.

В общем объеме квартирных сделок, оформленных в 2005 г. через агентство “Твоя столица”, самыми востребованными оказались жилые помещения средних и типовых потребительских качеств и расположенные в домах, построенных в 1990-2002 годах (“стандартные” квартиры). Их доля составила около 56%. На втором месте (20%) оказались “хрущевки”, на третьем (14%) — квартиры свободной планировки (“современные” ) в домах, возраст которых не превышает трех лет, на четвертом (10%) — “брежневки”.

При этом самое большое количество “стандартного” и “современного” вторичного жилья было продано в IV квартале прошлого года. Одно из наиболее реальных объяснений этому, по мнению риэлтеров, — готовившееся, но отмененное перед самым Новым годом введение с 1 января подоходного налога на доходы от сделок с недвижимостью, находившейся в собственности продавцов менее 5 лет.

Лидирующими по количеству проданных квартир оказались Фрунзенский, Первомайский, Заводской и Советский районы, что в первую очередь говорит об их привлекательности для покупателей. Причем Фрунзенский район стал лидером по многим показателям. В нем больше всего продано “современного” и “стандартного” жилья. Там же самым большим было предложение строившегося и находившегося в свободной реализации жилья — 32% (для сравнения: в Московском районе — 22%, в Первомайском — 15%, в Советском — 12%, в Октябрьском — всего 1%, в остальных — по 2-9%).

Что касается цен, то в среднем квадратный метр столичного жилья, судя по реальным продажам, подорожал на 40%. Сегодня однокомнатные квартиры предлагаются по 1.097, двухкомнатные — по 1.050, трех- и четырехкомнатные — соответственно по 1.069 и 991 USD/кв. м.

Эта динамика различается по районам. Так, больше всего подорожали однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Центральном районе (на 50 и 51% соответственно) и Первомайском (на 59 и 40%). Рост цен на “трешки” и “четырешки”, вопреки сложившемуся мнению, что они дорожают меньше малогабаритных квартир, составил 59 и 52% в Первомайском и Московском районах соответственно. Причем в Московском районе трехкомнатные квартиры подорожали на 10 процентных пунктов больше, чем двухкомнатные.

“Мы привыкли к тому, что однокомнатные и двухкомнатные всегда дорожали опережающими темпами, а ”трешки" — с большим отставанием, но статистика сделок прошлого года пошатнула это устоявшееся мнение", — прокомментировал ситуацию директор АН “Твоя столица” Владимир Давидович.

Анализируя динамику удорожания разнотипных квартир в отдельно взятых районах и в целом по городу, специалисты “Твоей столицы” выявили ряд закономерностей. Самыми быстрыми на подъем всегда оказываются цены на однокомнатные и двухкомнатные апартаменты. Их удорожание происходит, как правило, скачкообразно. В прошлом году эти скачки были отмечены в феврале и в сентябре-октябре. В промежутках же между скачками рост малозаметен. А вот “трешки” и “четырешки” ведут себя, как правило, более спокойно. Но по итогам прошлого года они подорожали в некоторых районах больше всего. Чем это можно объяснить?

По мнению В. Давидовича, независимо от платежеспособности покупателя на выбор квартиры влияет в конечном итоге сумма предлагаемой сделки, а не стоимость единицы площади. И поэтому человек часто стоит перед выбором, что ему лучше купить, — например, однокомнатную по 1.000 USD/кв. м, трехкомнатную по 800 USD/кв. м или четырехкомнатную по 700 USD/кв. м. И когда разбежка в цене квадратного метра квартир разного метража достигает максимума, выбор делается в пользу большей площади.

В результате происходит переориентация спроса с однокомнатных квартир на многокомнатные. Но по мере того как интерес к тем же 4-комнатным повышается, продавцы увеличивают цены на них. И это им удается до тех пор, пока из-за удорожания четырехкомнатные снова не утратят привлекательность для покупателей и вектор спроса не вернется к менее габаритным квартирам. Как только приток потенциальных покупателей малометражек становится ощутимым, цены на них делают очередной скачок. И все снова повторяется.

На этом основании, заметил В. Давидович, можно сделать вывод, что цены в каждом секторе рынка ведут себя циклично и каждый цикл состоит из двух основных фаз — активная и пассивная. Эта цикличность наиболее отчетливо видна в секторе недорогого жилья на вторичном рынке. При этом длительность как всего цикла, так и его фаз, а также темпы удорожания у каждого сектора разные. Как уже было сказано, цены на однокомнатные ведут себя более импульсивно, чем на многокомнатные. Аналогичные результаты дает сопоставление квартир (всех габаритов), относящихся к эконом-классу и элитному жилью.

Следует учесть еще одно обстоятельство: в каждом ценовом секторе квартирного рынка (элитный, средний, эконом-класс) свой покупатель. Например, граждан, у которых вообще нет крыши над головой и которые располагают минимумом средств (таких, по разным оценкам, около 30%), интересуют “хрущевки” и “брежневки”. Средняя категория (около 55%) сориентирована на “стандартные” квартиры. Имеющих высокую покупательную способность (не более 15%) интересует, понятно, жилье повышенных потребительских качеств.

Причем названные пропорции меняются. Так, в последнее время, судя по динамике спроса, наблюдается существенный переток покупателей из первой группы во вторую, чему во многом способствует повышение доступности кредитных ресурсов коммерческих банков. Первая группа также уменьшается за счет того, что так называемые очередники начинают строительство с привлечением льготных кредитов. А вот доля “солидных” покупателей если и увеличивается, то весьма медленно.

Сказанное выше объясняет, почему квартиры, претендующие на элитность, дорожают медленнее и мало отличаются по ценам от квартир в типовых новостройках. Причем в последнее время даже отмечается уменьшение этой разницы.

И здесь самое время заглянуть в еще один сектор рынка — коттеджный. В пригороде Минска спрос и цены за последние 2 года выросли почти в 2 раза!

То, что интерес к пригородной недвижимости увеличился, можно объяснить двумя причинами. Во-первых, коттеджные поселки стали пригодными для проживания. Во-вторых, построить дом хозспособом до недавнего времени получалось не намного дороже, чем купить квартиру площадью более 100 квадратных метров в Минске. Поэтому можно предположить, что отток покупателей, включая дольщиков, с минского рынка жилья высоких потребительских качеств произошел за счет увеличения интереса к возможности поселиться в пригородном коттеджном поселке.

В то же время нельзя не отметить, что по мере увеличения спроса на дома в пригороде цены на них, на земельные участки, на строительные услуги и стройматериалы, реализуемые частникам, увеличились. И сегодня уже построить приличный коттедж за 120-150 тыс. USD весьма проблематично.

Дальнейший рост затрат, связанных с приобретением загородного дома, неизбежен. Но этот рост, опять же, не будет бесконечным. По прогнозам специалистов, вполне вероятно, что к осени текущего года цены в этом секторе достигнут того максимума, который сделает более выгодным приобретение элитного жилья в Минске. Сегодня такое жилье предлагается по 1.300 USD/кв. м. В связи с этим вполне вероятно, что увеличение спроса на такой вид квартир подтолкнет заказчиков к повышению цен на квартиры в строящихся домах.

В целом, по мнению директора АН “Твоя столица”, в текущем году темпы удорожания жилья могут выравняться на все типы квартир, включая первичные и вторичные, и составить примерно 15% — чуть больше прогнозируемой инфляции. А что касается рынка долевого строительства, то в наиболее выигрышном положении окажутся те застройщики, которые будут предлагать жилье, максимально приближенное по своим характеристикам к требованиям каждой конкретной категории потребителей.