«Элита», или только кажущаяся таковой?

Автор: Елена Масловская

В последние годы в Минске возводят достаточно много жилых домов, которые позиционируют как элитные. Однако расхожее сегодня слово «элитный» применимо далеко не к каждому из упомянутых зданий. Часто как риэлтерские компании, так и застройщики, заявляя о принадлежности объекта к высшей категории, подменяют понятия и на деле имеют в виду всего лишь современные качественные дома. В результате квартиры в одном и том же доме причисляются продавцами к различным категориям элитности, что зачастую сбивает с толку покупателя. Соответственно, рынок приходит к ситуации, когда выработка единых подходов становится более чем желательной.

Кому это надо?

На самом деле вопрос "нужна ли единая классификация?" - скорее риторический: участники рынка здесь склоняются к единому мнению - классификация нужна. Отсутствие единых стандартов вводит в заблуждение и застройщиков, и риэлтеров, которым необходимо четкое понимание того, что они строят и продают. Кроме того, отсутствие единой классификации приводит к тому, что зачастую очевидный эконом-класс позиционируется как элитное жилье и выставляется на продажу по завышенным ценам. А это в свою очередь приводит к тому, что многие объекты на рынке элитного жилья остаются долгое время невостребованными.

В белорусской столице до недавнего времени в отличие от Москвы деление элитного жилья на классы как таковое отсутствовало вообще. Специалисты объясняют это тем, что несколько лет назад у нас все новостройки в этом сегменте по своим потребительским качествам были практически одинаковы и сопоставимы с московским эконом-классом - кирпичные или каркасно-блочные дома из газосиликатных блоков, с огороженной территорией, подземными гаражами или автостоянками, с квартирами большого метража и свободной планировкой, большими кухнями и прихожими, просторными ванными комнатами, гостевым санузлом.

Однако в последнее время на минском рынке элитного жилья стали появляться и другие объекты, отличающиеся по своим характеристикам от домов эконом-класса. Это и потребовало их разделения на классы.

Впервые в Минске классификация объектов была выполнена специалистами Информационного центра долевого строительства АН "Твоя столица". Все объекты в этом сегменте рынка условно были разделены на три основных класса: "А" - дорогое жилье, "В" – жилье, рассчитанное на среднего потребителя и "С" - жилье эконом-класса.

К классу «А» специалисты отнесли объекты, расположенные в центре города и прилегающих к нему районах, с высокими показателями комфортности и высокой степенью инженерной обеспеченности. Этот класс они разделили на три подкласса: де люкс - самый высокий, премиум-класс - средний и элит-класс.

К классу "В" отнесены панельные или каркасно-блочные объекты с возможностью свободной перепланировки, расположенные на некотором удалении от центра города.

К классу «С» отнесены панельные дома без возможности свободной планировки, расположенные, как правило, в микрорайонах города.

Казалось бы, если принять единую классификацию и выработать строгие критерии, то застройщики смогут еще на этапе проектирования объекта запрограммировать его класс, и ситуации, когда один и тот же дом обладает параметрами, характеризующими одновременно классы «А», «В», а иногда и «С», будут исключены, и, соответственно, не будет возникать разногласий в оценках категории объекта различными компаниями. Однако обвинять застройщиков в недобросовестности тоже не стоит. К сожалению, от начальной стадии проектирования будущего дома, от первоначальной концепции проекта до момента его полной реализации проходит довольно много времени. Меняется макроэкономическая ситуация, появляются новые градостроительные требования, нормы. Поэтому не всегда удается реализовать задуманное в полном масштабе.

А вот нужна ли классификация покупателям? Вопрос спорный. С одной стороны, по наблюдениям риэлтеров, сами потребители стали интересоваться классификацией элитной недвижимости, а значит, они готовы платить большие деньги, но только в том случае, когда объект на самом деле отвечает всем необходимым, присущим определенному классу требованиям, с другой - есть мнение, что классификация им вовсе не нужна, она нужна только как рабочий инструмент для риэлтеров. Как показывает практика, для клиента определение "это дом класса "де люкс" - пустые слова. Ему может быть интересен тот или иной дом в силу имеющихся у жилого комплекса признаков (расположение, вид, планировки квартир или что-либо другое) или в силу того, что человек, мнению которого он доверяет, высоко оценил этот объект. Покупатель оценивает свое приобретение совершенно по другим параметрам, основным из которых является возможность жить в квартире своей мечты, отвечающей всем требованиям ее хозяина и совершенно непохожей на другие.

Место, место и еще раз место

Какими бы разными не были подходы к составлению классификации, сходятся все в одном - главными признаками элитности являются местоположение, количество квартир в доме, инфраструктура и качество строительства. Даже самый прекрасный дом, построенный вблизи мусороперерабатывающего завода, элитным не может быть в принципе, а вот может ли быть элитным дом, построенный где-нибудь "ближе к природе"? Традиционной является точка зрения, что для нашей столицы определяющим критерием элитности дома является его местоположение в центральной части города. Именно в центре строится большая часть дорогого и качественного жилья, а следовательно, и наиболее обеспеченных слоев населения.

Специалисты говорят о том, что при выборе дорогой квартиры покупатели обращают большое внимание на то, кто будет жить в этом доме или по соседству (социальная среда), поэтому застройщики пришли к пониманию того, что строить в центре дешевое монолитное или панельное жилье, по меньшей мере, глупо и даже убыточно, так как цена квартиры в элитном доме, по соседству с которым будет расположена панельная девятиэтажка, значительно падает. Однако именно это требование к элитным объектам в Минске наиболее трудно соблюсти, и оно не зависит от воли застройщика. Все дело в том, что в центре города сейчас уже невозможно осуществлять комплексную застройку – сказывается нехватка площадок под застройку. Эту проблему застройщики решают по-разному: кто-то берется за реконструкцию и снос старых ветхих домов, кто-то пользуется имеющимся административным ресурсом и т.д.

Вот поэтому до настоящего времени в Минске нет ни одного престижного района, такого, например, как в Москве Остоженка, где сконцентрировано наибольшее количество домов самого высокого класса и средняя цена квадратного метра приближается к 8 тыс. долл., или Арбат, Патриаршие пруды, Плющиха, Фрунзенская, где цены в элитных домах уже подтягиваются к ценам Остоженки. В нашей столице есть только относительно элитные места с небольшими элитными застройками или отдельными домами.

Ярким примером такого дома в Минске, который по праву можно отнести к самому высокому классу, является дом по ул. Киселева. Это 48-квартирный престижный жилой дом, расположенный в историческом центре столицы и отвечающий всем требованиям, предъявляемым к «элите»: оригинальная архитектура, ограниченное количество квартир, большие межквартирные тамбуры-холлы, стеклянная галерея, фитнес-центр. В доме предполагается масса удобств, эксклюзивных для белорусских элитных новостроек: собственная скважина со встроенной системой очистки воды, обогрев полов в ванных комнатах и кухнях, лифт спускается на уровень подземной автостоянки, центральное кондиционирование и принудительная вентиляция всех помещений, система видеонаблюдения и пр. Стоимость квадратного метра - от 1200 евро.

Правда, что касается сроков ввода дома в эксплуатацию, то они задерживаются из-за недостаточного финансирования стройки. К настоящему времени построено только 4 этажа, а весь дом обещают сдать в начале следующего года. Свободные квартиры в этом доме еще есть, однако со временем цена на них будет меняться.

К разряду элитных относят и введенные уже в эксплуатацию новые дома по ул. Академической, Захарова, Хоружей-Кропоткина, пр. Победителей. Но отвечают ли полностью эти объекты общепринятым критериям элитности? Безусловно, все эти дома имеют неоспоримые достоинства. Например, жилой 8-9-10-этажный кирпичный дом в центре Минска на ул. Академической расположен в респектабельном квартале Академии наук, по соседству с Ботаническим садом, рядом со станцией метро «Академия наук» на круглосуточной охраняемой огороженной территории с ландшафтным дизайном.

По соседству строится подземный паркинг. 3-6-комнатные квартиры располагаются в одном, двух и трех уровнях от 96 до 300 кв. метров, с эргономичными кухнями по 15-26 кв.метров и выходом в зимний сад, ванными комнатами от 6,5 до 10 кв. метров с перфорацией 8-ми окон. В квартире имеются по 2-3 просторных санузла. Гостиные оборудованы эркерами с французскими балконами, застекленными от пола до потолка. В доме устроены бесшумные финские лифты «KONE» с телескопической дверью, есть возможность подключить систему кондиционирования.

16-этажный кирпичный дом, расположенный на пересечении улиц В. Хоружей и Кропоткина, по своей архитектуре стилизован под «кукурузу». Два первых этажа отведены под офисные помещения. На крыше располагаются эксклюзивные для Беларуси пентхаусы: двухуровневая квартира с выходом на третий этаж с зимним садом (террасу).

Отличаются высоким качеством и квартиры в новом 17-этажном доме по пр. Победителей. Хорошее транспортное сообщение, благоприятная экологическая обстановка (поблизости – Комсомольское озеро, зеленая зона - парк Победы) повышают стоимость этого жилья. Однако есть факторы, снижающие привлекательность дома, в частности, плохое соседнее окружение - с одной стороны окна дома выходят на крыши завода холодильников.

В настоящее время во всех этих домах еще можно приобрести различные по метражу и планировке квартиры и пентхаусы. И это несмотря на то, что цена квадратного метра здесь не самая высокая для элитного жилья – от 800-900 долл. Сказывается большой общий метраж жилых помещений, который и влияет на конечную цену квартиры. Ведь последняя вполне сопоставима с ценой добротного коттеджа и найти на нее покупателя со средним уровнем достатка - задача не из легких. Что касается более состоятельных граждан, то они стремятся в последние годы жить не в огромных многоэтажных жилых домах, а наоборот, в малоэтажных, так называемых клубных.

По оценкам специалистов, на протяжении последних лет в нашей столице лидирующее место в рейтинге престижности удерживают дома, расположенные по ул. Дрозда, Чехова, Гвардейской, Грибоедова. «Тихий центр», рядом – проспект Машерова с хорошим транспортным сообщением и высоко развитой инфраструктурой: детский сад, школа, служба быта, кинотеатр, торговые точки, места отдыха и развлечений, лесопарковая зона (Комсомольское озеро). Дома по ул. Гвардейской огорожены, предусмотрена высокая степень безопасности жильцов – охрана на въезде, система видеонаблюдения, в каждом подъезде – консьерж. К примеру, если стоимость квадратного метра квартир в новом доме на Гвардейской общей площадью 130-140 кв. метров без отделки составляла в прошлом году в среднем 720-820 долл., то сейчас трехкомнатные квартиры такого метража, опять-таки без отделки, предлагаются приблизительно по 1000-1150 кв.м/долл.

Из числа новых строящихся элитных объектов (премиум-класс) можно выделить жилой комплекс «Изумрудный». Комплекс будет состоять из 6-ти жилых домов общей площадью 11 тыс. кв. метров, расположится в тихом центре столицы в квартале улиц Воронянского – Авакяна. Многоэтажное здание и паркинг на 5 тыс. машиномест планируется сдать в начале 2006 года. Жилой комплекс расположится в экологически чистом районе города с развитой инфраструктурой – по соседству находятся детский сад, школа, детская и взрослая поликлиники, торговый комплекс «Аэродромный», супермаркет «Чкаловский». Комплекс возводится по каркасно-блочной технологии с использованием лучших строительных материалов. Секции выполняются из монолитного железобетона и газосиликатных блоков, что обеспечивает высокую тепло и звукоизоляцию.

«Изумрудный» будет иметь собственную инфраструктуру. В цокольных этажах планируется разместить фитнес-центр, пункт приема вещей в химчистку, стоматологический кабинет, салон-парикмахерскую, кафе. В домах будут устроены металлические входные двери с видеодомофонами, окна из ПВХ с двухкамерными стеклопакетами, немецкой фурнитурой и системой притока воздуха. Свободная планировка квартир предусматривает панорамные окна и просторные балконы.

В этом году планируется начать строительство дома повышенной комфортности в районе ул. Короля – Шорная. Срок окончания строительства – второй квартал 2006 года. Это будет двухподъездный семиэтажный дом на 42 квартиры – по три на каждом этаже. На первом этаже дома разместится двухуровневый подземный паркинг, на последнем – двухуровневые квартиры с террасой. Строительство дома будет вестись из силикатных блоков со свободной планировкой квартир. Общая площадь двухкомнатных квартир составит около 94 кв. метров с кухней-столовой порядка 20 кв. метров, большим холлом и лоджией из кухни и зала, трехкомнатная – около 125 кв. метров, четырехкомнатные – по 151 и 161 кв. метру и кухнями-столовыми по 22 кв. метра. Двухуровневые квартиры будут состоять из семи комнат общей площадью порядка 236 кв. метров. Стоимость кв. метра квартир составит 900 евро, стоимость машиноместа в паркинге – 10 тыс. евро. Цена квартиры фиксируется в договоре и остается неизменной на протяжении всего периода строительства.

В связи с нехваткой мест под застройку в центре Минска элитные комплексы стали появляться и в других районах. Как правило, они находятся в экологически благоприятных зонах, рядом с природными парками или водоемами. Например, в Советском районе Минска, на пересечении улиц Богдановича – Некрасова – Верхняя заканчивается строительство жилого комплекса. Три дома по 15-16 этажей (два из них уже построены, а третий планируется сдать в эксплуатацию осенью) возвышаются вблизи парка «Дружбы народов», магазина «Престон маркет», Института современных знаний. В комплексе запроектировано 3-этажное торгово-административное помещение, которое также планируют сдать осенью. На первом этаже разместится салон красоты, аптека, стоматологический кабинет. На втором и третьем – множество маленьких магазинчиков с разнообразным выбором товаров. Структура жилых зданий каркасная, с газосиликатным наполнением, что позволяет делает планировку гибкой. В дворовой части территории – подземная двухуровневая автостоянка. Все квартиры в жилом комплексе уже проданы.

В Уручье по ул. Острошицкой - одном из самых экологически чистых районов города - ведется строительство трех 1-подъездных 24-квартирных 7-этажных кирпичных домов с общей огороженной придомовой территорией. В каждом - консьерж. Однако в домах не предусмотрено строительство подземных гаражей, в наличии будет только огороженная автостоянка.

Квартир - по минимуму!

Вопрос, сколько соседей может быть в элитном доме, споров не вызывает. Здесь специалисты едины - малоэтажные и клубные дома по-прежнему остаются лидерами элитного рынка, так как отвечают критериям избранности и камерности. Важной составляющей малоквартирности является эксклюзивная планировка квартиры. Ведь для людей с достатком очень важна уникальность их дома, неповторимость характеристик жилья. Так что индивидуальные планировки ценятся гораздо больше. Кроме того, малоквартирность обеспечивает и элементарные удобства для жильцов – трудно себе представить состоятельного человека, стоящего в очереди у лифта в доме. Однако у малоквартирности есть и оборотная сторона - финансовая. Чем меньше квартир в доме, тем они дороже, а значит, дороже и их обслуживание.

В Минске первые клубные дома появились в конце 2003 - начале 2004 года (ул. Тиражная, Никитина, 4-й пер. Кольцова). Это дома так называемого закрытого типа (охраняемая территория) с ограниченным количеством квартир (как правило, до 10 квартир) и собственной инфраструктурой дома (в цокольном этаже встроены бильярдные, сауны и пр.), с локальным отопительным оборудованием и четко определенным кругом проживающих. Например, жилой комплекс по ул. Тиражной состоит из 5-ти малоэтажных домов (коттеджей). Каждый дом индивидуален по расположению квартир (в одном и в двух уровнях), которые имеют гибкую планировку, позволяющую объединить две квартиры в одном уровне. Второй этаж, как правило, мансардный с выходом на террасу. В комплексе предусмотрена возможность не только объединить две квартиры, но и два коттеджа. Гаражи расположены в цокольных этажах общей площадью от 211 до 285 кв. метров.

Квартиры в квартале малоэтажных жилых домов «Затишье» по ул. Можайская по праву также можно отнести к элитной застройке. Жилой комплекс расположен в «тихом» центре на охраняемой огороженной территории, установлены камеры видеонаблюдения. В каждом доме по 14 квартир, с автономной системой отопления и свободной планировкой. В квартиры предусмотрены два входа – парадный и с внутренней территории микрорайона. Водопровод и канализация – центральные.

В июне этого года запланировано строительство квартала малоэтажных домов по ул. Грибоедова-Москвина, первую очередь которого планируется сдать уже к концу года. Комплекс будет состоять из семи 4-этажных одноподъездных домов с закрытой внутренней территорией. Дома будут строиться из силикатных блоков. В каждом доме будет по 6 квартир свободной планировки (по две на этаже), на последнем этаже расположатся двухуровневые квартиры. В домах с автономным отоплением и горячим водоснабжением будут установлены малошумные импортные лифты, предусмотрен мусоропровод. Квартиры будут оборудованы двухкамерными стеклопакетами, чугунными батареями, счетчиками воды. Примечательно, что общая стоимость квартир фиксируется в договоре долевого строительства и остается неизменной на протяжении всего периода строительства. Один дом по ул. Москвина уже построен. Стоимость кв. метра составляет 1100 евро, а стоимость машиноместа в гараже 10 тыс. евро.

Как отмечают специалисты, жесткому отбору подлежат только потенциальные жильцы клубных домов, в остальных случаях критерии отбора вообще размыты. Однако и в клубных домах не всегда удается создать однородный «социум». Например, дома в переулке Кольцова застраивало одно из правлений столичных банков. Из 9 квартир, находящихся в каждом доме, 3 - продаются, что, безусловно, ведет к нарушению принципа «однородности». Хотя квартиры дорогие и купить их могут, конечно же, только люди определенного класса.

Перспективы

Что касается спроса на объекты, относящиеся к разряду элитных, то, как утверждают специалисты, на протяжении последних лет они пользуются неизменным повышенным спросом. Поэтому цены на элитную недвижимость растут из года в год. Только в прошлом году они в среднем выросли на 30-35 процентов.

Как утверждают специалисты, цены на элитную недвижимость будут расти и дальше. И причин этому много. В первую очередь сказывается дефицит земельных участков, которые предоставляются в настоящее время только на тендерной или аукционной основе, да и то в основном на окраинах города. В частности, в последнее время под частную застройку была выделена земля только в Лошице и Сухарево. Что касается центра города, то до недавнего времени земля здесь выделялась только по внеконкурсному списку. Однако с 15 апреля сроки действия его закончились, а новый пока не утвержден.

Вот и получается, что сегодня ведется строительство только на выделенных ранее землях. Некоторые участки застроены домами, предназначенными под снос. В этом случае застройщик за свой счет обязан обеспечить прежних жильцов квартирами. Эти затраты также отражаются на себестоимости новостройки. Постоянно дорожают стройматериалы, увеличиваются затраты на энергоносители, которые сегодня составляют до 90 процентов стоимости строительства, и т.д. Все это также ведет к удорожанию новых объектов. А вот что касается отмены платы за инфраструктуру, которая, казалось бы, должна привести к снижению стоимости нового жилья, то ее заменили земельным налогом. А, как правило, в центре столицы он самый высокий. Поэтому и тут сэкономить на строительстве не удастся.

И последнее, введение с 1 января 2006 года обязательного страхования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за неисполнение обязательств по договору о долевом строительстве жилья, как считают специалисты, давно проработавшие на рынке долевого строительства, также повлечет удорожание стоимости квадратного метра и ляжет на плечи самих дольщиков.