Ударная стройка

Ударная стройка
спасёт от скачка цен на квартиры

Ольга МИКША

Почти годичный «ледниковый период» на жилищном рынке подходит к концу. По наблюдениям экспертов, в марте у покупателей возобновился интерес к квартирам, а значит, в III квартале цены снова начнут показывать положительную динамику.

Напомним, к затяжной стагнации квартирного рынка привел ажиотажный спрос зимой 2006-07гг. Эксперты консалтингового агентства «Твоя столица консалт», которые ежемесячно рассчитывают индекс потребительской активности (ИПА - количество реакций покупателя на выставленный объект недвижимости), в январе прошлого года фиксировали его на отметке 9 для однокомнатных квартир. Высокая активность покупателей наблюдалась также в феврале, а с началом весны прошлого года она начала заметно снижаться - по однокомнатным квартирам ИПА в марте составил 2,4, в апреле - лишь 1. В мае небольшим спросом еще пользовались двух-, трех- и многокомнатные квартиры, но с июня показатели ИПА по всем категориям квартир оказались ниже единицы. Для экспертов такая реакция спроса означает скорый конец росту рынка: по опыту известно, цены реагируют на сокращение спроса примерно через два-три месяца.

ДИНАМИКА ПОКУПАТЕЛЬСКОЙ АКТИВНОСТИ, ЕДИНИЦ




 

 

 

Действительно, в течение лета цены продолжали подрастать, хотя и незначительными темпами - 1-2% в месяц. По мнению гендиректора агентства «Твоя столица консалт» Владимира Давидовича, это явление носило чисто инерционный характер: «Уж слишком разогнались цены зимой» . Учитывая это обстоятельство, специалисты агентства еще летом прогнозировали, что с осени начнется коррекция цен: необоснованно набранный за лето прирост будет вынужден «отмотаться» назад. Так и случилось: в сентябре-октябре цены остановились, а с ноября прошлого года стали двигаться вниз. За полгода, с ноября 2007г. по апрель 2008г., цены на квартиры в Минске упали в среднем на 5%. Однако, по мнению экспертов «Твоя столица консалт», это не дает оснований прогнозировать более значительное падение цен. Более того, по мнению Давидовича, уже во второй половине 2008г. цены на квартиры снова начнут повышаться: «За повышение играет больше рыночных факторов, чем за стагнацию» .

БЫКИ ПОБЕЖДАЮТ МЕДВЕДЕЙ

На нынешнем этапе эксперты характеризуют рынок как нормально развивающийся: объем предложения превышает спрос, нет спекулятивного спроса на определенные категории жилья, цены стоят или снижаются.

Главным сдерживающим фактором роста цен является превышение предложения над спросом. По оценкам экспертов «Твоя столица консалт», предложение примерно на 5-10% превышает спрос по всем категориям квартир, кроме многокомнатных. Большой выбор квартир объясняется весьма слабой потребительской активностью в течение года: накопилось. Кроме того, в конце прошлого года на минский рынок поступило достаточное предложение квартир в новостройках.

Вторым фактором сдерживания цен эксперты называют ожидание начала долевого строительства. Многочисленные совещания и законодательные акты, принятые в последнее время по их итогам, подогревают интерес покупателей к первичному рынку. Между тем далеко не все эксперты считают, что цены в долевом строительстве окажутся заметно ниже цен вторичного рынка. В частности, Давидович полагает, что застройщики, которые успешно освоили схему финансирования строительства жилья за счет банковских кредитов, могут продолжать работать по этой схеме. Несмотря на более дорогие ресурсы, в ней есть свои плюсы: финансирование идет из одного источника (а не от множества дольщиков) и норму прибыли определяет сам застройщик (в отличие от долевого строительства).

Таким образом, в поддержку тезиса о сохранении стабильности на рынке недвижимости Минска говорит один сильный фактор - большое предложение, и один поддерживающий - ожидание долевого строительства.

В поддержку противоположного тезиса - о начале поступательного роста цен на квартиры - сильных факторов больше.

Так, первым звонком пробуждения рынка стал рост покупательской активности. Если с начала года кривая ИПА была практически горизонтальной, то в марте она стала закругляться вверх: «За год спрос накопился и теперь начинает выплескиваться на рынок , - отметил Давидович. - Думаю, в апреле мы увидим еще большую активизацию» .

По его мнению, свою лепту в грядущий рост цен внесут обманутые ожидания покупателей, поверивших прогнозам некоторых аналитиков о падении рынка на 15-30%: обнаружив, что значительного снижения не происходит, они перестанут выжидать и выйдут на рынок.

Другим сильным фактором является значительный перекос курсов доллара и евро по отношению к рублю. В частности, с мая 2007г. по март 2008г. евро вырос по отношению к рублю на 15%. При этом цены на квартиры, которые традиционно исчисляются в долларах, не изменились. Поэтому логично ожидать, что продавцы по меньшей мере скорректируют свои потери на курсовой разнице.

На разогрев минского рынка недвижимости опосредованное влияние оказывает Москва: по наблюдениям экспертов, тенденции московского рынка пусть с опозданием, но все же доходят и до нас. А там рынок уже активизировался, и средняя цена кв. м преодолела очередной психологический пик в $5 тыс.

С учетом обозначенных факторов, имеющих место на минском квартирном рынке, эксперты «Твоя столица консалт» прогнозируют плавный подъем цен уже с лета. «Из нашего опыта мы знаем, что цены начинают подниматься через два-три месяца после активизации на рынке. Этот период приходится на лето, поэтому мы допускаем, что заметная динамика в сторону повышения проявится осенью, а в течение лета цены могут колебаться и вверх, и вниз» , - отметил Давидович.

По его мнению, единственным аспектом, действительно сдерживающим рост цен, в среднесрочной перспективе может стать расширение предложения первичного рынка. Однако приходится признать, что строительство - скрытый игрок, который не позволяет экспертам оперировать данными о количестве и сроках поставляемых на рынок квартир.

В этой связи эксперты прогнозируют два сценария развития вторичного рынка жилья в Минске. Если обозначенные выше факторы влияния останутся стабильными, по итогам года рост может составить 10-15%. Если планы по строительству нового жилья не обретут четких рамок, рост цен может быть и большим.