Предложение торговых площадей в 2014 году превысило спрос. Что ожидает этот рынок в 2015 году?

Рынок торговых центров с торговой площадью не менее 5000 м² переживает бурный подъем: за последние два года в Минске этот сегмент вырос на 120 000 м², в следующем году — и вовсе ожидается ввод 210 000 м². Однако, такая высокая активность привела к «эффекту бумеранга»: предложение превысило спрос, а арендные ставки хотя и медленно, но ползут вниз.

Насыщение рынка торговыми площадями

Общий объем рынка торговых площадей на конец 2014 года превысит 900 000 м². Психологическую отметку в миллион квадратных метров торговых площадей город может преодолеть уже в середине следующего года. Всего же в следующем году должны открыться 12 торговых центров.

Девелоперы активно реализуют проекты в сфере торговой недвижимости. Их активность омрачают разве что туманные перспективы наполнения объектов. Рынок близится к перенасыщению и вскоре будет не способен быстро осваивать столь рекордные объемы торговых площадей. Предложение уже превышает спрос, а конкуренция усиливается с каждым месяцем. Самой сложной задачей стало не построить объект, а привлечь в него торговых операторов и, соответственно, посетителей.

Дефицит арендаторов

В 2015 году многие торговые центры столкнутся с недостатком арендаторов. Отдельные торговые операторы, представленные в Беларуси, сейчас приостановили развитие сетей. Одни компании снижают активность на фоне неопределенной финансово-экономической ситуации в стране, другие — опасаются низкой покупательской способности, вызванной ростом инфляции.

Крупные торговые сети будут открывать новые магазины. Они стремятся охватить разные районы Минска, регионы и, тем самым, расширить долю на рынке. Наибольшую активность проявляют операторы продовольственной розницы. В этом сегменте конкуренция достаточно высока — практически все игроки стремятся расширить свое присутствие, как в Минске, так и в регионах.

Что касается мировых брендов, то они пока не спешат выходить на белорусский рынок. И хотя девелоперы готовы предоставить им на выгодных условиях помещения, которые бы соответствовали их требованиям, решения откладываются. Для многих международных розничных торговцев белорусский рынок недостаточно емкий, его потенциал для них не очевиден.

Снижение ставок аренды

Рекордные объемы ввода торговых площадей оказывают давление на ставки арендной платы. Если в начале года квадратный метр в торговых центрах Минска предлагался в аренду в среднем за €33, то сейчас — за €30. В следующем году снижение, вероятнее всего, продолжится, однако резкого падения не произойдет.

Наиболее гибкой ценовой политики сейчас придерживаются застройщики новых торговых центров. Им нужно как можно быстрее заполнить объект арендаторами и привлечь посетителей. Поэтому они готовы предлагать торговым операторам выгодные условия. Однако и владельцы действующих торговых центров не сидят, сложа руки: многие из них готовы идти на уступки, чтобы удержать арендаторов и избежать высокого уровня вакантности.

Торговая гигантомания

Минск, как и многие другие города мира, развивается по пути укрупнения размеров объектов торговой недвижимости. В ближайшие годы рынок ожидает появление торговых центров больших размеров: Green City, Dana Mall, "Магнит Минска", Galleria Concept, MOMO и "Деревня гипермаркетов".

Вместе с тем крупные торговые центры еще в большей степени зависят от ситуации на рынке и состояния экономики в стране. Заполнить такое количество крупных объектов силами только присутствующих в республике операторов практически невозможно. Владельцам больших торговых площадок нужно привлекать бренды, выступающие в качестве якорных арендаторов, за которыми последовали бы более мелкие операторы. Обычно для ключевых операторов арендные ставки устанавливают в 2-3 раза ниже среднего уровня.

Приход формата распродаж и "черных пятниц"

На рынке станут появляться специализированные ТЦ, которые будут выделяться не столько размерами, сколько оригинальной концепцией. Среди них — первый в Беларуси торговый центр распродаж Leto. В нем откроют магазины более 50 брендов. Товары покупателям будут круглый год продавать со скидкой, а цены окажутся на уровне польских и литовских торговых центров. Тем самым управляющая компания обеспечит торговому центру высокую посещаемость — за покупками станут приезжать из разных уголков в Беларуси.

Торговые центры в регионы

Поскольку столичный рынок торговых площадей близок к насыщению, застройщики проявляют интерес к реализации проектов в регионах. Торговые центры строят как в областных, так и в районных центрах. Себестоимость строительства там обычно немного ниже, чем в Минске, а за счет невысокой конкуренции заполнить объект можно в относительно короткие сроки.

Торговые операторы, в свою очередь, проявляют высокий интерес к ТЦ, открывающимся в регионах. В целом девелоперский бизнес в регионах становится более привлекательным. Инвесторы готовы открывать там торговые центры средних и малых размеров.

Развитие института франчайзинга

Девелоперы крупных торговых центров, столкнувшиеся с неопределенной позицией мировых брендовых сетей, могут взять инициативу в свои руки и открыть магазины с узнаваемыми вывесками по франшизе. Как правило, речь идет о брендах модной одежды, обуви и спортивных товаров.

Развитие института франчайзинга можно считать вынужденной мерой — она позволит владельцам торговых центров заполнить объекты в том случае, если в них не удастся привлечь крупных зарубежных ритейлеров. Поскольку в 2015 году вероятность прямого прихода в Беларусь крупных мировых брендов невысока, девелоперы будут вынуждены либо диверсифицировать свой бизнес и приобретать франшизы, либо замораживать проекты.

На диаграмме отражена динамика объемов площадей торговых центров формата "fashion" с площадью торговой галереи не менее 5 000 м²:

Средние ставки предложения аренды в торговых центрах формата "fashion" с GLA от 5000 м² в Минске,EUR/м²/мес.

Средние цены предложения в сегментах купли-продажи и строительства 1 кв.м торговых площадей за период 1 квартал 2012 – 3 квартал 2014 гг.

На диаграммах отражена обеспеченность различных районов г. Минска площадями торговых центров формата "fashion" с торговой площадью не менее 5 000 м² в 2014 году и прогноз на 2015 год.

Концентрация торговых центров формата "fashion" с торговой площадью не менее 5 000 м² в разрезе районов города, 2014 год.

Концентрация торговых центров формата "fashion" с торговой площадью не менее 5 000 м² в разрезе районов города, 2015 год.