Ждать ли дефицита офисов в Минске?
С каждым годом количество столичных бизнес-центров продолжает увеличиваться. По данным Путеводителя по бизнес-центрам в настоящее время в Минске насчитывается 118 бизнес-центров различных классов качества, а их совокупная офисная площадь уже приближается к отметке в миллион квадратных метров. Для сравнения, пять лет назад, в 2013 г., этот показатель был наполовину меньше – на уровне 440 тыс. кв. м. Тогда о каком дефиците можно говорить при таком интенсивном появлении офисов?
Чтобы из первых рук узнать о текущей ситуации на офисном рынке Минска, мы обратились к руководителю «Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса» Андрею Астрейко.
Вопрос: Можно ли сейчас с уверенностью утверждать, что период «падения» (спроса, цен, ставок аренды) офисов закончился и в чем проявляется отмечаемое оживление рынка?
- Рынок современной офисной недвижимости Минска цикличен. Последний раз рынок рос в 2012-2013 гг. Тогда на нем высокий спрос поднимал цены и ставки аренды.
Но уже в 2014 г. начался спад в экономике страны, а предложение офисов постепенно стало опережать предъявляемый спрос. Если в период с 2010 по 2012 г., рынок ежегодно получал в среднем 37 тыс. новых площадей, то за 2013-2014 гг. рынок увеличился еще более чем на 280 тыс. кв. м. Объемы строящихся бизнес-центров закладывались на перспективу стабильного роста экономики, а не на её замедление, и уж тем более не учитывали снижение спроса. В результате, все эти площади уже просто не успевали поглощаться рынком.
Если бы не очередная волна кризиса, которая накатила в 2015 г., то возможно столь значительного снижения цен и ставок аренды, не было. А так – за 2015-2016 гг. проседание по рынку, в зависимости от класса качества, составило от 20% до 50%. Сильнее всего подешевели офисы класса «С» - средняя ставка предложения в декабре 2014 г. составляла 15-16 EUR/кв. м. с НДС, а в декабре 2016 г. – уже 7-8 EUR/кв. м. с НДС.
Сейчас, по прошествии нескольких лет, мы действительно видим, что ситуация не только нормализовалась, но даже и наоборот – со второй половины прошлого года ставки аренды снова начали показывать тенденцию к росту.
Среди арендаторов в настоящее время действительно наблюдается оживление. Ничего сверхъестественного – здоровое движение на фоне отсутствия экономических потрясений. За последние несколько лет, многие компании уже адаптировались к новым условиям хозяйствования. На этом фоне кто-то начал расширять штат сотрудников и поэтому в прежнем офисе уже стало тесно, а кто-то хочет собрать в одном месте всех сотрудников компании, из до этого разбросанных по городу филиалов.
Кроме того, сейчас собственники сдаваемых в аренду офисов, начали пересматривать ставки по действующим договорам в сторону их повышения. Не все арендаторы согласны с этим: для кого-то новая ставка уже не по силам, а кто-то считает, что с учетом повышения, за эти деньги можно арендовать офис и получше. А кто-то давно планировал переезд, но заняться этим вопросом в текучке дел никак не удавалось.
Вопрос: И всем всего хватает?
- Некоторое напряжение отмечается в отношении офисов в свежих бизнес-центрах. Поскольку девелоперская активность, по сравнению с началом 2010-х заметно снизилась, поэтому вышедшие в то время на рынок новые площади в бизнес-центрах уже в большинстве своем поглощены. В результате, арендаторы, нуждающиеся в современном офисе 500+ кв. м., сейчас вынуждены активно мониторить рынок, а крупные арендаторы вовсе стараются «забронировать» место в бизнес-центре еще до ввода его в эксплуатацию. Поэтому если ранее для крупных арендаторов переезд был отнюдь не простым делом, то сейчас он усложнился в разы. Процесс поиска и выбора растягивается на очень напряженные месяцы, и когда кажется, все, нашли то что надо, начинается не менее «горячий» этап согласования условий аренды. Не у всех получается в одиночку дойти до конца, а некоторых и вовсе обходят на повороте другие арендаторы.
Отдельно стоит рассматривать крупные компании, готовые арендовать бизнес-центры целиком. Объектов, соответствующих требованиям подобных арендаторов на рынке всегда было немного. И, конечно, далеко не по каждому такому объекту заключался договор. Если в начале 2010-х таким бизнес-центром был «Волна», то в 2016 г к нему примкнули «Красавiк» и «Орлан», в 2017 г. «Fortune», а сейчас сюда еще можно добавить и «Smile Plaza». При этом мы с гордостью можем сказать, что заполнение двух из них было осуществлено силами «Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса».
Вопрос: Насколько сильно влияние миграции арендаторов из старых офисов в новые на усиление дефицита офисов?
- О реальном дефиците говорить пока рано. В настоящее время в бизнес-центрах ищут нового арендатора 27 тыс. кв. м. офисов различного класса качества и площади. Да, большинство из этих офисов по размеру не превышают 250 кв. м., но есть и более просторные предложения. Поэтому выбор есть. А если добавить к этой цифре еще и офисные помещения, встроенные в современные новостройки, то вопрос дефицита отодвигается на перспективу, как минимум еще нескольких лет. Но то, что сейчас арендаторы стараются улучшить свои условия работы – это факт.
Несмотря на то, что первые бизнес-центры начали появляться в Минске лет 15 назад, но до сих пор еще много компаний продолжают арендовать офисы в зданиях советской постройки, в которых так и не провели необходимой модернизации либо реконструкции для арендаторов. Кроме того, в Минске достаточно компаний, которые растут, развиваются, расширяют штат или просто хотят поменять офис на более комфортный и современный. Это, как и с одеждой – из всего со временем вырастаешь. Поэтому миграция, действительно, существует и предпосылок для ее прекращения нет. Разве что уменьшить ее интенсивность может экономическая нестабильность, при которой компании вынуждены будут думать о том, как остаться на плаву, а не о смене офиса.
Вопрос: В каком положении сейчас находятся собственники офисов – арендодатели? Много ли отмечается случаев завышения ставок аренды на особо интересные для арендаторов офисы?
- Я бы сказал, что сейчас собственники и арендаторы разговаривают на равных. Диктовать условия аренды, собственникам не позволяет сохраняющаяся конкуренция и все еще достаточный выбор офисов. Случаи, когда арендатор заинтересован в конкретном офисе из-за его местоположения, качества, площади, планировки и т.п. не редки, но даже в таких случаях, видя это, собственники, как правило, не позволяют себе беспочвенно задирать ставки. И вообще, практика нашей работы показывает, что практически всегда можно найти консенсус между сторонами и учесть интересы, как собственника, так и арендатора. В частности, за счет грамотно спланированного поэтапного выхода на максимальную арендную ставку и других условий аренды. В результате, выигрывают обе стороны: собственник получает долгосрочный договор аренды, а арендатор доволен полученными преференциями.
Вопрос: Какие изменения на рынке офисов можно ожидать в ближайшие несколько лет?
- Может так случиться, что со временем, из-за миграции арендаторов, административные здания и бизнес-центры старого формата могут значительно попустеть. В результате, перед собственниками этих зданий встанет резонный вопрос – что делать? Снижать и без того низкую стоимость аренды? Сдавать площади за «коммуналку»? Это путь в никуда. Проблему таким образом не только не решить, но и наоборот – этот ход только усугубит ситуацию, потому что средств на поддержание офисного центра в хорошем состоянии будет все меньше и меньше.
Выход из подобной ситуации в современных реалиях видится только один – модернизация с изменением концепции. А возможно и с последующей передачей коммерческого управления таким объектом специалистам. При этом не важно, один собственник у здания или оно принадлежит дольщикам. Всегда можно прийти к одному знаменателю, когда на кону стоит решение крупной проблемы.
Или, например, можно пойти по пути достаточно молодой тенденции и выделить в составе бизнес-центра коворкинг-площади. Сложность ее реализации заключается в том, что на управляющую компанию бизнес-центра ляжет еще и функция постоянной работы с арендаторами коворкинга, что весьма трудозатратно. Но при этом наличие в составе бизнес-центра коворкинга, позволяет не только найти применение для не очень удобных помещений, но и добавить дополнительный сервис для основных арендаторов офис-центра, а именно, предоставление дополнительного оборудованного рабочего пространства для временных проектов. Очень удобно, когда такое помещение расположено в том же бизнес-центре, и нет необходимости перестраивать все бизнес-процессы под временный проект.
