Ваш главный эксперт на рынке недвижимости Минска

Весь сайт Весь сайт группы компаний «Твоя Столица»
Главная страница Закрыть

Торговая недвижимость и «долевка» — вещи (не)совместимые? Мнение эксперта

24 мая 2017

В отличие от рынка жилья, рынок долевого строительства коммерческой недвижимости уже который год стагнирует. Минимальный спрос остался только на офисы, а торговые центры уже полностью переориентировались на строительство одним девелопером и последующую сдачу в аренду. Почему формат долевого строительства отторгается торговой недвижимостью и что делать застройщикам жилья с многочисленными встроенными в дома коммерческими помещениями — об этом далее в статье.

— Период долевого строительства торговых центров следует рассматривать лишь как промежуточную ступень от стихийных базаров к современным торговым центрам, — рассказывает менеджер проектов по торговой недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ Управление проектами» Артем Давидович. — Как в случае и с офисной недвижимостью, долевое строительство торговых площадей было привлекательно в период их дефицита. В начале 2000-х любые торговые площади в кратчайшие сроки находили своих покупателей, не говоря уже об арендаторах. Приобретались торговые помещения как непосредственно для ведения торговли, так и с инвестиционной целью — для сдачи в аренду или перепродажи.

Механизм долевого строительства позволил довольно быстрыми темпами выводить на рынок требующиеся площади, поскольку девелоперам не нужно было искать большие суммы средств на строительство — они выступали лишь агрегаторами финансирования от дольщиков.

Но постепенно формат долевого строительства, можно сказать, изжил сам себя. Я говорю о наличии у построенного в «долевку» объекта множества собственников, в результате чего на рынок выходит не мощный центр притяжения покупателей, как это должно быть, а всего лишь объект недвижимости «рыночного» типа, который предполагает простое, а местами даже хаотичное размещение на своих площадях разнообразных торговых точек. Как показала практика, подобные торговые объекты отталкивают посетителей отсутствием зонирования и непонятной логистикой.

В настоящее время подобных объектов становится все меньше — девелоперы поняли, что залогом популярности торгового центра является его концепция, а для обеспечения ее целостности любой торговый центр априори должен иметь лишь одного собственника. Существующие торговые центры, которые были построены по схеме долевого строительства, активно ищут пути переориентации в единоначальные объекты, в частности, образовывают единый управляющий орган из числа собственников, проводят зонирование торговых точек по товарным группам и т.п. А все вышедшие в последние годы торговые центры уже имеют единого собственника и предполагают сдачу площадей в аренду.

Еще один тип торговых помещений, который испытывает недостаток спроса со стороны дольщиков — это встроенные в жилые дома коммерческие помещения. При этом большинство строящихся и проектируемых жилых домов предполагает наличие в своем составе встроенных коммерческих помещений.

— Интерес со стороны торговыx операторов к подобным помещениям есть, но преобладающая доля спроса ориентирована на аренду. Поэтому продать подобные коммерческие помещения, а уж тем более на стадии строительства, очень сложно, — поясняет Артем Давидович.

Если девелоперы, строящие бизнес и торговые центры, сдают их в аренду, то застройщикам жилья, для которых встроенные в дома коммерческие помещения являются своего рода «субпродуктом», этот вариант не подходит. Управлять коммерческой недвижимостью, сдавая ее в аренду — не их профиль. И «замораживать» надолго в ней деньги им не выгодно.

— Для застройщиков выход из этой ситуации есть, но он не так прямолинеен, как хотелось бы. Поскольку большинство встроенных в жилье коммерческих помещений используется в качестве торговых или оказания услуг, то подход к их реализации на рынке отчасти перекликается с используемым в торговой недвижимости. Основная его идея состоит в том, чтобы подчинить строящиеся помещения определенной концепции (площади, планировки, расположение в составе дома и т.п.), разработанной под конкретное местоположение, окружение и текущие запросы торговых операторов (арендаторов / покупателей). Т.е. рынку будут предлагаться уже не обезличенные помещения неустановленного назначения, а четко продуманные по части площадей, планировок и функционального назначения помещения, часть из которых после ввода дома в эксплуатацию будет сдана в аренду.

Это только на первый взгляд может показаться, что деньги, вложенные в строительство помещений, становятся для застройщика «длиннее»: за счет отказа от реализации на стадии строительства и последующего частичного заселения арендаторами. В реальности же получается наоборот — после того как в соответствии с разработанной концепцией заселяются определенные помещения определенными арендаторами, рыночная ликвидность (= стоимость и уровень востребованности) оставшихся пустыми помещений сразу же вырастает. Это произойдет за счет создания заселенными арендаторами зоны притяжения для посетителей.

Кроме того, всегда есть те торговые операторы, которые не хотят зависеть от рыночной конъюнктуры и «перебиваний» арендных ставок конкурентами, и поэтому хотели бы приобрести торговые помещения в собственность. Для подобных покупателей наличие зоны притяжения — очень важный фактор в принятии решения о покупке.

После создания зоны притяжения уже можно рассчитывать на стабильный интерес к помещениям со стороны покупателей. И в особенности инвесторов к помещениям, занятым арендаторами.

Можно сколько угодно рассуждать о том, что «хорошее» помещение всегда создаст себе цену и найдет собственника. Но это лишь теория, а практика доказывает обратное. В настоящее время выбор на рынке очень большой, да и его участники (арендаторы и покупатели) существенно выросли в своих требованиях. И поэтому сейчас, чтобы продать коммерческую недвижимость, уже мало прямолинейных ходов, использовавшихся ранее. Некоторые застройщики это поняли лишь тогда, когда непосредственно столкнулись с отсутствием спроса и необходимостью снижения цен. Но даже и на этих стадиях еще можно рассчитывать на исправление ситуации.

Какой-то единый путь посоветовать сложно — по каждому из проектов мы разрабатываем отдельную концепцию и план мероприятий по ее реализации. Но важно, что результат уже есть — застройщики нивелируют свои риски, увеличивают доходность, а рынок получает востребованные помещения, которые при наполнении торговыми операторами добавляют в нашу с вами жизнь комфорт и удобство.


Закрыть
Контактная информация
  • Купля-продажа жилья
  • Аренда жилья
  • Дома. Дачи. Коттеджи
  • Новостройки
  • Коммерческая недвижимость
  • Управление проектами
Закрыть  
Написать нам
имя
почта
сообщение
компания
Отправить
Осталось заполнить поля: