Первичный рынок: настроение застройщиков

Главный вопрос, который тревожит сегодня всех дольщиков — что будет с ценами на квадратный метр? Те, кто собираются покупать жилье, боятся прогадать. Те, кто уже заключил договор долевого строительства, опасаются его пересмотра в части стоимости квартиры.

Борис Петрович Павловец, директор ООО «ГородСтрой», одного из известных и надежных минских застройщиков, рассказывает, как кризис повлиял на игроков рынка строительства жилья и что можно ожидать в дальнейшем.

По его мнению, ничего с ценами точно не произойдет — они не упадут: — Стоимость строительства квадратного метра была сформирована еще на этапе проектирования — это около 1100 у.е. за квадратный метр. Себестоимость строительства монолитно-каркасного дома не может быть сегодня ниже этого уровня.

— А как повлияли события весны 2011 года на уровень себестоимости? Ведь ни одна стройка не обходится без импортных материалов. Насколько они подорожали?

— Они подорожали в пересчете на белорусские рубли в среднем на 60-70 процентов. Увеличение стоимости некоторых материалов даже превзошла этот показатель: например, мин.плиты при стоимости в начале года 1400 тыс.руб сейчас закупаются по 2 700 тыс.руб.

Но сложности связаны не только с ростом цен. Был такой период в марте, когда просто невозможно было приобрести некоторые строительные материалы, из-за того что у поставщиков не были сформированы цены. А нам как раз нужно было заканчивать фасад первой очереди строительства (первых трех подъездов) жилого комплекса «Престиж». Такое «неопределенное» состояние рынка длилось около месяца. Затем он постепенно стал оживать.

В сложившейся экономической ситуации на валютном рынке, вопрос, где взять финансирование для продолжения строительства, встал для застройщиков ребром. Аккумулирование большого числа рублей на счетах может быть опасным — они должны сразу вкладываться в строительство. Вопреки распространенному мнению, сейчас увереннее всего чувствуют себя компании, у которых реализация квартир шла не форсированными, а, наоборот, сдержанными темпами — в строгом соответствии с графиком финансирования.

— Мы часто сталкиваемся с этим заблуждением, — рассказывает Борис Павловец. — Многие дольщики спрашивают: «Сколько квартир во второй очереди уже реализовано?» И когда слышат: около 40% — опасаются. Но это совершенно ошибочная реакция! Наша схема продажи квартир соотнесена с потребностями финансирования. Есть график производства работ, и в зависимости от него есть потребность в определенных денежных средствах. Глядя на этот график мы понимаем, какое количество квартир нужно реализовать, скажем, в этом месяце, чтобы продолжать строительство. На сегодняшний день это наиболее эффективная стратегия привлечения финансирования: поэтапная.

— Мы хорошо видим сегодня, как отработали две схемы привлечения денежных средств для строительства жилья, — говорит Татьяна Недерева-Архипец, руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА. НОВОСТРОЙЦЕНТР», — В непростую ситуацию попали застройщики, у которых на ранних этапах строительства все было распродано по привлекательным ценам в пору ажиотажного спроса. Они остались с большим количеством белорусских рублей на счетах, их проекты проданы, скажем, на 80%, то есть продавать практически нечего, и где взять необходимые для завершения строительства средства — непонятно. С другой стороны, застройщики, которые изначально придерживались поэтапной схемы реализации, сейчас более стабильны. Серьезных проблем с финансированием у них не возникает.

«ГородСтрой» и его проект «Престиж» — пример рачительного, эффективного и современного подхода к строительству жилья. Например, с самого начала реализации квартиру здесь можно было купить с помощью жилищных облигаций. Еще три-четыре года назад это была не самая распространенная схема. Но сегодня это, пожалуй, одна из самых надежных схем покупки жилья — отсюда и рост ее популярности.

— Да, действительно, сегодня уже довольно много покупателей пользуются облигациями — они дают очевидные преимущества в нынешней ситуации, — говорит Борис Павловец. — Например, у ООО «ГородСтрой» они номинированы в долларах США, а обязательства по ним застрахованы в ЗАО «Белгосстрах». Кроме того, жилищные облигации можно продать еще до окончания строительства, что выгодно отличает этот вариант от долевого строительства. Хотя есть и отрицательный момент: банки пока не очень охотно кредитуют покупку ценных бумаг. В таких случаях спасает то, что мы предлагаем и долевое строительство.

— Сегодня многих волнует, что компании-застройщики могут поднять цену для тех дольщиков, с которыми уже заключены договоры. Так ли это для вашего проекта?

— Цена квадратного метра, купленного с помощью жилищных облигаций, в принципе не может быть впоследствии пересмотрена в сторону увеличения. И те, кто вступил в долевое строительство жилого комплекса «Престиж», могут быть абсолютно спокойны: вопрос сохранения условий договоров для нашей компании принципиальный. Пересмотра не будет. Мы гордимся нашим договором долевого строительства, — говорит Борис Павловец. — Он составлен в полном соответствии с Указом № 396, и в нем указано: цена квадратного метра фиксированная и неизменная. Мы строго это соблюдаем. Хороший пример — строительство первой очереди нашего жилого комплекса. Строительно-монтажные индексы увеличились, но мы ни одному дольщику не подняли стоимость квадратного метра. Вы оплачиваете сумму, которая прописана у вас в договоре, — и получаете квартиру. И хочу еще раз подчеркнуть: цена метра квадратного в долларовом эквиваленте пока не изменилась, поскольку не изменилась его себестоимость. Мы проводим постоянный анализ и хорошо это видим.

Сохранение стабильной стоимости квадратного метра — не праздный вопрос. В кризис на рынке появляются лакомые на первый взгляд предложения. В реальности они могут обернуться нервотрепкой и долгостроем:

— Если вам предлагают сладкую цену, ниже себестоимости, любой здравомыслящий человек понимает: к концу строительства застройщику придется где-то искать недостающие деньги. Например, он может изменить условия договора. Здесь не может быть «халявы» или подарков: чтобы достроить дом, нужно получить от дольщиков себестоимость квадратного метра. А она упасть не может, — говорит Борис Павловец.

Так что в итоге нужно знать покупателю квартиры в новостройке? На что обратить внимание, выбирая завтройщика? И от каких параметров строительства лучше отталкиваться, чтобы не остаться с носом?

— Лучше осторожнее отнестись к проектам на начальной стадии строительства и проектам, где продано 80-90 процентов квартир, а до конца стройки еще год. Однозначно стоит остерегаться предложений, где цена заведомо слишком низкая. Обращать внимание на надежность застройщика и реализованные им проекты. А также на всю команду проекта в целом: хорошо, когда строитель понимает, что каждый день простоя — это убытки, а финансист рассчитывает, как обеспечить выполнение графика строительных работ. Ну и конечно, необходимо очень внимательно читать договор, который Вы собираетесь подписать.

Что же будет дальше на первичном рынке жилья — комментирует Татьяна Недерева-Архипец:

— Еще с прошлого года наблюдается следующая тенденция, которая лишь усилится в связи с кризисными явлениями. На рынке не появляется крупных новых проектов. Застройщики, проекты которых находится на стадии разработки, не торопятся с выводом их на рынок. Поэтому уже сейчас можно говорить об ограниченном предложении. Те объекты, которые присутствуют на рынке, будут достроены (возможно, некоторые из них с существенным затягиванием сроков). Спрос в течение года-двух восстановится. И в условиях дефицита предложения возможен существенный скачок цен в среднесрочной перспективе.

В то же время спрос, доходящий до ажиотажного, когда можно было пренебречь концепцией проекта, в прошлом. Сформирована и сохраняется потребность в качественном, хорошем жилье. Поэтому стабильный уровень реализации будет обеспечен только ликвидным проектам с продуманной концепцией.

У компании «ГородСтрой» настроение оптимистичное:

— Очень важно, что вопреки всем возникшим трудностям нам удается сохранять темпы строительства и репутацию надежного застройщика. Полтора года назад мы достойно справились с самым сложным этапом — сносом и отселением (тогда нам пришлось подобрать и предоставить новое жилье для 42 человек). Сейчас мы заняты строительством, и первая очередь уже практически готова. Мы укладываемся в заявленные сроки стрительства: согласно договорам, срок ввода первой очереди «Престижа» в эксплуатацию — третий квартал. Что касается второй очереди, мы не спешили с реализацией, и сейча у нас есть что продавать: идет поэтапная реализация квартир. Мы уверены в своем проекте на сто процентов. Во-первых, это прекрасные планировки и хорошие площади квартир. Благодаря этому параметру первая очередь «Престижа» распродалась очень быстро. Во-вторых, выделяет дом его фасадное решение, своя дворовая территория, безопасная детская площадка. Ну и плюс отличный и перспективный район. Кстати, «Престиж» популярен у россиян — хороший показатель того, что это современный проект высокого уровня.