Кризис перекочевал за МКАД: цены на дома, дачи и участки снижаются, объем предложений растет

С начала года минчане, мечтающие обзавестись квартирой в Минске, держат руку на пульсе цен и ждут "дна", чтобы купить жильё по самой выгодной стоимости. Рынок загородной недвижимости более инертный и не сразу среагировал на новые экономические реалии, но весной-летом 2015 года кризисная волна захлестнула и его. Как дачный сезон перевернул ситуацию на рынке загородной недвижимости, рассказала менеджер отдела "Дома. Дачи. Коттеджи" группы компаний "Твоя Столица" Татьяна Мигай.

Частные дома в Минске

В апреле специалисты АН "Твоя Столица" наблюдали настоящее затишье перед бурей: количество сделок с частными домами в Минске за один месяц упало в два раза, и это при том, что традиционно именно весной рынок загородной недвижимости переживает "сезонное потепление".

– Каждую весну мы наблюдаем всплеск активности на рынке загородной недвижимости, – рассказывает Татьяна Мигай, – и в марте действительно произошло традиционное оживление – спрос на загородную недвижимость был такой же, как и в марте прошлого года. Но уже в апреле количество сделок сократилось вдвое, и наступило подозрительное затишье.
Однако ощутимое снижение цен началось только в июле. Если средняя цена квадратного метра в частных домах Минска с января по июнь почти не менялась, то за июль и август средняя цена предложения упала на 20,6%, догнав и обогнав темпы снижения стоимости квадратного метра в минских квартирах.

Снижение средних цен на участки в Минске за лето составило 10% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Интересно, что отрицательную ценовую динамику сопровождало снижение объема предложений домов и участков в столице. Количество предложений в июле и августе упало на 11 и 12% по сравнению с аналогичными месяцами прошлого года, что дает ключ к разгадке такого стремительного снижения цен: похоже, дорогие предложения попросту ушли с рынка, уступив место более дешевым.

– Когда мы говорим о частных домах в Минске, то имеем в виду, прежде всего, элитные коттеджи, а это не та недвижимость, которую нужно продать для решения своего квартирного вопроса. Поэтому в трудные времена дорогие предложения просто снимают с продажи. Похоже, актуальную для августа статистику в большей степени создавали дешевые предложения в частом секторе. Пока что сложно сказать, к чему приведет снижение объема предложений. Возможно, это как-то повлияет на стабилизацию цен в сегменте элитных коттеджей.

Участки и дачи в Минском районе

В стабильной экономической ситуации летом риэлтеры наблюдают уверенный рост стоимости предложения во всех сегментах загородной недвижимости. Не стал исключением и 2014 год: с июня по август стоимость сотки в Минском районе увеличилась на 32%. Однако с осени прошлого года и вплоть до минувшего лета риэлтеры наблюдали уверенный спад цен на участки для строительства и обслуживания загородного дома. Причиной отрицательной динамики, по мнению Татьяны Мигай, стало внимание чиновников к пустующим участкам в Минском районе. Когда власти заговорили о возможности изъятия земельных наделов, которые не были освоены в срок, многие собственники, осознав такую угрозу, посчитали нужным выставить их на продажу.

– В случае с участком для строительства и обслуживанием частного дома собственнику дается ограниченное время на его освоение (как правило, 3 года). У нас эти сроки практически никто не выдерживает. В ближнем пригороде Минска уже были прецеденты изъятия земельных участков. И, конечно, такие события внесли свою лепту в увеличение количества предложений неосвоенных земельных участков в пригороде: люди, не уложившиеся в сроки строительства, не имеющие средств на его завершение, предпочитают продать участок, нежели потерять его.



К лету 2015 года вторичный рынок участков в Минском районе пришел со значительными потерями: стоимость сотки на участке для строительства и обслуживания частного дома потеряла $400 или 29%. С июня по август разрыв не увеличился, летом наблюдалось лишь незначительное колебание цен, что вполне объяснимо "сезонным потеплением".

Отрицательная ценовая динамика и уменьшение объема сделок наблюдается и среди дач в Минском районе. Если летом минувшего года средняя цена сотки на садовом участке составляла $1259, то по итогам лета - 2015 стоимость сотки снизилась до $1169, упав на 7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом с августа - 2014 по июнь - 2015 цена практически не менялась, наблюдались лишь незначительные колебания.

Решить квартирный вопрос с помощью дачи в Минском районе

Как отмечает эксперт, продажа дачи для покупки квартиры в Минске сегодня схема не рыночная, несмотря на то, что "дельта" между стоимостью квартиры и дачи в условиях кризиса немного сократилась.

Общее количество сделок с загородной недвижимостью в Минском районе по сравнению с летом минувшего года сократилось на 36,5% (количество сделок с участками для строительства домов снизилось на 41%, с дачами – на 32%). Объем предложений на рынке, напротив, вырос.

– Хотя цены на частное жилье в пригороде за лето упали далеко не так стремительно, как в городе, здесь дальнейшей отрицательной ценовой динамике ничто не препятствует, поскольку наблюдается увеличение количества предложений, которое подогревает конкуренцию среди продавцов. Этот фактор гарантирует дальнейшее падение цен.

Что продается и пользуется спросом?

– Сегодня за городом продаются либо современные коробки под отделку, либо современные объекты завершенного строительства, либо участок с фундаментом, но цены на такие варианты, конечно, невелики, точно так же, как и на неосвоенные земельные наделы. Сейчас очень много участков продается с аукциона, объем предложений на вторичном рынке тоже очень велик, так что выбор есть, и конкуренция между продавцами подогревает отрицательную динамику. Но при этом участки пользуются спросом и продаются. Старые дома, дома большой площади, дома, построенные 15-20 лет назад, продаются очень плохо и мало кого интересуют.

Нередки случаи, когда люди, вложившие деньги, время и усилия в строительство загородного дома, при продаже не могут "отбить" даже свои финансовые вложения. Эта проблема очень насущная: сегодня многие продавцы отказываются прислушиваться к мнению экспертов, учитывать ситуацию на рынке недвижимости и при определении цены продажи отталкиваются только от своих фактических затрат.

В ситуации экономического кризиса окупаются дома, построенные из современных материалов, в современном архитектурном стиле и при этом быстро и эффективно, ведь чем дольше длится строительство, тем дороже оно в итоге обходится. Поэтому инвестировать в строительство загородного дома следует, только имея финансовую подушку безопасности. Это очень высокорисковая инвестиция, особенно в современных реалиях.

– На данный момент советская дача в Минском районе стоит $15-20 тыс., и если к этой сумме добавить 5-10 тыс., то квартиру в Минске за эти деньги все равно не купишь. Что же касается дач за 30-40 тыс. – это благоустроенные, реконструированные дома, которые готовы к круглогодичному проживанию и приравнивается к понятию "коттедж". Как правило, у людей, которые имеют в распоряжении такую дачу, квартирный вопрос в принципе не стоит.

Интересно, что благоустроенные дачи со всеми удобствами, готовые к круглогодичному проживанию, в последнее время все чаще используются для решения квартирного вопроса.

– Например, в километре от МКАД по Мядельскому направлению есть дачный кооператив "Заценьский родник" – там благоустроенная дача может стоить и $50 тыс. В Боровлянах цены чуть ниже, но и они пользуются высоким спросом среди людей, желающих решить свой квартирный вопрос. И действительно, почему бы не жить в утепленном доме со всеми коммуникациями (электричество, газ, круглогодичный водопровод) и кольцевой под боком?

К сожалению, по действующему законодательству в дачном поселке возможна регистрация только временная (по месту пребывания), но не постоянная регистрация ( по месту жительства). Для того чтобы посещать городские поликлиники, школы и детские сады, необходимо иметь постоянную регистрацию в городской квартире. Но, несмотря на это, сейчас многие используют благоустроенные дачи в ближнем пригороде именно для постоянного проживания.

Источник - realt.by