Офисы и магазины на 1-х этажах — хорошо сдавать или пора продавать? Разбор реального кейса с оценкой

Вместе с увеличением числа торговых и бизнес-центров появилось мнение, что рыночная ликвидность встроенных в жилые дома коммерческих помещений резко упала. Действительно ли арендаторы массово переориентировались на современные торговые и бизнес-центры, а на долю «встроенки» осталась лишь малая часть спроса? На что можно рассчитывать собственникам подобных помещений в дальнейшем? С этими вопросами мы обратились к начальнику отдела продаж «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Сергею Войтову.

— В настоящее время предложение встроенных коммерческих помещений очень велико. Значительная их доля имеет площадь 80-200 кв.м и используется для размещения объектов торговли и оказания услуг. Большинство из подобных помещений располагается на первых этажах жилых домов, но встречаются и помещения на последних (мансардных) этажах – в этом случае они используются как офисные либо под творческие мастерские.

Наибольший интерес для рынка представляют административно-торговые помещения, располагающиеся на первых этажах жилых домов. При таком размещении можно рассчитывать на пешеходный и автомобильный трафик, на лояльность жителей района, на то, что клиент легко вас найдет.

Несмотря на то, что сейчас в столице насчитывается 113 бизнес-центров и более 30 торговых центров, спрос к встроенным коммерческим помещениям остается на стабильно высоком уровне. Однако, как альтернативный вариант для ТЦ/БЦ, встроенные помещения рассматриваются далеко не всеми. И более того, по опыту общения с арендаторами офисов могу сказать, что лишь половина из них рассматривает исключительно бизнес-центры. Остальные готовы разместиться во «встроенке», главное, чтобы она им подходила по местоположению, качеству (состоянию как самого помещения, так и дома, в котором он располагается) и цене.

Для компаний, которые ищут помещение под офис, единых требований нет. Кто-то выбирает место, исходя из его доступности личным транспортом, а кто-то — общественным. Все зависит от профиля работы компании. Для одних важно быть ближе к клиентам (страховщики, туроператоры, банки и т.п.), а для других в приоритете тихое и спокойное место, или вовсе — близость к месту проживания главы компании.

Но для тех компаний, кто в ближайшей перспективе видит расширение своего штата, бизнес-центры, имеющие одного собственника, выглядят предпочтительнее, потому как в них можно рассчитывать на дополнительные офисные площади для расширения, а в случае аренды офиса в жилом доме расширяться уже некуда.

Однозначного приоритета со стороны торговых операторов (арендаторов) также не наблюдается — все зависит от маркетинговой политики. Но в любом случае редко кто отказывается от размещения своей торговой точки во «встроенке» в оживленном месте. При этом в ТЦ некоторые торговые операторы идти наотрез отказываются. Зачастую это объясняется тем, что ставки аренды в ТЦ, как правило, существенно выше, тогда как реальных покупателей не так уж и много — со снижением доходов все больше посетителей ТЦ остаются просто посетителями.

Для того, чтобы встроенное коммерческое помещение было интересно арендаторам, оно должно отвечать, как минимум, следующим требованиям:

• располагаться на первом этаже, вблизи активных пешеходных потоков;
• иметь отдельный вход и чистовую отделку. Сегодня даже косметический ремонт в большинстве случаев ложится бременем на собственника;
• иметь торговое либо административно-торговое назначение.

Что касается цен, то все зависит от рыночной ликвидности помещения, которое во многом определяется его местоположением. Но одно можно сказать точно: торговые помещения формата street-retail, располагающиеся не на исторических улицах города, уже не настолько «в цене», чтобы за них просить аренду по €40 за кв.м с НДС или продавать по $3 000 за кв.м с НДС, как это было ранее. Удивительно видеть, как некоторые собственники до сих пор не могут с этим фактом смириться, однако при этом совершенно спокойно воспринимают многомесячный простой своего помещения.

Если взять помещение общей площадью 100 кв.м, имеющее административно-торговое назначение и располагающееся вблизи пешеходных потоков спального района, в удалении от выхода из метро либо пересадочных остановок, то средней ставкой аренды можно назвать €6-7 за кв.м с НДС. А цена продажи ожидается на уровне $1 100-1 350 за кв.м с НДС. Это при условии, что помещение не будет требовать от арендатора/покупателя проведения ремонта.

Как бы вы охарактеризовали рыночную ликвидность следующего помещения: функциональное назначение административное, общая площадь 100 кв.м, располагается на первом этаже одного из жилых домов ЖК «Чайковский», 4. Окна офиса выходят на сквер ул. Грибоедова, отделка отсутствует.

— В последние годы, когда ставки аренды и цены на коммерческую недвижимость стали снижаться, вопрос определения рыночной ликвидности и рыночной стоимости того или иного объекта как для арендаторов, так и для собственников стал очень актуальным. В ответ на подобные запросы со стороны наших клиентов мы и предложили рынку услугу «Рыночная стоимость», где помогаем нашим клиентам понять настоящую рыночную стоимость своих помещений. Это позволяет им выставлять правильную цену и сдавать помещения в аренду без демпинга и ощущения того, что они продешевили.

Но давать оценку объекту только по его описанию будет неправильно. Многое будет зависеть, в частности, от планировки, организации входной группы, от наличия арендаторов в соседних помещениях и сферы их деятельности, и многого другого. И все-таки, поскольку вопрос задан, попробую на него ответить.

Указанный вами объект расположен на транспортной развязке, что положительно влияет на его доступность личным автотранспортом. С общественным транспортом уже все не так приятно — в ближайшем окружении есть остановка наземного транспорта, но количество проходящего общественного транспорта мало, а станция метро «Молодежная» в 20-минутной пешеходной доступности.

К положительно влияющим факторам можно отнести лишь расположение в новом современном доме, находящемся в составе жилого комплекса, и близость парковой зоны.

Отрицательно влияющими факторами можно считать:

• отсутствие в объекте чистовой отделки;
• размещение объекта вдали от сформированных пешеходных и автомобильных потоков, во второй линии застройки от проспекта Машерова;
• отсутствие зоны притяжения для пешеходного трафика — актуально при размещении объекта торговли;
• продолжающееся строительства по другим очередям ЖК «Чайковский»;
• соседство радиаторного завода и частного сектора в ближайшем окружении объекта.

Ожидаемыми ставками арендной платы, можно назвать:

• €6-7 за кв.м с НДС при сдаче объекта с проведенной чистовой отделкой «офисным» арендаторам. При этом спрос от таковых ожидается на невысоком уровне;
• €10 за кв.м с НДС при условии сдачи объекта под торговый объект (необходимо изменение функционального назначения). Чистовая отделка может быть сделана непосредственно арендатором, но зачтена в стоимость аренды.

Ожидаемые цены реализации находятся на уровне $1 150-1 200 за кв.м с НДС при условии, что в помещении будет сделана чистовая отделка и функциональное назначение будет изменено на административно-торговое. При продаже помещения без отделки и с административным назначением цена ожидается на уровне $950-1 050 за кв.м с НДС.