Предложений офисной недвижимости больше, чем спроса, арендные ставки «падают» вниз

Рынок офисной недвижимости продолжает «штормить»: спрос не успевает за предложением, арендные ставки снижаются, а сроки заполнения бизнес-центров затягиваются. Вместе с тем трудности подталкивают рынок к качественному рывку — усложнению проектов и профессиональному росту девелоперского бизнеса.

Тенденции выделила руководитель проектов по административной недвижимости «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Наталья Новикова.

— Рынок офисной недвижимости вступил в «эру покупателя и арендатора». Предложение значительно превысило спрос еще в прошлом году, когда было введено в строй 160 тыс. кв. м офисных площадей. В текущем году город может прирасти еще больше — на 170 тыс. «квадратов». Плохая новость: рынок не готов к таким объемам, поэтому цены и арендные ставки будут искать «дно». Хотя и без каких-либо резких колебаний или обвалов.

Трудности «перевода»

— Еще один фактор, который оказывает существенное влияние на рынок в 2015 году, связан с макроэкономической нестабильностью. Девальвация белорусского рубля и сложности в финансовой сфере в первую очередь затронули бизнес-сообщество. Арендаторы, в свою очередь, инициировали переговоры с собственниками офисных помещений, которые чаще всего шли на уступки. Девелоперы повели себя грамотно: снизили ставки или предоставили бонусы, чтобы избежать бегства арендаторов и простоя помещений. Это позволило избежать массовой «миграции» компаний из одних бизнес-центров в другие.

Положение девелоперов ухудшилось в связи с ослаблением евро, в котором в Беларуси традиционно формируются ставки на офисную недвижимость частной формы собственности. На рынке заговорили о том, чтобы привязать ставки к доллару. Однако едва ли это произойдет в текущем году. В условиях, когда рынок благоволит арендатору, такое решение может негативно сказаться на заполняемости бизнес-центров. Сейчас не лучшее время для таких «переводов».

Сложнее всего ситуация развивается на первичном рынке, где темпы продаж заметно снизились. В долевое строительство если и вступают, то на крайне выгодных условиях или в идеально подходящий объект для собственных нужд компании.

Затухание «долевки»

— Строительство офисных объектов долевым способом начинает себя изживать. Все больше девелоперов строят бизнес-центры в одиночку с целью последующей сдачи в аренду. Такую стратегию могут позволить себе только крупные компании, которые обладают «запасом прочности». Срок окупаемости инвестиций в данном случае может составлять 9−12 лет.

Схожая ситуация и на вторичном рынке. Непрофильных инвесторов на рынке мало, а компании, которые ранее планировали приобрести офисы, в итоге решили их арендовать. Цены предложения на вторичном рынке бизнес-центров B-класса снизились с начала года на 18% — до $2070 за кв.м. Объекты C-класса при этом подешевели на 21% — до 1800 за «квадрат». Рыночные цены при этом на 20−30% ниже тех, что фигурируют в предложениях.

«Постройневшие» ставки

— Покупать офисы практически перестали, а вот арендовать продолжают. Этому содействует и более гибкая арендная политика, на которую перешли собственники объектов. С начала года арендные ставки снизились примерно на 15%. И это позволило подогреть активность нанимателей. По нашим прогнозам, осенью рынок может стабилизироваться, то есть ставки если и будут изменяться, то не столь заметно.

Меньше всего с начала года упала в цене аренда помещений в бизнес-центрах А-класса — на 8%. За один кв. м в таких офисах сейчас просят в среднем €26,4 с НДС. При этом рыночная ставка (цена сделок), по данным аналитиков «Твоей Столицы», составляет €23,2. Объекты B-класса «постройнели» на 13% — до €17,3 с НДС за кв.м. Оптимальный для рынка уровень находится в пределах €15,4−15,5.

Больше всего с января по март снизились арендные ставки на объекты C-класса — на 30%. Сейчас компании в среднем платят за аренду помещений €10,1 с НДС за кв.м. В этом сегменте наблюдается жесткая конкуренция, а сами объекты уже далеко не всегда соответствуют ожиданиям арендатора. Чаще всего им принимается решение в пользу бизнес-центров класса «B». То есть происходит перераспределение спроса в пользу более качественных объектов.

Новички и старожилы

— В настоящее время наилучшие условия предлагают новые бизнес-центры. Их владельцы заинтересованы как можно быстрее заполнить помещения, поэтому устанавливают наиболее привлекательные арендные ставки. «Старожилы» тоже не сидят сложа руки: чтобы сохранить арендаторов, снижают ставки или предлагают всевозможные преференции — от арендных каникул до удобного графика платежей.

Компании, как правило, стараются переезжать в только что построенные объекты. Тем самым они получают офисы более высокого качества и при этом могут снизить расходы на аренду. Многие компании расширяются, и им требуются более просторные офисные помещения, которых нет в занимаемых бизнес-центрах.

Наибольший интерес среди арендаторов представляют бизнес-центры классов «A» и «В». Такие объекты в большинстве своем соответствуют текущим ожиданиям арендаторов, которые хотят повысить уровень комфорта для сотрудников и репутацию среди гостей. Учитывая, что разница в ставках между современными бизнес-центрами и административными объектами «с историей» сейчас не столь высока, то чаще всего обращают внимание на неценовые факторы.

Качество превыше всего

— Тем более что, несмотря на рекордное предложение, на рынке существует дефицит качественных предложений. Знаковые объекты в Минске появляются нечасто. Среди таковых можно назвать бизнес-центр Riviera Plaza с крупным SPA-центром, офисные здания в МФК «Титан» с панорамным остеклением и развитой инфраструктурой, а также комплекс «На торговой набережной» в историческом центре города. Примечателен и достраиваемый рядом с проспектом Победителей комплекс PremierPalace, в котором предусмотрены офисные и торговые площади. Интерес к таким объектам остается высоким.

Среди ключевых критериев выбора бизнес-центра — месторасположение, архитектурное исполнение, гибкая «нарезка» помещений. Современные бизнес-центры отличают бесшумные лифты, система кондиционирования, просторное фойе, подземный паркинг и большая гостевая стоянка. Большое значение также имеют круглосуточный доступ в офис, наличие высокоскоростного интернета и источников бесперебойного питания. Обслуживать объект должна единая управляющая компания, которая в идеале замыкает на себе все задачи: от охраны здания до уборки помещений. Дополнительный интерес объекту придают расположенные в нем кафе, рестораны, фитнес-центры и т. д.

На рынке офисной недвижимости происходят качественные преобразования, которые уже через два-три года могут изменить его облик. На первый план выходят качественные объекты, в том числе в составе многофункциональных комплексов. В Минске постепенно формируются деловые кварталы. Все это свидетельствует о том, что рынок выходит на новый уровень. И этой тенденции не страшен никакой кризис.