Ваш главный эксперт на рынке недвижимости Минска
Весь сайт Весь сайт группы компаний «Твоя Столица»
Главная страница Закрыть

Медленно, но верно

25 декабря 2014

Рынок коммерческой недвижимости в регионах развивается по собственным законам.

Динамичный сегмент

В последние месяцы новостная лента ритейла пестрит сообщениями об открытии торговых центров, но не в Минске, как того стоило бы ожидать, а в регионах.

Экспансия торговых операторов в областные и районные центры набирает все большие обороты. Лидер здесь – «Евроторг». С сентября по ноябрь компания открыла около 20 торговых точек за пределами МКАД.

Стараются не отставать и другие операторы: за последние месяцы в регионах укрепились «Белмаркет», «Родная сторона», «Алми», MART INN, «Корона», «Ома» и др.

«Безусловно, торговый сегмент коммерческой недвижимости в регионах развивается активно, –говорит директор департамента консалтинга и оценки Colliers International в Беларуси Денис Четвериков. – В некоторых регионах есть собственные крупные игроки, которые успешно работают на своих локальных рынках и постепенно начинают осваивать соседние. Но также все активнее за пределы столицы выходят и национальные розничные сети».

По словам нашего эксперта, в сегменте торговой недвижимости в последние два года регионы развивались динамичнее, чем столица в количественном плане. В качественном же отношении, несмотря на отсутствие качественных торгово-развлекательных центров в регионах, некоторые региональные проекты по уникальности обошли даже минские. При этом ряд регионов может похвастаться наличием торговли в формате street retail, которая как таковая пока отсутствует в Минске.

«В нашем портфеле растет число клиентов из регионов. Девелоперы и инвесторы в областных и районных центрах все больше озабочены качественной концепцией их будущего объекта, а также успешным брокериджем впоследствии», – отмечает Д. Четвериков

Но пока, по словам руководителя «Твоя столица . Недвижимость для бизнеса» Юрия Попова, торговых площадей в регионах по-прежнему не хватает.

Еще недавно ситуация была совсем безрадостной: количество предложений было настолько низким, что цены иногда превышали столичные. К примеру, для тех, кто хотел арендовать торговые площади в центре Гомеля, зачастую единственным вариантом был ТЦ «Секрет», где стоимость аренды доходила до €80-100 за м2, в то время как в Минске ставка на аналогичные площади была около €40-60 за «квадрат».

Но сейчас положение стало выравниваться. Так, например, Витебск хотя и не может похвастаться обширным и разнообразным предложением, как столица, однако в городе можно найти недвижимость по вполне приемлемым ценам. Торговые объекты строятся в основном для последующей сдачи в аренду, стоимость которой составляет €18-25 за м2.

По данным Megapolis-real.by, постепенно крупные сети приходят и в Гродно, такие как «Корона», гипермаркет которой, по прогнозам, откроется уже в конце этого года. Кроме того, в городе идет строительство автосалона Renault и очень интересного торгово-развлекательного комплекса OldCity, его визитной карточкой станет настоящий замок, расположенный внутри здания.

В Могилеве сегодня также уже можно говорить о положительных тенденциях. На рынок приходят крупные инвесторы, которые занимаются проектами не только в Беларуси, но и за рубежом.

Именно поэтому на смену обычным торговым центрам приходят многофункциональные, предлагающие не только шопинг, но и досуг для всей семьи.

«Самый яркий пример такого объекта – это комплекс AGSA, включающий в себя 11-этажное здание бизнес-центра и 3-этажное здание торгово-развлекательного центра, в котором разместятся не только бутики, но и супермаркет, кафе, боулинг, салон красоты, детская игровая зона,– рассказывает агент по операциям с недвижимостью ООО «Центр торговли недвижимостью «Пакодан» Никита Акинчиц. – В Могилеве также строится много небольших торговых центров (5-20 торговых точек). Это объекты шаговой доступности с магазинчиками товаров повседневного спроса в районах многоэтажной застройки. На наш рынок приходят такие ритейлеры как «Евроопт», «Рублевский», «Соседи», «ГИППО», «5 элемент» и прочие. А вот брэндовых торговых марок, работающих по франшизе, в Могилеве не хватает. Не слишком развита у нас и система дискаунтеров».

Так что, спрос в сегменте торговой недвижимости – пока неудовлетворенный.

«Далеко не все сети, развивающиеся в Беларуси, удовлетворяют свои запросы на торговую недвижимость,– констатирует Д. Четвериков. – Но это относится к качественным объектам. Торговые центры первых поколений, рассчитанные на павильоны мелкой «нарезки» и арендаторов индивидуальных предпринимателей, постепенно, как и в Минске, начинают терять свою актуальность и там растет вакантность».

Офисам нужен бизнес

Уровень развития офисной недвижимости в регионах пока низкий и отстает даже от торгового сегмента.

«Бизнес-сообщество, которое является основным потребителем офисных площадей, развито пока только в столице и областных центрах. Если мы берем районные, пусть даже и крупные города, то здесь новые административные здания – большая редкость. В основном бизнес пользуется бывшими домами быта и другими административными постройками советских времен. Они не слишком хорошо оборудованы, да и ремонт зачастую оставляет желать лучшего, но выбирать попросту не из чего»,– говорит Ю. Попов.

По словам Д. Четверикова, ставки на офисы в областных и районных центрах более низкие, чем в столице.

Связано это не только с меньшим спросом на офисную недвижимость, но и с тем, что в регионах этот сегмент не очень развит и почти нет объектов, которые по своему качеству были бы выше класса «В2». Поэтому уровень ставок, как правило, находится в диапазоне €8-12 за кв. м. Но нельзя сказать, что это очень низкая цена.

Среди арендаторов офисные помещения популярны только в центре города, и спрос на них также пока превышает предложение.

«По офисной недвижимости вакантность есть, свободное предложение на рынках городов имеется, но нельзя сказать, что тут образовался диспаритет. Можно сказать, что новые объекты достаточно быстро находят своего потребителя»,– констатирует Д. Четвериков.

Интересная тенденция – активное развитие сегмента современной индустриальной недвижимости.

Например, в Могилеве создавалась инфраструктура для крупного деревообрабатывающего и мебельного кластера и уже производится продукция, которая поставляется в международную сеть IKEA.

Еще можно отметить предприятие по производству подгузников, заводы «Кроноспан» и «Кронохем», строительство завода по производству технического углерода группы «Карбон». Также недавно начал работать завод по производству металлических мостовых конструкций «Протос». И далеко не все объекты.

Резюмируя

В целом, если подводить итоги, то рынок коммерческой недвижимости в регионах находится в стадии развития. Причем, происходит это по-разному в каждом конкретном городе или районе. Кроме того, в различных сегментах недвижимости прогресс идет далеко не равномерно.

«Проблемы у всех на местах разные, но одна из наиболее характерных для всех регионов и для разных сегментов – платежеспособный потребительский спрос,– резюмирует Д. Четвериков. – Причем, как со стороны конечного потребителя, так и местного бизнеса».

Рост потребительских расходов со стороны населения будет стимулировать развитие торговых и досугово-развлекательных объектов. Достичь этого можно разными путями. Например, один из вариантов – создание высокооплачиваемых рабочих мест.

Также повышению платежеспособного спроса может способствовать и частный бизнес. Развитие предпринимательства в областных и районных цен-трах будет стимулировать спрос и в сегменте B2B, например, на офисы и торговые площади. Имеет, конечно же, значение уровень развития города в целом, степень экономической активности его населения. Современные офисные и даже индустриальные объекты не востребованы в регионах с неразвитым бизнесом.

Кроме того, стоит отметить и административный фактор. Немалую роль в стимулировании развития рынка коммерческой недвижимости могут оказать местные власти, инициирующие, поддерживающие и стимулирующие крупные региональные инициативы.

Примером тому может служить проект «Брест 2019», который может вообще изменить философию восприятия города, комплексного развития территорий и сохранения истории. Вместе с тем, подразумевается, что это проект коммерчески успешный, который должен дать толчок возведению новых качественных объектов практически из всех сегментов недвижимости.

Положительно повлияют и менее масштабные инициативы. Например, такие, как проект строительства в центральной части Гродно филиала ПВТ. Его успешная реализация, исходя из нашей тематики, будет иметь следующие положительные стороны: гродненские резиденты или региональные филиалы минских компаний потребуют уже на ранней стадии проекта предложения качественной и функциональной офисной недвижимости, а созданные в филиале высокооплачиваемые рабочие места положительно отразятся на развитие потребительского рынка, росте спроса на недвижимость под размещение объектов торговли, общественного питания, досуга и д.р.

Все-таки там, где власти пытаются привлечь инвесторов, расшевелить рынок, развить конкуренцию, положительные тенденции и намечаются.

Денис ЧЕТВЕРИКОВ, директор департамента консалтинга и оценки Colliers International в Беларуси:

Что нужно для более активного развития рынка коммерческой недвижимости в регионах?

Прежде всего, необходимо повышать платежеспособный спрос. Рост потребительских расходов со стороны населения будет стимулировать развитие торговых и досугово-развлекательных объектов. Немалую роль в стимулировании развития рынка коммерческой недвижимости могут оказать местные власти, инициирующие, поддерживающие и стимулирующие крупные региональные инициативы.

Примером тому может служить проект «Брест 2019», который может вообще изменить философию восприятия города, комплексного развития территорий и сохранения истории. Вместе с тем, подразумевается, что это проект коммерчески успешный, который должен дать толчок возведению новых качественных объектов практически из всех сегментов недвижимости.

Положительно повлияют и менее масштабные инициативы. Например, такие, как проект строительства в центральной части Гродно филиала ПВТ. Его успешная реализация, исходя из нашей тематики, будет иметь следующие положительные стороны: гродненские резиденты или региональные филиалы минских компаний потребуют уже на ранней стадии проекта предложения качественной и функциональной офисной недвижимости, а созданные в филиале высокооплачиваемые рабочие места положительно отразятся на развитие потребительского рынка, росте спроса на недвижимость под размещение объектов торговли, общественного питания, досуга и д.р.

Ну и в целом можно отметить, что развитие региона способствует, в том числе, развитию рынка недвижимости: положительное влияние оказывает развитие транспортной инфраструктуры, аэропортов, скоростного рельсового транспорта, образования, медицины, сферы услуг, местные налоги и льготы, специальные программы кредитования, СЭЗ и так далее.


Закрыть
Контактная информация
  • Купля-продажа жилья
  • Аренда жилья
  • Дома. Дачи. Коттеджи
  • Новостройки
  • Коммерческая недвижимость
  • Управление проектами
Закрыть  
Написать нам
имя
почта
сообщение
компания
Отправить
Осталось заполнить поля: