Ваш главный эксперт на рынке недвижимости Минска
Весь сайт Весь сайт группы компаний «Твоя Столица»
Главная страница Закрыть

Ждем снижения ставок аренды

31 декабря 2014

Владимир ДАВИДОВИЧ, руководитель группы компаний «Твоя столица»:

Для рынка коммерческой недвижимости 2014 год был достаточно непростым. Сложнее всего дела обстояли в сегменте торговой недвижимости. Серьезное влияние здесь оказали два фактора – ввод достаточно большого количества новых объектов, а также отложенный в очередной раз выход международных торговых сетей на белорусский рынок. Российские операторы столкнулись со сложной экономической ситуацией у себя в стране, а международные опасались нестабильного положения в регионе в целом. Поэтому спрос на торговые площади по-прежнему ограничен лишь отечественными операторами и небольшим числом представителей международных торговых сетей и франшиз. С другой стороны, в 2014-м снизилась и покупательская способность населения. Но такая ситуация дает еще один шанс отечественным операторам укрепиться на рынке, потому что приход крупных иностранных компаний – это всегда значительная конкуренция.

Тем не менее, в 2014-м на белорусский рынок вышли новые брэнды, такие как LC Waikiki, S’Oliver, DeFacto, Carpisa, Yamamay, Original Marines. Но, как и прежде, основное количество функционирующих в Минске магазинов представлено франшизами.

На данный момент в столице насчитывается 23 торговых и торгово-развлекательных центра формата «фэшн-центр» с GLA не менее 5 тысяч м2, совокупная арендопригодная площадь (GLA) которых составляет 322,5 тысяч м2. В этом году были открыты два из них – «Скала» и «Титан-2» – совокупной площадью 48 тысяч м2. В декабре возможно открытие МФК «Кит» и ТЦ «Караван», которые должны дать рынку порядка 30 тысяч м2. торговых площадей. Таким образом, к концу 2014-го совокупный объем GLA должен составить более 350 тысяч м2. В следующем году ожидается дальнейший рост – до 560 тысяч м2.

Как же сегмент торговой недвижимости может развиваться дальше?
  • Во-первых, более активный выход в регионы. Он уже начался и сейчас набирает обороты.
  • Во-вторых, строительство торговых центров с GLA не менее 45-50 тысяч м2. Последние могут привлекать покупателей как большим набором торговых операторов, так и развитыми развлекательными функциями (многозальными кинотеатрами, большими фуд-кортами и др.). Наличие нескольких крупных «якорей» и предоставление максимального спектра товаров и услуг обеспечит синергетический эффект в борьбе за посетителей. В то же время нельзя отрицать, что и подобные центры могут столкнуться с проблемой дефицита операторов.
  • В-третьих, создание новых форматов торговли. Нужна более узкая специализация относительно небольших торговых центров, например, на детских товарах, мебели и др. Наиболее активно развивается направление мебельных ТЦ: в 2014 году были открыты 3 объекта – «Домашний очаг», «Трюм» и «Озерцо». Появился на рынке и новый для Минска формат – дискаунтер, как строящийся торговый центр Leto. Мы пока не можем говорить об аутлетах европейского уровня, потому что для этого необходимо присутствие большего числа крупных торговых сетей, больший ассортимент. Однако интерес к формату дискаунтера есть у операторов и у населения. В сегменте офисной недвижимости ситуация также достаточно напряженная, что связано не столько со снижением спроса, сколько с большим объемом ввода новых объектов в этом году. Многие проекты реализовывались по инвестиционным договорам, и их открытие было запланировано на 2014 год. Поэтому на рынке сейчас образовался избыток площадей, причем достаточно высокого качества. Что, соответственно, повлияло на ставки арендной платы, особенно в классе «А». Таких объектов в Минске по-прежнему – единицы, но появилась серьезная конкуренция со стороны отдельных объектов класса «В», которые по комфорту не уступают, но выигрывают по арендным ставкам

Ставки арендной платы в течение года во всех классах были подвержены колебаниям плюс-минус 10%. В итоге сейчас офисы в аренду в бизнес-центрах:

класса «А»
в среднем за €30,3 за м2 с НДС (в начале года – €33,9)
класса «В»
€22,6 за м2 (в начале года – €21,3)
класса «С»
€16,5 за м2 (в начале года – €17,5)

Отмечу, что ставки заключаемых договоров зачастую на 5-15% ниже, чем предлагаемые рынком.

Всего в 2014 было открыто 12 бизнес-центров, общей площадью 126 тысяч м2, а до конца 2014 и в 2015 рынок планирует прирасти еще почти на 210 тысяч «квадратов». Разумеется, не исключено, что не все объекты выйдут на рынок в срок.

В 2015 году возможно небольшое снижение арендных ставок в классах «А» и «В». Сильнее пострадает класс «С» в связи с изменением пред-почтений арендаторов: компании, которые раньше арендовали офисы класса «С», переходят в более качественные и просторные объекты «В»-класса. Для современных компаний арендные ставки не являются краеугольным камнем затрат, но комфорт и престиж офиса дают значимое конкурентное преимущество как при работе с клиентами, так и для поддержания лояльности персонала. Выход новых объектов, предоставляющих арендаторам привлекательные ставки и условия аренды, а также более высокий уровень комфорта, создает дополнительное давление на рынок.

Если говорить о продаже административных помещений, то цены предложения вплоть до середины года показывали рост, однако данные по фактически заключаемым сделкам такой рост не подтверждали. Соответственно, продавцы были вынуждены провести корректировку, и к началу ноября цены предложения уже находились на уровне начала года плюс-минус 5%. Здесь также стоит учитывать появление более качественного предложения от собственников офисов, построенных долевым способом в 2013-2014 гг.

Общей же тенденцией можно назвать то, что компании все чаще не хотят «замораживать» деньги в недвижимости, а предпочитают пустить в оборот – это приводит к отказу от приобретения собственных площадей и переориентации на аренду офисов.

Гостиничный сегмент в период подготовки и проведения Чемпионата мира по хоккею-2014 отличался активностью. Вводились новые объекты, а цены на проживание в существующих гостиницах были несколько завышены. Но сейчас по понятным причинам они начали снижение, которое продолжится и в будущем, что, конечно, хорошо, поскольку послужит дополнительным стимулом для привлечения потока туристов в нашу страну.

Что касается рынка жилой недвижимости, то ситуация здесь была более стабильна. Количество сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке Минска составило в среднем 920 в месяц. Это несколько ниже, чем в прошлом году, но в целом является неплохим показателем. Отмечу, что осень 2014 была более оживленной, чем годом ранее: общее число сделок на треть превзошло прошлогодний показатель. Продолжилась тенденция оттока сделок из столицы в пригород.

Сделки на вторичном рынке жилья сейчас заключаются по средней цене 1605 $/м2 в квартирах типовых потребительских качеств, что соответствует уровню цен осени прошлого года. Из-за отсутствия доступных кредитов рынок «самонастраивается»: население использует всевозможные материальные активы и накопления. Мы наблюдали рост числа альтернативных сделок (так называемых «цепочек»), а также квартир-«звеньев» в этих «цепочках». Тенденцией лета и осени 2014 года стало появление некоторого количества «прямых» обменов, когда одна квартира обменивается на другую с доплатой. На первичном рынке жилья мы также наблюдали стабильный уровень спроса. Цены колебались незначительно, наибольший их рост был отмечен в феврале-марте и октябре текущего года.

Сравнивая цены начала года и середины осени, можно говорить о небольшом росте только в сегменте жилья класса «Комфорт». Здесь средняя цена квадратного метра выросла на 5,4% и к ноябрю составила 2 020 $/м2. На столько же в абсолютном выражении в классе «Престиж» цены снизились: их текущий уровень – 2 490 $/м2. Цены новостроек классов «Эконом» и «Стандарт» остались практически неизменными и составили на начало ноября около 1 400 и 1 590 $/м2 соответственно.

Чаще стали происходить сделки по продаже квартиры на вторичном рынке и приобретению взамен новостройки. По нашим данным, сегодня фактически половина покупателей жилья на вторичном рынке готовы также рассматривать вариант строительства либо приобретения готовой квартиры в новостройке.

Что касается следующего года, то, по нашим прогнозам, динамика цен составит плюс-минус 5%, значительного снижения ожидать не стоит.

Достаточно необычным выдался год для сегмента аренды жилья. Обычный летний студенческий бум на этот раз практически отсутствовал: к ЧМ по хоккею было построено достаточно много общежитий. Кроме того, демографический провал середины 90-х обусловил сокращение количества прибывающих в столицу студентов. Под влиянием этих факторов имела место небольшая корректировка ставок аренды, но в ближайшей перспективе существенных изменений в данном сегменте не произойдет.


Закрыть
Контактная информация
  • Купля-продажа жилья
  • Аренда жилья
  • Дома. Дачи. Коттеджи
  • Новостройки
  • Коммерческая недвижимость
  • Управление проектами
Закрыть  
Написать нам
имя
почта
сообщение
компания
Отправить
Осталось заполнить поля: