Тренды 2014 г.

Руководитель "ТВОЯ СТОЛИЦА•НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА" Юрий Попов:

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рекордный ввод офисных площадей

Рекордный объем ввода офисных площадей продолжает оказывать влияние на рынок. Только в этом году Минск должен получить 200 тыс. «квадратов». Предложение среди объектов классов «B» и «C» как на рынке долевого строительства, так и на рынке аренды, уже превышает спрос.

Рост числа качественных объектов

Уровень девелоперского бизнеса значительно вырос. На рынке стало больше бизнес-центров, которые выполнены на качественно более высоком уровне, чем их предшественники. Это касается как грамотно разработанной и реализованной концепции объекта, так и подхода к его управлению. В частности, для рынка становится нормой наличие у бизнес-центра единой управляющей компании. Кроме того, все больше объектов выводится на рынок с отделкой «под ключ» – их объем на рынке уже равнозначен объему предложения офисов с черновой отделкой («Shell & Core»).

Все больше БЦ с единым собственником

На рынке стало больше объектов, возводимых единым собственником с целью последующей сдачи в аренду. Такие объекты все больше востребуются рынком. Это в первую очередь касается бизнес-центров А и В-классов, расположенных в пределах первого и второго транспортных колец города. Среди них – БЦ «Титул» и «Красавiк».

Постепенно меняется схема работы девелоперов на рынке офисной недвижимости. Если раньше интерес девелопера заключался в скорейшем привлечении средств дольщиков, то сейчас – в возведении качественного объекта, способного приносить стабильный доход в течение 7-10 лет. Такие компании готовы мириться с более длительным сроком окупаемости объектов, понимая, что «на выходе» заработают гораздо больше. Они пришли на рынок всерьез и надолго.

Снижение арендных ставок

Офисные помещения стали доступнее для арендаторов. Собственники новых бизнес-центров, чтобы как можно быстрее заполнить объект, предлагают нанимателям помещения на крайне выгодных условиях. В свою очередь, владельцы действующих объектов, заинтересованные удержать арендаторов, вынуждены идти на уступки: снижать ставки, предоставлять арендные каникулы, удобный график платежей и т.д. Ситуацию усугубляет пассивность потенциальных арендаторов, ожидающих открытия новых объектов. Несложно догадаться, что давление на ставки арендной платы будет лишь усиливаться с вводом в строй новых площадей.

Многие владельцы и девелоперы бизнес-центров оперативно реагируют на изменения рыночной конъюнктуры и придерживаются гибкой ценовой политики. Средний дисконт на рынке сегодня составляет около 10%, хотя по мере снижения цен предложения он будет уменьшаться. Застройщики/собственники готовы снижать цены, но только до определенного уровня.

Многое стало зависеть от финансовой устойчивости собственника: один изначально видит себя в роли ценового лидера и снижает стоимость «квадрата» до минимума, другой, напротив, предпочитает вести себя осторожно и соглашается пойти на уступки лишь во время переговоров. В целом рынок сейчас на стороне покупателя/арендатора – и по мере ввода новых офисных площадей его голос будет звучать все громче. Для девелоперов наступило время, когда нужно прислушаться к потребностям покупателей/арендаторов и тщательно пересмотреть конкурентные преимущества реализуемых проектов.

Ужесточение требований к объектам

Покупатели и арендаторы стали более взыскательными. Если раньше определяющим фактором при выборе объекта выступала цена, то сейчас огромное значение имеет также качественная составляющая. В первую очередь это касается архитектурно-планировочных решений, технических характеристик объекта, уровня отделки, а также местоположения бизнес-центра.

Чтобы привлечь сегодня покупателей и арендаторов в БЦ, нужно позаботится об удобной стоянке, системе климат-контроля, качественных лифтах, просторном холле и т.п. Ужесточение конкуренции приведет к еще большим качественным преобразованиям на рынке. При таких темпах в течение двух-трех лет мы должны выйти на европейский уровень объектов.

Бизнес расширяется в размерах

На рынке растет спрос на аренду офисов от 100 «квадратов». Несмотря на различные негативные факторы, столичный бизнес развивается: переезжает из компактных в более просторные помещения. Многие компании, особенно IТ-сектора, арендуют пространство «на вырост». В целом рост спроса на помещения площадью от 100 кв.м должен стать долгоиграющим трендом на рынке.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рост предложения и недостаток сетевых операторов

Рынок торговой недвижимости также переживает существенный подъем. В текущем году Минск должен прирасти на 120 тыс. кв.м торговой площади, а в следующем и вовсе может выйти на рекордные 250 тыс. «квадратов». Однако столь существенный рост сопряжен с «эффектом бумеранга»: рынок в ближайшей перспективе едва ли сможет освоить такие площади. По крайней мере, силами национальных операторов этого добиться практически невозможно, а международные брендовые сети пока не активно выходят на белорусский рынок.

Такая ситуация стимулирует конкуренцию среди торговых центров. Больше всего ее ощущают владельцы крупных объектов, которым критически важно обеспечить высокий трафик покупателей. С трудностями могут столкнуться застройщики возводимых ТЦ площадью от 40 тыс. кв.м. Им сейчас важно привлечь к себе мировые бренды, которые притянут остальных арендаторов. Но тут все зависит не столько от возможностей девелопера, сколько от желания оператора работать в Беларуси.

Рост числа качественных проектов

На рынке торговой недвижимости происходят качественные изменения. Многие торговые центры обладают оригинальной концепцией, имеют единого собственника и управляющую компанию. На рынке в основном остаются опытные девелоперы. Те же компании, которым не хватает собственного опыта, выходят на рынок при поддержке крупных консалтинговых и брокерских компаний.

Выход в регионы

Столичный рынок близок к насыщению, поэтому девелоперы и крупные сетевые продуктовые операторы и операторы формата DIY стали проявлять большой интерес к реализации проектов в регионах. Причем сейчас их интересуют не только областные, но и районные центры. Низкая конкуренция среди торговых объектов и относительно высокая покупательская активность позволяют рассчитывать на популярность торгового центра среди покупателей и, следовательно, арендаторов. В ближайшие годы девелоперские компании и операторы будут возводить торговые центры именно в регионах.

Снижение арендных ставок

Открытие большого числа новых торговых центров привело к ужесточению конкуренции и снижению ставок арендной платы. «Новички» стремятся привлечь к себе внимание и избежать высокой вакантности, тогда как действующие объекты готовятся к схватке за трафик и симпатию арендаторов. Помимо уровня арендных ставок большую роль при выборе объекта торговым оператором играет его местоположения в местах интенсивных транспортных и пешеходных потоков.

При этом постепенно происходит выравнивание арендных ставок в столице, областных и районных центрах. В результате для девелоперов повышается привлекательность реализации проектов за пределами столицы.

Торговле нужны большие площади

И хотя наибольшим спросом в торговых центрах все еще пользуются небольшие помещения (до 50 кв.м), заметно возрос интерес к объектам от 300 «квадратов» и более. Однако спрос на них со стороны операторов непродовольственной группы товаров часто остается неудовлетворенным. Таких объектов, которые соответствовали бы ожиданиям арендаторов по расположению ТЦ, продуманной концепции и уровню арендных ставок, на рынке еще немного.

По нашим прогнозам, несмотря на внешние и внутренние кризисные явления, в среднесрочной перспективе спрос на качественные проекты будет оставаться стабильно высоким, особенно в регионах.