Рынок коммерческой недвижимости нащупал дно. Впереди - пессимистичная стабильность.

Руководитель группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА» Владимир Давидович рассказал о ситуации на рынке коммерческой недвижимости Беларуси, и что нас ждет в 2017 году.

Ведь не секрет, что за последние 3 года рынок офисов увеличился на 40% и сейчас по показателю обеспеченности офисными площадями Минск уже вплотную приблизился к Санкт-Петербургу. Чем это чревато для столичного офисного рынка, и какие подводные течения господствуют сегодня на рынке.

• 2016 год был непростым для всех и во всех отношениях. Чем он запомнился для рынка офисов?

Весной 2016 года рынок пережил самый большой прогиб, и сейчас, по прошествии времени, этот период можно уже назвать дном. У определенной части девелоперов, вынужденных играть с целью привлечения арендаторов на понижение ставок дисконтами, в итоге закончился запас рентабельности. А некоторые закредитованные собственники столкнулись с отказом банков в дальнейшем снижении ставок. Ведь в случае наличия кредита на объект недвижимости, арендную ценовую политику нужно было согласовывать с банком. А банки в какой-то момент перестали согласовывать договора с еще более низкими ставками. Ввиду этого, а также на фоне более-менее стабилизировавшейся экономической ситуации, и в частности обменных курсов валют, осенью 2016 года падение ставок аренды прекратилось и рынок замер.

Сегодня по отдельным сегментам коммерческой недвижимости наблюдается небольшое движение вверх арендных ставок предложения, но фактические цены сделок до сих пор остаются без изменений.

• Каких широт достиг столичный рынок офисов?

Объем рынка офисных площадей в бизнес-центрах Минска по состоянию на начало марта 2017 года составлял практически 900 тыс. кв. м., а объем вакантных площадей лишь немногим менее 50 тыс. кв. м.

• Какие тенденции сегодня наблюдаются на рынке коммерческой недвижимости Беларуси?

Во-первых, объема ввода новых площадей значительно сократился. Если за последние 4 года среднегодовой показатель прироста офисных площадей находился на уровне 100 тыс. кв. м., то за 2017 год мы ожидаем ввод всего лишь 22 тыс. кв. м. При этом поглощение офисов мы прогнозируем на уровне в 1,5 раза выше. Поэтому новых офисов может всем желающим не хватить.

С учетом того, что все чаще компании предпочитают менять офис на более современный, то можно говорить о постепенном обновлении рынка, в результате которого статус «вакантный» получают те бизнес-центры, кто не уделял должного внимания модернизации и развитию сервисов для арендаторов.

Во-вторых, продолжает усиливаться миграция арендаторов из некачественных объектов в качественные. Арендаторы переезжают из устаревших зданий в современные, в том числе и стараясь сохранить бюджет на аренду. В частности, в современных бизнес-центрах подобное возможно за счет оптимизации площадей и более низких эксплуатационных затрат. Во многих старых административных зданиях, стоимость коммунальных и эксплуатационных платежей существенно выше, чем в современных бизнес-центрах, что также влияет на итоговый бюджет по содержанию офиса.

Что будет дальше с некачественными старыми помещениями, от которых отказываются арендаторы – вопрос открытый. Думаю, в этом сегменте будет нарастать кризис, потому что без соответствующей реконструкции офисы форматов «бывшие НИИ» и «панельные коробки» уже никому не нужны, поскольку за последние годы арендаторы значительно выросли в своих требованиях к офисному пространству.

А в-третьих, в сегменте крупных (от 1500 кв.м.) качественных площадей сегодня сформировался дефицит. Несмотря на имеющуюся вакантность офисных площадей на уровне 50 тыс. кв. м. в более чем 60 бизнес-центрах, крупным компаниям очень сложно выбрать подходящий офис. Дело в том, что большинство вакантных офисов имеют площади менее 300 кв. м., и по факту найти большие офисы в одном бизнес-центре, не говоря уже об одном или нескольких смежных этажах (как этого хотят компании) – очень сложно.

В этой ситуации, для крупных компаний интересным вариантом выступает строительство офиса или даже здания «под себя». В Европе подобный механизм уже давно пользуется спросом и получил название «built-to-suit».

• А если говорить про сделки купли-продажи коммерческой недвижимости?

Стоимость квадратного метра в этом сегменте сегодня уже ниже себестоимости нового строительства. Обиднее всего продавцам, которые строили эти здания в 2-2,5 раза дороже, чем их сегодня можно продать. Но на этом рынке цену всегда будет диктовать спрос, а не затраты на строительство. А спрос сегодня либо откровенно спекулятивный, чтобы потом продать подороже, либо вынужденный, когда у компании, например, специфический вид деятельности и найти подходящее помещение в аренду сложно – проще купить под себя. Или уже совсем редко – инвестиционные вложения.

На рынке нет драйва, хотя все может измениться во второй половине 2017 года при условии полной стабилизации арендных ставок. Ведь в отличие от жилья, покупка коммерческой недвижимости сразу оценивается, как инвестиционная сделка. И при стабилизации ставок на рынок выходят мелкие инвесторы, которые скупают небольшие помещения для сдачи в аренду.

А сегодня на рынке колебания ставок все-таки присутствуют. Например, в одном и том же здании ставка аренды может составлять и $9, и $15 за кв.м., так как не все арендаторы перезаключили старые договора аренды с высокими ставками на договора с более выгодными условиями. К концу года ситуация должна выровняться.

• То есть 2017 год будет стабильным и хорошим?

Да, так как рынок коммерческой недвижимости в 2016 году нащупал дно, а от дна можно только отталкиваться. Год будет хорош своей пессимистичной стабильностью, а для бизнеса это очень важно. Можно выстраивать внутренние процессы с учетом этого прогноза.

• 2016 год группа компаний «Твоя столица» сработала с нулевой рентабельностью. Каким вы видите для себя 2017 год?

Если в период стагнации и кризиса бизнес работает в ноль – это уже хорошо, так как есть возможность сохранить персонал, технологии. Да, вы не будете инвестировать в новые проекты, но у вас будут средства для обновления основных фондов и производственных процессов. А что еще нужно бизнесу, чтобы переждать кризисное время? Ведь есть некая финансовая «подушка безопасности», накопленная в более успешные годы.

Да, 2016 год мы сработали в ноль, и я доволен этим результатом, потому что компания осталась не в убытке. Год был тяжелым для всех, но мы несмотря ни на что активно перестраивали внутренние бизнес-процессы под жесткие кризисные условия и не прекращали развиваться, обучать персонал. Думаю, такая политика принесет хорошие плоды в 2017 году, и мы выйдем в уверенный плюс. Рентабельность в нашей сфере на уровне 10% - это хороший показатель. К нему мы и будем стремиться.