Рынок недвижимости установил первые рекорды века

- Действительно, перемены, произошедшие на рынке недвижимости страны за это время, очень масштабны – рассказывает руководитель группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА». Владимир Давидович. - Не верится, что всего каких-то 10 лет назад мобильный телефон был недоступен большинству жителей страны, свой web-сайт имела далеко не каждая отечественная компания, грамм золота стоил всего 9,5 долларов, литр бензина - 0,86 доллара, квадратный метр в «хрущевке» - 300 долларов, а значение слова «ипотека» было понятно лишь узкому кругу специалистов... Ведь, если сравнить, в конце десятилетия золото подорожало до 45 долларов за грамм, бензин – стал стоить уже один доллар за литр, «квадрат» в той же однокомнатной «хрущевке» - 1300 долларов, а ипотечный консультант находится прямо у нас в офисе, так как это уже производственная необходимость. По поводу мобильной связи и web-сайтов, думаю, пояснения не нужны.

Кстати, наши аналитики сделали расчеты относительно наиболее выгодных вариантов вложения условной 1000 долларов в начале века в традиционные для белорусов средства сбережения и приумножения. Результаты можно увидеть в таблице ниже:

[1] С учётом доходов от сдачи помещений в аренду; все доходы приведены с учётом налогообложения; капитализация процентов по банковскому вкладу и доходов от сдачи помещений в аренду принималась по одной ставке (действующей ставке банковского вклада в иностранной валюте)

[2] С учётом продажи объекта собственности в конце 2010г.

[3] Средняя стоимость 1 кв.м. офисной недвижимости на вторичном рынке в бизнес - центрах класс «С», приближенным по своим характеристикам к предложению, имевшемуся на начало 2000 г.

Итак, что же произошло с рынком недвижимости страны за первое десятилетие нового века, вам помогут вспомнить специалисты группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА».

Рынок «первенцев»

Начало века минский рынок жилья встретил самыми низкими за все следующие десять лет ценами на квартиры. По мнению экспертов «ТВОЕЙ СТОЛИЦЫ», свою роль в этом сыграл финансовый кризис 1998 года в России, более известный как Дефолт.

- Во второй половине 2000 года появлялись такие уникальные предложения, как, например, однокомнатная квартира в Минске на улице Уральской за 4900 долларов или двухкомнатная - на улице Мичурина за 7800! При том, что в среднем на то время квадратный метр стоил приблизительно 250-320 долларов, – вспоминает начальник Управления продаж вторичного рынка жилья группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА» Светлана Куделко. – В то же время самая дорогая квартира, проданная нами, находилась на улице Кольцова и имела шокирующую цену в 145 тысяч долларов. Для наших сотрудников это был первый опыт продажи очень дорогой

элитной недвижимости. Агента Ирину мы ждали с показа и, раскрыв рот, слушали из первых уст описание уникальной квартиры.

Благодаря кредитам банков на покупку недвижимости, ставших доступными и популярными в начале 2000-х, уже к 2003 году «вторичка» подорожала практически на 100%, и цена квадратного метра увеличилась до 500-600 долларов. А в 2005 году квартиры стандартных потребительских качеств впервые преодолели рубеж в 1000 долларов за «квадрат».

Вплоть до 2007 года цены на жилье в столице росли сумасшедшими темпами. И, не смотря на это, покупателей «лихорадило»: спрос не падал, квартиры активно раскупались. В октябре 2007 года, едва ли не на пике стоимости жилья, Национальным кадастровым агентством было зафиксировано рекородное число сделок, проведенных в Минске за один месяц – 1 441. Средняя цена квадратного метра в то время уже приблизилась к 2 000 долларов. «Квадрат» элитной недвижимости оценивался в 3 000-4 000 долларов.

Только мировой финансовый кризис в 2008 года заставил лопнуть этот «мыльный пузырь»: в 2009 году «вторичка» ощутимо подешевела. Элитные квартиры «упали» до 1 700 -2 000 долларов за кв. метр, а цены реальных сделок - и вовсе до 1 300 долларов. «Хрущевки» опустились до 900-1 100 долларов за квадрат.

В итоге, как и после первого кризиса в начале «нулевых», после второго жилье в стране подешевело на 35-40%, отмечают аналитики «ТВОЕЙ СТОЛИЦЫ». Но лица, настроение и характер нового рынка изменился до неузнаваемости. В том числе, это коснулось и новостроек.

- Времена длинных очередей к застройщику, когда квартиру в новостройке можно было купить, только имея связи в компании-застройщике, остались навсегда позади. Рынок повернулся к потребителю, у которого появился колоссальный выбор, которого не было в начале века. И если десять лет назад строительные компании можно было пересчитать по пальцам, то сегодня их в Минске – 70! В открытом предложении находится 100 новостроек! Поэтому те строительные компании, которые к концу десятилетия ошибочно продолжали считать, что свои квартиры могут продавать при помощи объявления на заборе, оказались не так успешны, как остальные. В итоге у строительных компаний вырос спрос на риэлтерские услуги, а некоторые из них начали создавать собственные профессиональные отделы продаж! – рассуждает начальник Информационного центра долевого строительства группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА» Татьяна Недерева-Архипец.

Да и портрет самих покупателей минского жилья за минувшие десять лет претерпел существенные изменения: к привычной категории клиентов солидного возраста все активнее присоединяются и совсем молодые люди 20-30 лет.

- Доступность кредитных ресурсов стремительно омолодила наших покупателей. Молодые люди все чаще предпочитают не снимать жилье в аренду, а жить в собственной квартире, купить которую стало намного легче вместе с кридитной поддержкой банков, а хорошая работа позволяет выплачивать ежемесячный заем, вместо арендной ставки, - замечает Татьяна Недерева-Архипец.

Кроме того, вместе с отменой обязатательного для иногородних разрешения Мингорисполкома на покупку квартиры в столице, на рынок жилья в конце «нулевых» серьезно вышли жители белорусской периферии.

- Интересный факт, например, родители поступивших в Минск студентов, которые все чаще стали предпочитать покупку, как правило, однокомнатных квартир в Минске вместо аренды. При этом, основную массу иногородних покупателей составляют жители крупных промышленных центров страны, таких как Солигорск, Лида, Новополоцк, - делится Светлана Куделко. - В конце 2010 года также законодательно были сняты все ограничения на покупку недвижимости в Беларуси иностранными гражданами...

Да и сам портрет риэлтера за эти годы изменился: сегодня в эту профессию с удовольствием приходят молодые, образованные люди. Их коммуникабельность и мобильность под стать современным требованиям покупателей жилья.

Новая профессия – «риэлтер» с 1998 официально признана в Беларуси. С 1 апреля 2006 года на Министерство юстиции были возложены функции управления и регламентирования риэлтерского бизнеса, который вместе с этим стал более профессиональным и прозрачным.

Кроме того, первая «десятка» нового тысячелетия навсегда будет ассоциироваться для нас с появлением на рынке жилья ряда интересных и долгожданных «первенцев». Например, таких как первая новостройка, получившая совместными стараниями риэлтеров «ТВОЕЙ СТОЛИЦЫ» и застройщика собственное имя - «Изумрудный». Вместе с этим - с 2003 года – в Минске и появилась новая красивая традиция давать новостройкам уникальные названия.

Жилье необычного формата, такое как таун-хаусы, пентхаусы, клубные дома, тоже получило свои первые минские адреса в 2000-х годах. И пусть сегодня к этим элитным форматам жилья требования стали гораздо выше, дома-первооткрыватели навсегда запомнятся покупателям и профессионалам рынка жилья. Как и строительство первых в стране жилых небоскребов: «Славянский» и более популярный – «Парус», строительство которого началось в 2009 году.

- Самым большим разочарованием десятилетия я бы назвала то, что у нас так и не появились достойные коттеджные поселки как формат жилья, который был бы красив, и там хотелось жить... Попытки были, но называть их успешными я бы не стала. В итоге этот спрос сегодня не удовлетворен, и нам нужен первый смелый «пионерский» проект, - делится Татьяна Недерева-Архипец.

К слову, обычное для сегодняшнего рынка жилья деление на классы - эконом, бизнес и премиум – тоже стало результатом модных веяний второй половины 2000-х. И если в середине «нулевых» принадлежность новостройки к определенному классу была, скорее, оригинальным маркетинговым ходом, то сейчас она оформилась и ценовыми трендами. Уже сегодня самое дешевое жилье и самое дорогое по цене квадратного метра может отличаться в разы: 900 долларов за кв. метр – за «эконом»-класс и 2500 долларов – за квартиру в доме класса «премиум».

- Да и само понятие «элитности» за прошедшие десять лет изменилось, - вспоминает Татьяна Недерева-Архипец. - В начале века тем, кто был готов вкладывать в покупку жилья большие деньги, достойного предложения в сегменте новостроек не было. Поэтому люди, которые хотели купить хорошее дорогое жилье, покупали квартиры в центре Минска. Фактически, элитным был нынешний проспект Независимости, который начинался от Главпочтамта и заканчивался в районе площади Якуба Колоса.

Со временем география «элитных» районов столицы существенно поменялась. На смену центру города пришли новые уголки: Сельхозпоселок, Дрозды, малоэтажная застройка в районе Национальной библиотеки, дом «У Троицкого» на реке Свислочь, квартал «Славянский», новые просторные , комфортабельные квартиры в домах с огороженной территорией, контролем доступа и обязательным наличием гаражных или стояночных мест в районе улицы Пионерской в Дроздах...

- Тот выбор, который сегодня имеют покупатели на рынке жилья, я бы назвала все-таки самым главным достижением последних десяти лет. 20-е годы 21 века мы начинаем на рынке потребителя – и это замечательно! – резюмирует Татьяна Недерева-Архипец.

Столица... в аренду

После всех волнений и нестабильности 90-х, для рынка недвижимости 21 век принес долгожданное спокойствие. В том числе, и в сегмент аренды жилья. Правда, успокоившись, ставки, как оказалось, тут же встали в позицию «на старт» для будущего роста.

Сегодня цены на аренду жилья в Минске десятилетней давности вызывают недоверчивую улыбку: 60 долларов в месяц – за однокомнатную квартиру, 15-25 долларов – за спальное место, 30-40 – за целую комнату! Хотя... Стоит вспомнить о том, что средняя зарплата в стране в 2000-м году равнялась примерно 75 долларов, как становится ясно, что удовольствие жить в столице Беларуси было совсем не из дешевых.

- Самая дорогостоящая арендная недвижимость столицы – коттеджи – арендаторам того времени предлагалась по ценам от 800 до 1 500 долларов в месяц. По карману такое предложение было, конечно, далеко не рядовому белорусу: чаще всего эти объекты арендовались посольствами и представительствами иностранных фирм, - вспоминает Валентина Сенчихина, начальник Управления аренды группы компаний "ТВОЯ СТОЛИЦА".

К 2003 году двузначные цены на аренду жилья в Минске стали частью истории: ставки выросли вдвое и риэлтеры предлагали своим клиентам однокомнатные квартиры в среднем уже по 100-120 долларов.

- Из-за тогдашних низких цен на «вторичном» рынке жилья, сдавать квартиру в аренду владельцам было намного выгоднее, чем продавать. Чем они охотно и пользовались, - рассказывает Валентина Сенчихина.

В середине «нулевых» на рынке аренды жилья появилось новое, по тем временам, весьма нестандартное предложение - квартиры с «евроремонтом». Помимо импортных отделочных материлов, выровненных стен и потолков, окон ПВХ, само присутствие в слове корня «евро» сулило будущим арендаторам истинно европейское удовольствие от проживания в такой квартире. Поэтому и стоила она, ни много, ни мало, от 1 000 долларов в месяц и дороже при тогдашней зарплате рядового белоруса, согласно данным Белстата, примерно 250 долларов.

Но это уже излишки, как говорится, ведь ценник даже на вполне обычное жилье эконом-класса, которое всегда было наиболее популярным у арендаторов, за семь лет с начала века вырос почти в 5 раз! Однокомнатные квартиры в 2008 году уже сдавались по 230-250 долларов в месяц, а комнаты подорожали до 100-120 долларов. Дополнительно «било по карману» то, что хозяева жилья в столице все чаще настаивали на оплате коммунальных услуг самими арендаторами. Но амбициозных покорителей белорусской столицы и молодые семьи минчан это не останавливало: спрос на аренду не только оставался стабильным, но и постоянно увеличивался. Особенно накануне очередного учебного года, когда уже с середины лета студенты столичных вузов, которым не хватило мест в общежитиях, активно начинали искать варианты, чтобы снять квартиру в Минске.

2008 год, уверены специалисты «ТВОЕЙ СТОЛИЦЫ», можно назвать «золотым» для рынка аренды жилья: постоянно растущий спрос приводил к тому, что квартир на рынке всем желающим не хватало даже при том, что аренда дорожала едва ли не еженедельно. К осени 2008 года «недорогие» однокомнатные квартиры подорожали до рекордных 270-300 долларов.

И без того дорогие элитные аппартаменты, спрос на которые тоже увеличивался благодаря активно приезжающим в Минск представителям иностранных компаний и сотрудникам посольств, подорожали еще больше. Арендные ставки на трехкомнатные квартиры с 600 - 1 000 долларов выросли до 1000 - 1 500 долларов. Правда, в отличие от арендаторов более скромных апартаментов (эконом - и бизнес-класс) с арендаторов элитных квартир коммунальные платежи, как правило, дополнительно хозяева не требовали.

- При этом и юридическая грамотность сторон разительно пошла вверх: все чаще обе стороны настаивали на заключении договоров найма. И в итоге документальное оформление прав на аренду жилья стало характерным почти для каждой третьей сделки, - рассказывает Валентина Сенчихина.

Не понятно, до каких ценовых высот мог бы расти этот «пузырь» на рынке аренды, но в конце 2008 года до Беларуси докатилось «эхо» мирового финансового кризиса. Да и единомоментная девальвация белорусского рубля в первые дни 2009 года автоматически на 20% подняла в цене «долларовые» ставки на жилье. И минским рантье пришлось поумерить свои аппетиты - спрос на квартиры в аренду резко упал: молодые семьи вернулись к родителям, студенты стали снимать квартиры вскладчину, если не было родственников в столице или мест в общежитиях. В итоге, цены выравнялись до разумных рыночных и перестали расти.

- В течение 2010 года ставки практически не изменялись: однокомнатные квартиры в среднем сдавались по 200-250 долларов в месяц, двухкомнатные – 270-300 долларов, трехкомнатные и многокомнатные – от 300 долларов и выше, - подытоживает Валентина Сенчихина.

Кстати, как рассказали в агентстве недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА», самая дорогая квартира Минска за последние десять лет сдавалась в районе площади Победы за рекордную сумму в 5 тысяч долларов!

В целом, не смотря на то, что в Беларуси в последние годы строилось все больше жилья в собственность, рынок аренды квартир и домов по-прежнему занимает высокую долю в жилом фонде страны: примерно 18%. В Минске сегодня каждая четвертая-пятая семья является квартирантами. При этом с большей вероятностью они живут во Фрунзенском или Московском районах города, где, по данным специалистов агентства недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА», сегодня больше всего предложений арендных квартир.

В офис нового тысячелетия – из «XXI века»

За последнее десятилетие облик делового Минска изменился разительно. И сегодня уже, наверное, сложно представить белорусскую столицу без новых бизнес-центров. Кстати, первый масштабный бизнес-центр в Уручье имел более чем символичное названием «XXI век». Уже в 1997 году он положил начало формированию столичного рынка административной недвижимости третьего тысячелетия. Ставшее популярным еще в 90-е годы понятие «офиса», наконец, обрело свой первый достойный адрес в Минске. Старт был дан, и следом потянулись новые проекты.

Правда, началось новое десятилетие не лучшим образом: в 2000 году в Минске не появилось ни одного значимого бизнес-центра. 2001 год «подарил» столице «Аквабел» и после еще одного перерыва на год, в 2003 году столица обзавелась еще двумя бизнес-центрами – IBC и зданием на Мележа, 5.

Так что уже к середине «нулевых» белорусская столица могла похвалиться присутствием на местном рынке качественной альтернативы сдаваемым в аренду с советских времен НИИ и зданиям госпредприятий, появились бизнес-центры разных классов. Помимо уже упомянутого «XXI века», по своему функционалу получившего класс «В», в 2006 году появился первый бизнес-центр класса «А» - «Немига-Сити», а со строительством бизнес-центра «Капитал» на рынок вышел полноправный класс «С».

- За прошедшие десять лет вместо трех бизнес-центров, имевшихся в Минске на начало 2000 года, появилось 49, а арендуемая площадь помещений выросла более, чем в десять раз: с 31 тысячи кв. метров до 367 тысяч! – рассказывает Юрий Попов, начальник Управления Информационный центр коммерческой недвижимости группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА». - Рекордным в этом отношении стал 2008 год, ознаменовавшийся выходом на рынок сразу 110 тысяч кв. метров новых офисов.

Взрывное, по меркам Беларуси, увеличение предложения совпало с началом кризиса в стране, и арендные ставки, до этого росшие весьма бодрыми темпами, пошли на спад. В итоге 2008 году принадлежит еще один рекорд десятилетия: максимальные средние значения арендных ставок в Минске. По данным аналитиков «ТВОЕЙ СТОЛИЦЫ», в зависимости от качественных характеристик здания, они колебались от 25 евро за кв.метр в классе «С» до 43 евро – в «А». С тех пор за два года ставки упали, соответственно, до 15 и 29 евро за кв. метр.

Впрочем, тому виной, скорее всего, не столько кризисные тенденции, для которых рынок коммерческой недвижимости не стал ислючением, сколько рост конкуренции между девелоперами. Ведь только за последние два года на рынок вышло 120 тысяч кв. метров новых офисных площадей, в том числе и в таких заметных на деловой карте города бизнес-центрах как «Silver Tower», «Rubin Plaza», «Титан», «А-100».

Самым большим сегодня является бизнес-центр «Парус». При общей полезной площади более 28,6 тысяч кв. метров здесь 20 тысяч кв. метров занимают офисы. «Серебро» по праву – у второго корпуса бизнес-центра начала «нулевых» на Мележа, 5, чья площадь составила целых 25 тысяч кв. метров!

А вот бизнес-центр «А-100» можно назвать самым успешным проектом ушедшего десятилетия: с момента сдачи в эксплуатацию в 2010 году он был заполнен арендаторами в рекордно короткий срок – в течение 3 месяцев.

Словом, прошедшие десять лет можно считать годами заложения крепкого фундамента в становлении рынка административной недвижимости, и новое десятилетие обещает быть еще более интересным. Например, уже 2011 год, по мнению аналитиков «ТВОЕЙ СТОЛИЦЫ», побьет рекорд 2008 года по объемам ввода офисных помещений. Ведь вместо точки первое десятилетие 21 века закончилось многоточием, обещающим бизнесу появление новых деловых центров столицы.

Эволюция потребления

Для любителей шоппинга первое десятилетие 21 века стало настоящим шагом в будущее. Не таким, правда, широким, как хотелось бы, но тем не менее... За это время отечественная торговля не только существенно расширила палитру доступных новых форматов торговли, но и лексический запас участников этого сегмента. Ведь за последние 10 лет в обиход вошли такие понятия как «ритейл», «якорь», «гипермаркет», «дискаунтер», «франшиза», «бренд», «торговая марка», «лейбл», «DIY», «молл», «FMCG» и многие другие.

А помните, как в «90-е» с приближением выходных многомиллионные армии покупателей по всей Беларуси выдвигались на местные открытые рынки – пожалуй, единственную альтернативу тогдашним универмагам? Здесь у «челноков» можно было подешевле прикупить всей семьей обновок по сезону и продуктов на неделю или месяц вперед. В Минске самыми популярными были, конечно, «Аквабел», «Динамо» и «Ждановичи». Сегодня «вживых» остался уже только последний из них, а за минувшее десятилетие у потребителей появился существенный выбор мест для шоппинга разной степени комфортности.

Именно в «нулевые» в Минске начали появляться первые торговые площади современного формата. Так, с 1997 по 2004 годы открылись теперь уже самые старые торговые центры города: «Импульс», «Зеркало» и «Европа».

Может показаться странным и тот факт, что фантастический 21 век ознаменовался для нас не контактами с внеземеными цивилизациями, массовым распространением роботов и полетами на выходные на Луну, а... открытием первых гипермаркетов. В 2004 году в Минске открылся самый большой на сегодня из своих «коллег» 9-тысячный (кв. м) гипермаркет «Bigzz» в здании первой очереди торгово-развлекательного центра «Экспобел». Затем, с разницей в год, открыли свои двери для посетителей гипермаркеты «Гиппо» и «ProStore».

- 2006 год запомнился столичным ритейлерам рекордным числом введенных в эксплуатацию торговых площадей - сразу 40 тысяч кв. метров, - рассказывает Юрий Попов.

Впрочем, этот рекорд можно отнести к исключительно белорусским реалиям: в соседних столицах уже давно не в диковинку торгово-развлекательные центры -«стотысячники», вроде «Золотого Вавилона» в Москве (торговая площадь около 170 тысяч кв.метров) или Akropolis в Вильнюсе (110 тысяч кв.метров).

В 2007 году вместе с появлением первых концептуальных торговых центров мы поднялись еще на одну ступеньку в эволюции культуры потребления. От своих предшественников эти объекты отличало, прежде всего, присутствие продуманной от архитектуры здания и дизайна интерьеров до набора арендаторов идеи. Благодаря этому открывшиеся в 2007 году ТЦ «Корона» и ТРЦ «Столица» сегодня не только полюбившиеся минчанам места шоппинга, но и почти обязательный пункт в туристическом маршруте гостей столицы.

В 2008 году к радости модников и модниц столицы была введена вторая очередь торгово-развлекательного центра «Expobel», благодаря чему он стал самым большим торговым объектом не только в Минске, но и во всей Беларуси. Общая площадь его двух очередей составила 40 тысяч кв.метров. Торговый центр «Глобо», введенный в эксплуатацию в том же году стал вторым по величине в Минске – его общая площадь составляет 19 тысяч кв.метров. Наконец, два последних «нулевых» года порадовали самых рачительных белорусов появлением первых дискаунтеров - «Евроопта» и «Материка». Они стали очень актуальными для пережившей «эхо» мирового финансово-экономического кризиса страны.

В итоге, за десять лет общая площадь торговых и торгово-развлекательных центров Минска выросла до 430 тысяч кв. метров, из которых почти сегодня 25% приходится на объекты современного формата.

Сегодня, вступая во второй десяток 21 века, каждый житель столицы может похвастать тем, что на его долю приходится 64,1 кв.метра современных торговых площадей. Впрочем, хоть эта цифра в 3 раза и превышает показатель 2006 года – 18,9 кв.метров на человека – Минск по-прежнему разительно отстает от европейских стандартов в 250-300 кв.метров. Впрочем, чтобы, наконец, достигнуть нужного соотношения «человеко/метров», Минску просто достаточно не сбавлять взятых темпов, ведь по сравнению с 2004 годом, метраж современных торговых площадей уже вырос более, чем в 11 раз!

- Что касается арендных ставок, то по мере появления новых торговых объектов в течение последних десяти лет они снижались. И если в 2004 году компании в среднем приходилось за 12 месяцев отдавать на аренду помещения тысячу долларов, то сегодня эта сумма уменьшилась практически вдвое, - анализирует Юрий Попов.

А самыми «провальными» для арендных ставок, по мнению специалиста, стали 2006 год, когда ставки аренды упали почти на 27% и, конечно же, кризисный 2009-й. Тогда аренда подешевела примерно на 40%!

Впрочем, свой второй десяток торговая недвижимость начинает очень неплохо. Во всяком случае, уже в 2011 году в Минске с нетерпением ждут открытия таких заметных торговых объектов, как ТЦ «Славянский» на пересечении улиц Комсомольская-Немига, торгово-административного комплекса на автовокзале «Центральный» и ТРЦ «Замок-Лидо» на проспекте Победителей.