Минск и Варшава: как город могут заполонить небоскребы

Варшава как рослая сестра поглядывает на Минск с высоты офисных небоскребов. Поляки за последние годы нешуточно рванули вперёд: строят много, качественно, часто с привлечением европейских архитекторов. Возможно, именно так будет и в Минске, но только не раньше, чем через пять лет. И всё же опыт показателен: местным девелоперам также приходится конкурировать за арендатора. Менеджер проектов по административной недвижимости «Твоя столица. Управление проектами» Артем Жданьков вслед за анализом деловой Москвы разобрал, что полезного мы можем взять из офисного опыта Варшавы.

Варшава активно прирастает офисными площадями. В 2016 году рынок офисной недвижимости получил рекордные 407 тыс. «квадратов», гласят данные Cushman & Wakefield. Казалось бы, такой объём мог бы «положить» рынок, обрушив арендные ставки. Однако этого не произошло: спрос на офисные площади оказался выше ожиданий – компании освоили за прошлый год 755 тыс. кв. м. Наиболее активными арендаторами выступают игроки B2B-рынка, в том числе консалтинговые организации.

Средний уровень вакантности в бизнес-центрах Варшавы составляет около 14%. Ставки варьируются от 13 евро за 1 кв. м. на окраинах до 24 евро в центре польской столицы. Рынок всё еще на стороне арендаторов. Компании активно «мигрируют» из старых объектов в новые бизнес-центры с лучшими характеристиками, но таким же уровнем ставок. При этом до конца года рынок пополнится еще на 300 тыс. «квадратов», которые, как ожидается, пустовать не будут.

Варшавские арендаторы отдают предпочтение современным объектам с уникальной архитектурой, продуманными объемно-планировочными решениями и профессиональным управлением. Как правило, деловые высотки включают в себя не только офисы, но и магазины, кафе, фитнес-центры и салоны красоты. Мы выделили самые интересные бизнес-центры Варшавы.

Башня Warsaw Spire

Небоскреб Warsaw Spire уже своей формой выделяется на фоне прямоугольных офисных высоток. Проектировали комплекс бельгийские архитекторы, а в возведение объекта вложено $100 млн. Офисная башня «поднялась» на 220 метров рядом с центром города, став самым высоким зданием в Польше. Рядом «выросли» еще два бизнес-центра высотой 55 метров, образующих единый комплекс. Всего построено 100 тыс. кв.м, из которых 96 тыс. «квадратов» занимают офисы.

Оставшееся пространство выделено под рестораны, магазины и кафе. Помещения выполнены в формате open-space, имеют высокие потолки и предлагают панорамный вид на город.

Башня Q22

Еще один современный небоскреб год как высится над центральной частью Варшавы. По форме башня напоминает кристалл кварца (схожая идея, но с калийной солью и меньших размеров реализована в здании «Банка развития» в Минске). Бизнес-центр Q22 растянулся на 155 метров и включает 45 тыс. офисных «квадратов». Большую часть пространства занимают офисы – просторные и высокие, с многослойным панорамным остеклением и повышенной звукоизоляцией. Под землей спрятано пять этажей паркинга на 320 автомобилей, на верхних этажах находятся конференц-залы, кафе и рестораны. При этом здание еще и энергоэффективное, получает часть электричества от солнечных панелей. В качестве ключевого арендатора – польская штаб-квартира Deloitte.

Небоскреб Rondo 1

Офисный небоскреб с 11-летним стажем безоговорочно относят к объектам класса «А+». Здание в финансовом центре Варшавы включает в себя 41 этаж (с учетом высоких потолков это 194 метра) и состоит из двух частей: нижнюю облюбовали супермаркет, винный бар и кафе, тогда как верхнюю – многочисленные офисы, занимающие 64 тыс. кв.м. Комфорт в небоскребе создают мощные кондиционеры, скоростные лифты и зоны отдыха.

Небоскреб Varso Place

Новая офисная башня станет самым высоким зданием Польши и Евросоюза. Высота небоскреба со шпилем составит 310 метров, с которых он будет величаво поглядывать на железнодорожный вокзал. Проектировали комплекс британские и польские архитекторы, предусмотрев в нем 53 этажа и 140 тыс. «квадратов» коммерческой недвижимости A-класса. Помимо офисных площадей, в здании будут магазины, кафе и рестораны, а «фишкой» объекта станет смотровая площадка на крыше небоскреба. Когда комплекс достроят (а это произойдет не раньше 2020 года), он будет задавать тон на рынке бизнес-центров Варшавы.

Warsaw Trade Tower

Варшавский центр торговли построен в 1999 году и напоминает чикагские небоскребы. Здание включает 42 тыс. «квадратов» офисов, магазинов, кафе и ресторанов. В комплекс входит паркинг на 300 автомобилей. Посетителей встречает 6-этажный атриум, обустроенный в эко-стиле из натуральных материалов. Между этажами курсируют одни из самых быстрых лифтов в Европе, которые преодолевают 7 метров в секунду. Офисы продуманы до мелочей – просторная планировка, хорошее освещение, климат-контроль и высокоскоростной интернет. Ставки аренды здесь немного ниже, чем в других офисных небоскребах A-класса.

Комплекс Metropolitan

Здание Metropolitan выросло не ввысь, а вширь: 7-этажный комплекс включает почти 34 тыс. кв.м офисных площадей. Размещен объект на северной части площади Пилсудского – в историческом месте, так что отсутствие претензий на высотность вполне объяснимо. К разработке проекта приложил руку известный британский архитектор Норман Фостер. Возможно, поэтому внутри бизнес-центра оказался внутренний дворик диаметром 50 метров. Два подземных этажа вмещают 400 автомобилей. Офисы не отстают: много свободного пространства, панорамный вид на площадь и технологичная «начинка» помогают работе.

«Гормоны роста» для Минска

Варшава пошла по пути строительства офисных небоскребов, на которые равняются все остальные объекты. В этом отношении рынок повторяет те же тенденции, что сейчас актуальны для американских и азиатских городов. Разве что в Варшаве офисные высотки «разбросаны» по всему городу, в отличие от Лондона, Парижа и Нью-Йорка, которые предпочитают их «кучковать».

«Гигантомания» Варшавы может частично охватить и Минск. В столице уже представлено несколько офисных высоток (Royal Plaza, «Башня Европы» и «Александров Пассаж»), а новые высотки появятся в «Газпром центре», в комплексе «Шантер Хилл» на проспекте Победителей, и, судя по рендерам, в Minsk World. «Но едва ли высотное строительство станет нормой для Минска – сказываются и градостроительные ограничения, и недостаток инвесторов, готовых вложить около $100 млн. в возведение офисного небоскреба. Минский рынок пока не готов к таким масштабным проектам», – с сожалением признает эксперт.

При разработке объекта он советует учитывать особенности рынка. «Часто к нам обращаются за аудитом строительного проекта, и мы доводим его до ума с учетом текущих реалий и долгосрочного прогноза. Основная задача при этом заключается в том, чтобы максимально повысить коммерческую ценность объекта и сократить издержки. Коммерческий потенциал часто кроется именно в мелочах», – поясняет представитель «Твоя столица. Управление проектами».

В отличие от Варшавы, в Минске девелоперы нередко строят объекты, не изучив потребности рынка. «Бывают случаи, когда объект готов уже на 80%, а застройщик только сейчас задумался, будет ли он востребован. Но каким увидят бизнес-центр потенциальные арендаторы, если собственник сам не знает, как его позиционировать? – риторически спрашивает Артем Жданьков. – Поэтому часто нам приходится дорабатывать концепцию, на ходу создавая конкурентные преимущества бизнес-центра разрабатывать маркетинговую стратегию. Сейчас от офиса ждут не только комфортных условий, но и дополнительных преимуществ. Рабочее пространство должно вдохновлять, люди должны ходить в офис с удовольствием. И опыт Варшавы в этом плане показателен».