Ваш главный эксперт на рынке недвижимости Минска
Весь сайт Весь сайт группы компаний «Твоя Столица»
Главная страница Закрыть

Москва и Минск: какие бизнес-центры можно «подсмотреть» у России

24 мая 2017

Чтобы привлечь арендаторов, столичные девелоперы принялись строить современные бизнес-центры: с просторными помещениями, высокими потолками, панорамным остеклением и высокотехнологичной «начинкой». Однако сейчас этого оказалось недостаточно: потребности рынка растут быстрее, чем работают строители. Менеджер проектов по административной недвижимости «Твоя столица. Управление проектами» Артем Жданьков на основе опыта других городов рассказывает, на какие объекты можно равняться и какие идеи могут почерпнуть белорусские девелоперы. В следующий раз мы заедем в Варшаву, а сейчас предлагаем погрузиться в офисную Москву.

Рынок офисной недвижимости в Минске адаптируется к новым реалиям. Избыток предложения и относительно невысокий спрос среди арендаторов вынуждают девелоперов конкурировать не только ценой, но и качественными характеристиками. Успешных на рынке объектов не так много. Среди них — «Башня Европы», «Silver Tower», «Omega Tower», «Fortune», «Titul» и «Красавiк». Что интересно, «Орлан», «Fortune» и «Красавiк» целиком арендовала «Epam Systems» — «айтишники» сейчас во многом и формируют спрос на современные бизнес-центры.

Несмотря на трудности, бизнес-центр в Минске можно на 90% заполнить арендаторами в течение одного года после ввода в эксплуатацию. Главное, чтобы офисный объект выглядел современным и соответствовал потребностям среднего и крупного бизнеса. «Как показывает опыт других стран, хорошее офисное здание может оставаться популярным в течение десятков лет. Безусловно, возможны ребрендинг и перепланировка, однако проект, в котором еще на начальном этапе были заложены будущие ожидания арендаторов, будет актуален долгие годы», — считает эксперт.

Интересным для Минска можно считать опыт Москвы. Некоторые офисные объекты в нем были построены еще в 80-е годы, однако смотрятся современно и пользуются спросом даже сегодня.

Центр международной торговли

Комплекс занимает 270 тыс. «квадратов» в центре Москвы и своим примером доказывает, что если построить что-то хорошо, то пустовать оно не будет никогда. Бывший «Совинцентр» открыт в 1980 году и включает в себя три офисных здания и отель Crowne Plaza. Проект инициировала торгово-промышленная палата СССР и американский бизнесмен Арманд Хаммер.

В чем же секрет успеха проекта, которому уже без малого 40 лет? Дело в том, что строили бизнес-центр по западным стандартам, которые оказались актуальны и сегодня: офисы разных размеров (сейчас в аренду доступны помещения от 33 до 6000 «квадратов»), панорамные окна с видом на центр Москвы. А еще переговорные, которые полностью оборудованы и обеспечены всем необходимым, вплоть до канцелярских принадлежностей — их предоставляют с почасовой арендой и услугами секретаря. Дополняет картину развитая инфраструктура.

Центр международной торговли (ЦМТ) предоставляет арендаторам и то, что в Минске найти сложно. Помимо стандартных помещений классов А, B+ и В, предусмотрены офисы формата «прайм», который представляет собой офис с мебелью и услугами по встрече гостей и приему корреспонденции. Договор аренды можно заключить на срок от одного месяца, что весьма удобно, когда нужен кратковременный проектный офис.

В ЦМТ также существует формат аренды «миниофис», когда в аренду сдаются помещения площадью от 7,3 до 23 кв.м. Его можно снять на срок от одного дня. При этом управляющая компания ЦМТ идет навстречу малому бизнесу: если арендатор настроен на долгосрочную аренду, то ЦМТ не требует аванс за последний месяц. Как в «прайм», так и в миниофисах цена аренды для удобства арендатора включает все эксплуатационные услуги и даже ноутбук.

Заслуживает внимания и конгресс-центр на 22 зала, где можно проводить мероприятия от 15 до 1500 человек. Каждый год здесь проходит более 600 международных конгрессов, форумов, конференций, симпозиумов, деловых встреч, презентаций, семинаров, выставок, банкетов и всевозможных шоу. Помимо коммерческой составляющей, конгресс-центр также «вкладывается» в имидж самого комплекса, что делает его более узнаваемым среди потенциальных арендаторов.

Также в ЦМТ расположены гостиница, бары и рестораны, столовые, салоны красоты, фитнес-центры и даже супермаркет. Есть также нотариальная контора, переводческое бюро и другие полезные сервисы. По сути, здесь можно жить полгода, не выходя за границы делового центра, чем, собственно, и пользовались некоторые американские бизнесмены во времена Советского Союза.

«В свое время мне самому посчастливилось поработать в компании, которая арендует офис А-класса в здании ЦМТ. И напоминало это гигантский муравейник: в здании так много лифтов, что «пробок» не возникает, — рассказывает Артем Жданьков. — Наличие развитой инфраструктуры позволяет решать большинство деловых и личных вопросов, не выходя из здания. Цены в столовой для сотрудников компаний-арендаторов гораздо ниже средних по Москве. В обеденное время можно прогуляться в парке или вдоль Краснопресненской набережной. Метро находится в 15 минутах ходьбы. А благодаря проекту "Велобайк" можно добраться до бизнес-центра на взятом напрокат велосипеде и сдать его у здания ЦМТ».

Конечно, не все атрибуты ЦМТ применимы в Минске здесь и сейчас. «Взять тот же конгресс-центр. Нам видится, что потребность рынка в подобном формате полностью удовлетворяется современными конференц-залами минских отелей, "Минск-Ареной" и другими имеющимися площадками. Тем не менее, девелоперы могут перенять сам подход: проект, в бизнес-модели которого присутствуют такие разноплановые источники дохода, как организация мероприятий на 1500 человек и аренда офиса 7 кв.м на один день, обладают определенной финансовой устойчивостью. Такие объекты будут актуальны на рынке десятки лет и смогут обеспечить инвестору стабильный денежный поток, в том числе благодаря диверсификации источников доходов. На такие принципы мы и ориентируемся в "Твоей столице" при разработке или аудите концепций девелоперских проектов для наших клиентов», — отмечает эксперт.

«Москва-Сити»

Самый крупный деловой центр России тоже удивляет масштабами. Комплекс включает около 20 строений, в которых есть все для работы, жизни и отдыха. В частности, здесь находится самый высокий небоскреб России с говорящим названием «ОКО», который вскоре обойдет восточная башня «Федерации». Большинство зданий проектировали европейские архитекторы.

Внутри башен планировки с минимумом колонн, панорамный вид, мощные кондиционеры и скоростные лифты. За пределами рабочего места также удобно: попасть из зданий в метро можно через подземную галерею, а на крыше того же «ОКО» организовали каток.

Есть тут и магазины, и рестораны, и апартаменты, и выставочный центр. Бизнес-центры стали объектом притяжения для многих компаний. Однако высокие капитальные затраты и эксплуатационные издержки на «грандиозность» и «необычность» вместе с нестабильной ситуацией на рынке аренды, безусловно, не позволяют девелоперам рассчитывать на быструю отдачу от проектов.

«Белая площадь»

Деловой центр выделяется своей эффектной архитектурой, ради которой пришлось прибегать к менее эффективным объемно-планировочным решениям с «острыми углами». Отчасти потому, что проектировщикам надо было угодить главному архитектору города: как-никак, объект расположен на «первой линии» в центре города, рядом со станцией метро «Белорусская». Комплекс площадью 74 тыс. «квадратов» состоит из трех зданий высотой от 6 до 15 этажей, причем между ними проложены пешеходные зоны.

Бизнес-центр делает ставку на офисы в формате openspace. Работает офисный объект круглосуточно: за безопасность отвечают видеокамеры и «умная» система контроля доступа — к слову, такие же внедряют и минские объекты. На качество бизнес-центров косвенно указывает состав арендаторов: офисное пространство заняли международные консалтинговые и финансовые компании. Работать честно обязывает положение: из окон верхних этажей виден храм Николая Чудотворца.

«Белые сады»

Комплекс практически соседствует с «Белой площадью» и включает два здания высотой 16 и 12 этажей. Между зданиями соорудили стеклянную аркаду, которую отвели под галерею с круглогодичными ресторанами. На интерьер также не скупились: пол и стены покрыли мраморными плитами, а паркинг предусмотрительно спрятали под землю.

Планировка у офисов смешанная: есть как небольшие кабинеты, так и openspace. Чтобы оправдать название, на каждом этаже организовали террасы, разбив там небольшие сады. Не меньший интерес представляет лобби, где открыли арт-галерею с подлинниками известных современных художников. Может, работе это и не помогает, но имидж подчеркивает.

«Завод Арма»

Пример «возрождения» заводских площадей: в начале нулевых помещения Московского газового завода отдали под офисы и креативные пространства, однако, качество помещений на то время оставляло желать лучшего. Решение было ожидаемым — заводское пространство нуждалось в капитальном ремонте. На то, чтобы привести в порядок все 27 зданий, ушло около 10 лет.

Пространство обустроили в стиле лофт: без лишних колонн, но с кирпичными стенами, винтовыми лестницами и огромными трубами над головой. Все это по замыслу владельцев комплекса должно стимулировать полет фантазии — именно на творческих людей и рассчитан проект. Поощрять свободу мысли и гедонизм призваны шоурумы, фитнес-клубы и кофейни. Фабрика кукол, брендинговые и PR-агентства, офисы редакций, фотостудии и пять ночных клубов превратили эту территорию в своеобразное «место силы» с высокой концентрацией творческих людей.

Минск больших надежд

Интересные объекты появляются и в Минске. Более того, с каждым годом их будет все больше. «Девелоперы осознали, что мало построить здание — нужно сделать его комфортным и интересным. Причем об "изюминке" объекта, выбранной с учетом потенциальных арендаторов, нужно позаботиться заранее. Когда к нам обращаются за аудитом строительного проекта, мы адаптируем его к реалиям рынка, чтобы увеличить коммерческую ценность объекта, а излишние и неоправданные расходы полностью ликвидировать. Редко бывает, чтобы девелопер сам с "нуля" разработал первоклассный проект, огрехи ведь, как и самый мощный коммерческий потенциал, кроются в мелочах», – поясняет представитель «Твоя столица. Управление проектами».

«До сих пор встречаются ситуации, когда девелопер испытывает сложности с тем, чтобы найти объекту место на рынке. Например, у клиента объект готов уже на 80%, и только сейчас возникает мысль "A будет ли объект востребован сегодня в принципе?" Мало кто имеет эффективную маркетинговую стратегию с акцентом на конечный результат продаж. Зачастую у девелоперов есть какое-то общее представление о рецепте успеха: "дать везде рекламу" или, что еще хуже, "подождем, сами найдут". А ведь о правильном позиционировании объекта и верном определении эффективных каналов коммуникации нужно позаботиться задолго до окончания строительства бизнес-центра», — подчеркивает Артем Жданьков.

Вместе с тем, по его словам, столичный рынок офисной недвижимости еще удивит минчан первоклассными объектами. «На рынке уже произошли качественные преобразования: инвесторы, в основном, отказались от долевого строительства, перешли на современные планировки, не жалеют денег на скоростные лифты и мощные климат-системы», — продолжает представитель «Твоей столицы».

«Опираясь на мнение наших клиентов, можно сказать, что даже при текущей ситуации в Минске есть достаточно много арендаторов, и не только IT-сектор, которые готовы рассматривать ставку на 20-30% выше рыночной при условии предоставления им качественных площадей, которые отвечают их представлению об "офисе мечты". Идеальная формула для девелопера такова: построить бизнес-центр, который за счет различных факторов предоставляет арендатору ценность большую, чем среднестатистические офисные здания города, но при этом сдавать его по сопоставимым или более низким ставкам», — поясняет эксперт.

Чтобы удовлетворить меняющийся спрос со стороны поколения миллениалов, сегодня мало предоставить качественное помещение как таковое. «Продвинутая техническая начинка бизнес-центра, эргономичная планировка и прочие "сухие" качественные характеристики объекта давно воспринимаются рынком, как нечто само собой разумеющееся. Офис должен вызывать эмоции. Вот та ценность, за которую сегодня готов платить арендатор», — заключает Артем Жданьков.


Закрыть
Контактная информация
  • Купля-продажа жилья
  • Аренда жилья
  • Дома. Дачи. Коттеджи
  • Новостройки
  • Коммерческая недвижимость
  • Управление проектами
Закрыть  
Написать нам
имя
почта
сообщение
компания
Отправить
Осталось заполнить поля: