Иноблоги: «Грозит ли нам появление «белых слонов» в коммерческой недвижимости»?

Грозит ли нам появление «белых слонов» в коммерческой недвижимости?

Цифровая революция повлияет на рынок недвижимости гораздо сильнее, чем мы можем себе представить. Уже сейчас взгляды работников нового поколения — тех, кому еще не исполнилось 30 лет — на место, где они работают, да и на саму работу, существенно отличается от взглядов предшествующих поколений. Молодежь живет мобильной жизнью благодаря смартфонам. Она больше не привязана к своему работодателю, хочет работать в зданиях, которые соответствуют современным экологическим стандартам и пользоваться такими же вещами и услугами.

Их условия работы полностью отличаются от тех, что были у поколения, которому сейчас за 30. И крупные корпорации уже начинают реагировать на эти тренды новой эпохи, сокращая свои требования к площади офисных помещений, предъявляя запросы к экологическим параметрам зданий и новым техническим возможностям, вроде растущего объема потребляемой электроэнергии или обеспечения цифровыми сетями.

Каковы последствия всего этого? Когда нам ждать их проявления? Цифровая революция уже началась и она развивается со скоростью, которую до этого нам еще не доводилось наблюдать на протяжении всей истории. Все больше и больше времени мы проводим в социальных сетях или копаясь в смартфоне, или тестируя новое мобильное приложение — и наша вовлеченность растет месяц за месяцем, а не годами, и распространяется на десятки миллионов людей. Новое поколение просто отказывается работать так, как это делали мы, и вынуждают всех остальных — крупные корпорации, юридические компании и т.д — быстро к этому приспосабливаться. Новое поколение способно адаптироваться к новым трендам со скоростью света, потому что узнает о них с помощью одного клика, не дожидаясь указаний сверху. Постоянные изменения — стандарт, по которому оно живет.

В результате успешные на сегодняшний день бизнес центры могут оказаться невостребованными уже через 10 лет. Устаревающие профильные активы в таких крупных городах как Нью-Йорк просто превратятся в пустых «белых слонов», не способных бороться за якорных арендаторов без огромных затрат на модернизацию. И даже с ними некоторые из этих зданий все равно не смогут в полной мере отвечать новым требованиям.

«Белый слон» — это английкая идиома, которая обозначает ценное, но обременительное имущество, от которого собственник не может избавиться, а расходы на его содержание превышают полезность или ценность самой вещи. Выражение возникло из истории: короли Сиама (ныне Тайланд) дарили белых слонов придворным, которые стали неугодными. Подарок должен был обанкротить получателя: содержать белого слона было очень дорого.

Новейшие автоматизированные системы кондиционирования, высокие потребности в энергообеспечении каждого этажа, уровень инсоляции помещений и чистота воздуха в нем… Когда корпорации начнут предъявлять подобные требования к офисам, старые здания окажутся неконкурентоспособными.

Также будут сокращаться площади, требуемые для головных офисов компаний. Сейчас крупные компании начинают организовывать специальные места, куда их сотрудники могут периодически приходить со своими iPad или лэптопами, подключаться к системе телеконференций и участвовать в масштабных совещаниях. Со временем, вполне вероятно, что программы вроде Skype станут очень распространенным приложением, при помощи которого сотрудники смогут находиться где угодно и в то же время принимать полноценное участие в совещаниях с помощью видеосвязи, как если бы они сидели в офисе.

Многим из нас кажется — и вероятно это действительно так — что переговоры лицом к лицу и совместную работу заменить  ничем нельзя, и так будет всегда. Но уже появилась тенденция к тому, что некоторые сотрудники находятся вне офиса длительное время. Это говорит о том, что для головного офиса теперь нужна меньшая площадь. Если хотите доказательств, спросите у сотрудников компании AT&T (одна из крупнейших американских телекоммуникационных компаний — прим. переводчика) или у нескольких других крупных арендаторов, какова, по их мнению, главная тенденция в использовании офисных площадей. Вы сразу поймете, что я имею в виду.

Тем из вас, кто инвестирует сегодня в объекты недвижимости класса «А», заполненные ведущими арендаторами, пора очнуться и посмотреть, что происходит вокруг. В зависимости от здания и его характеристик, а также срока аренды по действующим договорам, к моменту окончания этих договоров вы можете обнаружить, что владеете уже «белым слоном», а не профильным активом. Если здание старое и не соответствует больше требованиям основных арендаторов, через 10 лет это может вылиться в значительные финансовые потери для вас.

Манхэттен сейчас стоит на пороге бума строительства новых офисных помещений, самого большого за последние, пожалуй, тридцать лет. В этих объектах будут учтены все те параметры, которые я упоминал выше. И это не единичные события на инвестиционных рынках. Это реализация того, как видят будущее крупные арендодатели, которые держат руку на пульсе. И если вы крупный собственник старых зданий, которые сегодня могут казаться знаковыми на рынке, то через десять лет или даже раньше вы можете быть сильно разочарованы.

Цифровая революция радикально изменила стиль работы и жизни нового поколения, и все это происходит на невообразимых для понимания скоростях. Если вы не будете успевать извлекать уроки из происходящего, то сильно пожалеете в будущем.