Заключение договора найма квартиры, на первый взгляд, дело несложное, но в нем есть несколько тонкостей, с которыми может столкнуться любой из нас. Тем, кто собирается переехать в съемную квартиру, и тем, кто уже арендует жилье, обязательно следует обратить на них внимание. Незнание этих нюансов от ответственности не освободит, а нервотрепки может добавить.
Обычно наших клиентов интересует три основных вопроса:
- что должно быть указано в договоре найма жилого помещения?
- когда собственник квартиры вправе поднимать арендную плату?
- и как быть, если он вдруг решит выгнать жильцов, несмотря на то, что они исправно платят, не шумят и не портят мебель.
Все эти вопросы можно и нужно обозначить заранее.
Итак, самые важные моменты в договоре аренды жилого помещения:
Во-первых, нужно отметить, что договор найма должен заключаться в ЖЭСе в присутствии обеих сторон: нанимателя и собственника квартиры. Кстати, теперь, согласно последним изменениям законодательства, сотрудники ЖЭСа самостоятельно отправляют договор в налоговую инспекцию.
Срок аренды
Обычно, это один год. В любом случае срок договора нужно определить его и записать в договор, чтобы понимать, как долго будут длится ваши отношения с собственником квартиры
Арендная плата
Оговорить и записать нужно не только размер арендной платы, но и как она будет изменяться. Иногда проницательные арендодатели пользуются тем, что в договоре не указано «данная месячная арендная ставка действует на весь срок договора», и пытаются ее повысить, а некоторые — и по несколько раз.
Можно указать предельный рост аренды: в процентах по отношению к предыдущему месяцу — например, плюс 5% каждый месяц, или определить какую-то точную сумму. Конечно, в период кризиса рост арендной платы — вопрос не самый актуальный. Но когда цены начнут восстанавливаться, многие собственники могут об этом вспомнить.
Список имущества собственника
Многие игнорируют это пункт договора и машут на него рукой, говоря: «А что там ценного?». Всегда лучше проявить осторожность и скрупулезно описать все вещи, которые находятся в вашей будущей квартире, а также их видимые изъяны: скажем, что на платяном шкафу большими буквами нацарапано «Твоя столица рулит». Такое внимание к деталям — в общих интересах собственника и арендатора. В случае конфликта, вы всегда сможете вернуться к этому пункту договора и установить, например, что шкаф разукрасил предыдущий жилец.
Коммунальные платежи
Помимо жировки, которая приходит ежемесячно, отдельно могут оплачиваться вода, электричество, газ, телефон, интернет — все, где установлены счетчики и отдельные тарифы. Когда в договоре указывают, что собственник оплачивает коммунальные платежи, обычно имеются в виду именно постоянные расходы. Затраты, которые зависят от жильцов — электричество, телефон, интернет — оплачиваются самим арендатором.
В любом случае, в договоре нужно определить все виды платежей и кто их будет оплачивать.
Расторжение договора
Теперь один из самых болезненных вопросов: расторжение договора.
Ситуации здесь бывают совершенно разные, но есть два важных общих принципа:
- До тех пор, пока действует срок договора найма, просто так выселить арендатора нельзя.
- Расторгнуть договор найма можно только в случае, если арендатор не платит аренду, нарушает правопорядок, портит имущество, мешает жить соседям и т.п., но делает это систематически.
Если факта систематических нарушений договора нет, и сам договор все еще в действии, собственник квартиры не имеет оснований выселить Вас, как сильно бы ему этого ни хотелось. Он может угрожать сменить замки, вызвать милицию, выбросить вещи и кричать, что это его квартира и он имеет право ею распоряжаться — но все это пустые разговоры и вы имеете право их даже не слушать.
Помните, что при досрочном расторжении договора в одностороннем порядке собственник обязан предупредить Вас заранее. Как правило, это 3-месячный срок. Даже если Вы систематически нарушаете условия договора, собственник должен предупредить Вас заранее о том, что хочет разорвать отношения и указать мотивы расторжения договора.
Самая неблагоприятная ситуация для жильцов – если собственник решил продать квартиру, которую Вы у него сняли. В этой ситуации Вас реально могут выселить, но опять же – соблюдая процедуру. А если Вы заключили договор найма и зарегистрированы в съемной квартире, то этот факт будет отражен в нотариальном договоре купли-продаже, где будет указано, что квартира обременена жильцами, имеющими право пользования жилым помещением.
В жизни бывают разные ситуации, и довольно часто они решаются полюбовно. Например, к нам иногда обращаются собственники с просьбой подобрать их жильцам другую квартиру, потому что им срочно понадобилась расторгнуть договор аренды. Ну, например, сын внезапно решился на свадьбу, или родственники объявились — нужна квартира и приходится выселять жильцов. В таких случаях оплату услуг агентства собственники квартиры могут взять на себя.
Но возможны и другие компромиссные решения. Как вариант: Вы можете предложить хозяину Вашей квартиры поучаствовать в расходах, которые вызовет внезапный переезд, не брать или уменьшить аренду на время поиска новой квартиры, особенно если Вы переехали недавно.
Как мы поступаем, если нашего клиента выгоняют из арендованной квартиры через месяц после заселения?
«Твоя столица» в исключительных случаях идет навстречу своим клиентам и бесплатно их переселяет. Обычно мы внимательно обсуждаем нюансы договора с обеими сторонами и заселяем клиентов, когда полностью уверены, что соглашение достигнуто.
Предыдущие комментарии к этой записи можно прочитать здесь.
Прокоментируйте пожалуйста»Итак, самые важные моменты в договоре аренды жилого помещения:
Во-первых, нужно отметить, что договор найма должен заключаться в ЖЭСе в присутствии обеих сторон: нанимателя и собственника квартиры. Кстати, теперь, согласно последним изменениям законодательства, сотрудники ЖЭСа самостоятельно отправляют договор в налоговую инспекцию.» Это в Белоруссии обязательная норма или всеже 90% ее обходят(как у нас на Украине).еСЛИ НЕ ОБХОДЯТ ТО какой %%% налога нужно платить с аренды если ты не резидент???
Виктор, заключение договора найма в Республике Беларусь — норма обязательная. Каждый законопослушный гражданин обязан заключать с арендатором этот договор при сдаче квартиры. На практике, конечно, бывает всякое.
Что касается налога с аренды, то для нерезидентов он такой же, как и для резидентов. Фиксированная сумма налога устанавливается за каждую сдаваемую комнату в квартире и зависит от того, в какой экономико-планировочной зоне города Минска находится жилой дом. Границы этих зон и ставку можно уточнить в районной налоговой инспекции.
Хочу сдать квартиру,но не знаю как защитить себя,правильно составить договор и сколько это будет стоить,если квартира на ул.Долгобродская д.6 корп.1 Спасибо.
Добрый день, Елена!
Вот самые важные моменты, на которые Вам нужно обратить внимание при заключении договора найма с жильцами.
1. Договор найма заключается в ЖЭСе в присутствии обеих сторон: нанимателя и собственника квартиры.
2. Внимательно проверьте условия договора, особенно к сроку действия договора и стоимости найма жилья, так как поменять эти условия во время действия договора в одностороннем порядке у Вас уже не получится. Поэтому, лучше всего заключать договор на срок не более одного года.
3. Если Вы вместе с жильем сдаете мебель, опишите ее подробно в договоре найма (сделайте опись имущества.
4. Попытайтесь поставить условия, дисциплинирующие нанимателя. Например, договоритесь об обязательной передаче Вам оплаты за аренду и всех квитанций об оплате коммунальных услуг в определенные дни.
Чтобы примерно определить стоимость Вашей квартиры, нам необходимо знать: сколько в ней комнат, сдается с мебелью или пустая, на каком этаже. Для этого Вам лучше связаться с нашими специалистами по телефону.
Ну а что касается налога, то здесь правило такое: за каждую сдаваемую комнату устанавливается фиксированная сумма.
Здравствуйте. Помогите разобраться в сложившейся ситуации.
У меня друг сделал регистрацию у моей подруге в квартире. Вообщем оформили договор на 1 год. Платил налог каждый месяц. Но через 3 месяца он сделал по некоторым причинам регистрацию в другом месте, так вообще было не один раз до этого, и ничего не расторгал и далее оплаты никто не требовал. И уж забыли об этом. Спустя 2 месяца подруге звонят из нологовой и грозят если она не оплатит долг на нее подадут в суд. Она сообщила что он сделал ригстрацию в другом месте. И вед приходят уведомления жес что бы сняли с регистрации когда делают в новом месте. Подруга явилась на место заключения договора. Но его не расторгают а требуют что бы явилась другая строна договора. Но человек не может явится сейчас в другой стране временно. Как быть?
Здравствуйте. Скажите пожалуйста какие затраты я понесу если захочу сдать 1 ком.квартиру в сухарево? Сколько и кому платить за договор,Агенству или ЖЭСу? Сколько платить налоговой?
Спасибо.